字数最少的半年报背后，有个最懂财技的开发商

周五晚间，中国奥园发报了。

全文只有26页。

和其他家动辄四五十页往上的业绩报告篇幅相比，这基本就相当于个提纲。

透过屏幕，仿佛可以看到奥园的高层向外界嘟囔着：字数很少，你们忍一下。

但奈何背后的信息量很大。

发报后，雪球上的专业投资者异常活跃，就连周六的凌晨，都在加班加点疯狂吐槽。

果然，周一开盘之后，中国奥园的股价哗地大跌了7个点。

这，到底是怎么了？

翻开财报，一开头，业绩摘要就骄傲地强调：期内的营业额和物业合同销售金额，同比均有明显增长。

看上去还不错的样子。

但就像财经大V“好猫财经”说过的那样，观察一家公司的财报，不仅是看它强调什么，更重要的是，它没有写什么，又在遮掩什么。

如果按照这个标准去看，这份大量关键信息缺失的财报，似乎更像是一个“烂心大苹果”。

比如说，摘要里的净利润、核心净利润和每股盈利，奥园心虚地只写了数字，没有任何比值。

我们拿出去年的数据与之比较，发现前两个指标同比增长不超过0.5%，每股盈利甚至还下滑了超过1成。

就连毛利率的下滑，也被放在不明显的位置，轻描淡写地提了一嘴——

上半年只有25%。

对比房地产行业28%—30%的平均毛利率水平而言，这个数字是不是有点偏低了？

让投资者更担忧的是，管理层在业绩发布会上都毫不避讳地说出来了：

未来一到两年，毛利率都将维持在这一水平。

啧啧啧。

不但盈利水平日渐走低，土地储备也很堪忧。

这半年，奥园的总土储第一次不涨反跌，从2020年末的5700多万平方米下跌至2021年年中的5300多万平方米。

而且，今年上半年，奥园在公开市场几乎没有补仓！

在中指院公布的2021年1—6月房企拿地金额TOP100排行榜中，销售规模前30强的奥园，拿地意外地掉到100名以外——

要知道，奥园今年还曾喊话要砸300亿元拿地呢。

众所周知，土储是房企未来发展的根基。土地储备下滑对于前几年销售额一路高歌猛进的奥园而言，已经不是隐忧了，这是明显的掣肘。

毕竟，业绩会上，奥园老板郭梓文已经明确表示，2021到2024年，预计可售货值就那么不到2500亿元，平均到每年，才600个亿。

还不够去年销售额的一半啊！

奥园为什么不拿地？

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍我猜，可能是因为现金流的问题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

财报里，关键信息——融资成本没有被披露。好在业绩会上，奥园的管理层提了一嘴：“平均借贷成本7%”。

客观来说，虽然比去年末的融资利率有所下降，但这个数字本来就不算低了，如果仔细看看优先票据的发行记录，还会发现，融资利率甚至在持续走高。

年初还可以借到成本4.2%的钱，到了6月末，已经飙升到接近8%了。

基本等于翻了一番啊。

不但借钱贵，短期偿债的鸭梨还特别大。

财报显示，一年内要偿还的借款占比接近总负债的一半，仅靠手中非限制性的现金，只能勉强覆盖而已。

在三道红线方面，半年报依然惜字如金。

无奈，实在太受关注了，管理又不得不在业绩会上对外补充道：

“目前我司仅有剔除预收账款后的资产负债率这一项指标没有达标。”

但是……背负着“明股实债”巨大嫌疑的中国奥园，资本市场已经用脚投票很久了。

在触摸到年内高点的两个多月后，股价一路向下，接近腰斩。

在地产主业逐渐江河日下的当下，奥园只能牢牢抓住它的“救命稻草”——城市更新了。

但旧改不是省油的灯。

虽然奥园旧改的粮仓就在富足的大湾区，也是东莞当地名副其实的“旧改之王”，手握多个项目，但货值就有点太……言过其实了。

今年3月，奥园曾在2020年的年报里透露，集团的平均项目售价不超过1万/平。

当年城市更新带来的新增可售货值约382亿，新增土储面积约322万平米，粗略一算，平均售价也就是1.18万/米。

但到了估算旧改的总未来可售货值时，画的饼就有点太大了，官方是这样说的——

怎么平均售价一下子就突飞猛进，达到了接近3万/平呢？

这是预计旧改转化这几年里，楼价要猛涨三倍的意思吗？

大人，不符合政策导向啊！房住不炒了都。

到了今年上半年，中国奥园官宣说，新增了10个城市更新项目，预计货值一下子又多了800多个“小目标”。

但里面的水有多深，有没有调节，就无从得知了。

除了“注水”的可售货值以外，奥园旧改项目的转化速度也实在令人堪忧。

2015年开始入局，但前几年一直都是嘴上说着“我有多少个潜在的项目，销售后劲充足啦”云云。

身体也一直在给力做转化吧，但直至2020年，奥园潜伏的第五年，才有10个城市更新的项目真正转化出来。

一年半前，深圳奥科城市发展有限公司成立，剑指深圳一个寸土寸金的、规模庞大的旧改项目。

一年半以后，项目仍未落地。

旧改的蛋糕看上去很美很大，但吃上一口也太不容易了。

毕竟，旧改，特别是旧村的改造，牵涉的时间线太长，关系又错综复杂，转化速度确实很难把握。

但奥园依旧雄心满满，这不，在业绩会上，管理层又再次插上旧改的大旗：

未来我们会更关注旧改项目的转化，城市更新孵化的速度会进一步加快。

除了旧改的“压舱石”以外，其实奥园也有在做更多的挣扎。

其中有的业态已经向好了，但有的却在加速恶化。

比如，奥园旗下的中国文旅，明显是“披着羊皮”在卖房子。

据招股书显示，2018—2020年，销售度假物业的收入占总营收的占比在节节攀升，接近约9成。

遥相呼应的是，叠加疫情的冲击，文旅业务的占比却在逐年下滑。

而且，为了迎合“三道红线”的监管需要，招股书上的负债情况，却出现多次峰回路转。

2020年末，中国文旅的资产负债率从2018年开始，三年内骤降近600%。

这是怎么做到的呢？

当然是要靠财技的艺术了。

为了推动上市，中国文旅去年的借款总额断崖式下滑，但“时间差”一过，今年2月末，负债数据又大幅反弹2倍了。

不过，有一说一。

奥园多元化的另外“两翼”——奥园美谷和奥园健康，确实做得还不错。

之前，我们在《又一家房企给自己打了针玻尿酸》里提到过，奥园美谷一面清仓房地产业务，一面官宣“梭哈”医美。

到了7月，奥园美谷已经可以在半年业绩预告里骄傲地宣称：

我们扭亏为盈啦！医美业务已经带来正向收益！

奥园健康方面也不再高度依赖母集团“输血”，来自第三方物业和开发商的收入占比已经超过一半了。

只不过，当住宅主业乏善可陈，旧改的利好遥遥无期的时候，营收只能占到主业零头的医美和物业，到底要发展多久，才能给奥园带来意外的惊喜呢？

以上为正文，来自熊先生

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