时代正在败给时代

昨天深夜接近十一点，终于等来了时代中国的半年报。

等待发报的我，心情大概也如同近两天时代股价的过山车一般——

在发报的前一天，信心满满，翘首以望，股价大涨9个点；

发报当天，中午休市没消息，晚上收市之后还没消息，拖拖拉拉，资本市场观望情绪日益浓厚，大跌6个点。

直到深夜快十一点，终于发报了！也不知道为啥，发报第二天，恒生地产类整体上涨，但时代中国的股价却低开低走，把发报前一天的涨幅全部吃掉了。

雪球里的专业投资者忍不住发出了这样的哀叹——

到底是什么，让资本市场的信心如山倒？

我们看完财报，深深感受到了一句话——

大人啊，时代变了。

初一看，时代中国的财报摘要，没什么大问题。

合同销售比增接近四成，毛利增幅也近四成，如果要看毛利率那就更亮眼了——33.3%、比去年同期增长6.4%。

在当下的行业微利阶段，毛利率能有30%以上都实属不错，时代手握这么高的毛利率，真可以称上凤毛麟角。

怎么做到的？

因为今年上半年有确认“毛利率较高的城市更新业务收入”。

在这里，不得不提一句——要深入了解时代中国，绕不过去的一个点，绝对是城市更新。

我们在《时代中国，先行者准备收获》里提到过，早在十年前，时代就开始涉足大湾区旧改项目了。

凭借早期跑马圈地构筑起来的护城河，目前，时代中国50%的土储来源于城市更新和产城融合，在湾区旧改的项目数，仅次于“旧改之王”佳兆业。

但，这个引以为傲的优势，却似乎在一点点丧失。

首先，从去年下半年开始，时代在湾区内圈地旧改的速度，就缓下来了。

先看项目数吧。

2020年中报，公布的城市更新项目数是150个，到了2020年末变成了160个，增加了10个。而今年上半年的财报显示——半年了，它一个项目都没有增加！

当然了，时代还默默地把潜在总可售建筑面积调高了3万平方米。

项目数明明没有变化，这多出来的3万多平方米是怎么来的？报告里没说。

项目到手，接下来就要做转化了。

我们发现——去年年报里大肆宣传的8个城市更新转化数目相比，这次半年报，时代对此只字未提。

还记得当时岑钊雄在业绩发布会上踌躇满志地喊话：预计2021年的城市更新转化项目将不低于2020年的水平，同时转化的面积也将高于去年。

这，转化团队下半年的鸭梨有点大啊。

最后看看城市更新的业务收入。截止6月底，这个数字是24.065亿元，不到去年全年的一半。

目前，湾区旧改风起云涌，光是广州黄埔一个区3年内就要拆掉66条村。

在这个房企巨头群雄逐鹿、就连小鱼小虾也争着抢滩布局的时间点上，作为老牌玩家，时代在旧改上的开拓和产出，多少有点老态龙钟的意思。

更让人丧失信心的，是未来的政策走向。

旧改政策的天平，似乎在逐渐向国企倾斜，而民企，尤其是中小民企的生存和利润空间正在进一步被压缩。

近日，住建部公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，强调在城市更新中不能大拆大建，严控推高房价、房租的现象。

意见稿一出，很多人开始担心旧改项目的转化时间会被拉长，旧改的利润可能被蚕食。

针对这个，董事长岑钊雄是在业绩发布会上回应过的。

他说，住建部的文件主要是针对老城区，而时代中国“基本没有参与老城区的改造，所以没有影响。”

但是，另一个政策，已经有了端倪。

在《土拍市场的“不可能三角”，被撕开了一道口子》中，我们提到过：

为了破解“既要开发商有利润，又要地方政府有收益，还要严格稳房价”的难题，广州开了个通气会，会上出现了一个新的方向——积极鼓励国企参与城市更新改造。

根据会上透露的信息来看，在广州，除了现在已经宣布正式引入合作企业的项目之外，其他的城更项目，国企最少要吃掉20%的份额。

一旦政策落地，未来被佛山政府有样学样，不是不可能的事。

这对于旧改大粮仓在广佛两地的民企时代中国而言，是个巨大的潜在威胁。

我们扒拉了一下数据。

虽然时代号称有160个旧改项目，但至今为止，时代在广州已经官宣的旧改项目只有11个，其中有9个是“正式合作企业”，但增城城丰村、增城城丰村新汤两个项目还处于意向阶段。

再回头看看佛山，就更少了。

时代去年在南海介入的4块旧改地块，至今为止，还没有一块“转正”成为正式合作企业的。

而今年上半年在佛山竞得的两块旧改地块，也只是“前期土地整理权”而已……

根据时代的财报数据，公司还有一百多个潜在的旧改项目等待浮上水面，而这些项目未来的利润空间，可能会在时代的大潮中，进一步收窄。

当我们把视线从旧改上拿开，会尴尬地发现，时代其他的业务确实有向好的空间。

营收上看，时代近半年的结算收入比去年同期大幅减少了37亿元，减幅达到了四分之一。

当然，这个主要是因为上半年交付的物业变少了。

通过招拍挂拿地的规模也出现了明显的缩减。整个上半年，时代只拿了7块地，花在拿地上的钱刚刚达到去年全年的五分之一。

我们看了下财报中的归属公司土地收购成本，7幅地块中，时代中国仅为惠州和肇庆的两幅地块支付了全部的总土地成本。

而其余5幅地块，时代支付土地成本皆未超过30%。

换言之，就是在拿地时，时代中国更倾向于与其他房企合作。这样的好处是，用很少的钱，就能换来全口径销售规模大幅上升，坏处是，未来权益销售比会下滑。

也就是说，未来就算销售额增长，大部分钱也并不会落到时代中国口袋里。

而时代地产的土储结构也有待优化。

虽然以珠三角为主，但主要扎堆在珠江口西岸。在寸土寸金的深圳，时代一点土储都没有，而在以“地广人稀”著称的清远，时代以高价攒了一大堆土地，占到土储排行的第二位。

笑着拿的高价地，只能哭着卖完。

2020年下半年，因为大湾区市场炙手可热，时代赶紧把清远的地消化了一把，但今年上半年，清远也卖不动了。

按照半年只卖8万平方米的速度，这土储销售比，一下子可以涨到25年往上……

按照现在的政策走势，下半年楼市即将渐入“冰冻期”，未来清远这个大坑，只怕会花更长的时间才能填完。

说到这里，顺嘴说一下。

我们看到，时代正在进行大规模的“员工优化”。

时代中国的员工数量从约6700人，降为5300多人，半年以来，收缩的幅度超过五分之一。

虽然一年内到期的借款在减少，但现金流也捉襟见肘地减少了近30%，也不知道是不是把钱都拿去还债了……

但最麻烦的，还是旧改业务本身。

正如上面说过的，在如火如荼的旧改大战场中，时代中国草蛇灰线伏行十年，本有着无可指摘的先发优势。

但当所有房企都不得不入局参战，当政策风向悄悄向国企倾斜，重仓旧改，的时代中国，未来的优势，想保持，任重道远

以上为正文，来自熊先生

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