年底了，房企可以开始拿地了吗？

11月底，今年最后一次抢地大战正式打响了。

昨天，三个重点城市——深圳、南京、苏州的土拍同日举行。此外，22个集中供地重点城市中，已经有近20个城市公布土拍信息。

从年初的扎堆抢地到年中的遍地流拍，到下半年的房企现金流急转直下，自顾不暇，再到融资松动的暖风频吹……

作为楼市行情最的最前线，年底房企的拿地情况备受关注。

而现在，冰山一角正在逐渐向我们展开。

大家都知道，在这个点，政府给开发商设拿地条件时，姿态真是挺低的。

这两天拍地的苏州，是下调了土拍竞买保证金比例的，第二批集中供地保证金以50%为主，这次统一降到了30%。而拍下之后，首付款的比例也从60%下调到了50%。

暂时没钱也没关系，给你降点门槛，先拿上地再说嘛。

而南京放松了竞拍人的开发资质要求，只需要三级以上就可以参与竞拍，而此前多数要求二级甚至一级。此外，南京还取消了“不得联合报名竞买、不得合作开发”以及“严格限制股权转让”的要求。

一切指向一个需求——拿地之后你想找谁一起玩都可以，只要愿意买地就行。

杭州更直接。

一方面降低部分地块的起拍价，降低封顶溢价率；一方面提高了不少板块的新房限价，有的地块限价一下子涨了2000元/平。

对于房企来说，面粉是便宜了，而未来卖面包的时候还能卖得更贵，利润率一下子丰厚起来。

而山西省政府，甚至在官网上挂出了这样的宣传稿——

Emmm，第一次看到高周转的主体变成了zf，这真是，太卷了啊……

然鹅，尽管各地在竞买规则上玩了各种花式吸引，最终的土拍结果还是挺……让人大跌眼镜的

有两个明显的特点：

1、就真是……比第二次集中供地还凉。

深圳总共上架11宗地，总体质量高于上一轮，虽然悉数拍出，无一流拍，但其中有7块地是按底价成交的，剩下的4块地达到封顶溢价，进入摇号“拼手气”的阶段。

而在第二批集中供地中，深圳29宗土地上架，一宗流拍，剩下的土地里，有17宗达到价格上限。

按照比例来看，当时的竞争似乎更加激烈。

在苏州，第三批集中供地上架的土地，质量高到被称为“压箱底的好地”。但在前两天出让的16宗地块中，底价成交的比例超过90%。

而南京的情况就更凉了，原计划出让61宗，开拍前三天，15宗地无人问津，终止出让。而剩下的42块地，只有5块地触顶进入摇号阶段。

而第二轮集中供地时，37宗地中，有11宗地块达到最高限价。

2、地方性国企兜底，本地小民企喝汤。

在深圳，“大金主”是深圳地铁，总共就11宗地，他家拿了5宗。

而真正的民企只有星河地产和鸿荣源两家，都是本地规模不算太大的民营房企。

往期的“抢地大户”——中海和龙光，一个象征性参战，一个连报名都懒得报。

苏州的18块地里面，只有一块地被久违的日本房企拿走，其他几乎是清一色的本地国企，“大户”是苏高新集团、相城成交、相城高新等，一看就知道，是各个区旗下的国资企业。

南京的情况也差不了太多。

除了金地、深业、星河是从深圳杀过去的过江龙之外，其余清一色本地企业。

其中，江宁城建拿下江宁区三宗地块、高淳区安居置业拿下高淳区三宗地块，六合城建拿下六合区地块……

基本等于每个区属国企消化自家土地，各扫门前雪。

这两点综合起来一看，年底这次土地的集中出让，大概率会是绝大部分房企袖手旁观，各家地方国企忙着托底的大战场——

简单点说，这就像是个政治任务，主要的功能是“防流拍”，稳定地方土地市场。

什么溢价率之类的没那么在乎，只要卖得出去，底价也没关系。

但是，何以至此呢？

要知道，政策的暖风已经吹了好几个月了啊。

融资端的回暖信号非常明确了——

前有央妈官宣金融机构不应过度收缩，应该对房地产市场“两个维护”；后有部分地区的人民银行分支行对房地产信贷进行窗口指导，让水流向人口净流入、产业支撑力比较强的城市。

最新公布的央行三季度货币政策执行报告中，还把“管好货币总闸门”和“坚决不搞大水漫灌”都删除了，一副边际放松箭在弦上的样子。

公司债市场同步宽松。

中指院数据显示，截至11月23日，当月房企的信用债发行规模达425亿元，是10月总额的三倍有余。

在回款方面，监管力度也变得友好起来。

先是房地产按揭贷款的审批速度明显加快了，银行从“半年不放贷”到逐渐回归正常，而前段时间为了保交楼而拼命收紧的预售资金监管，也转头开始松动了——

先是广州住建部门宣布宽松预售资金使用条件，下调预售款留存比例，再是成都官宣提高预收款支取比例。

说来说去，就是让开发商能尽量多借点钱，卖出去的房子能早点回款，多拿些钱去周转啊！

看起来都是很好的，但为什么土地市场还是热不起来呢？

因为，第一波救命钱真正的流向，是国企啊！

虽然融资端开闸了，但据统计，在11月已发行信用债的20余家发行人中，只有1家为民企。

而未来发债主体能否从国企扩大至其他类型的企业，仍然是个未知数。

而对于在爆雷边缘挣扎的民企来说，金钱就是生命，创始人都开始拼命卖资产自救了，押上自己的身家换回来的钱可能还不够按时还债的……

此时，哪有什么余粮去和国企抢地，扩大再生产？

恨不得把公司都卖给国企算了。

所以，接下来其他城市的第三轮集中供地，还会好吗？

以上为正文，来自局姐本尊

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