排着队，拿着爆雷的号码牌

又一家民营房企猝不及防地爆雷了。

昨天，锦恒财富发行的理财产品出现兑付逾期，因为产品由佳兆业集团担保，上千名投资者涌进了佳兆业的总部。

下午，躺在医院的郭英成紧急与现场投资者连麦，试图释放保障兑付的决心，这不，动作很快，晚上就流出了一份兑付方案的初稿——

按照佳兆业公布的数据，至今为止，到期未兑付的资金大概3个亿，理财产品总金额是127个小目标。

3个亿说起来不是特别高，但毕竟叠加了两笔即将到期的债券，鸭梨一下子变得有点大……

但佳兆业确实是努力过的，前不久，先是抵押了旗下物业公司佳兆业美好的股份，又传出寻求出售物业公司的消息。

但奈何，买家还没找到，民间金融的雷就先爆了。

这样的景象，我们已经不陌生了。

这几个月以来，可怜的民营房企们，股债双杀，销售骤降——

能借得到钱的，无论利息多高都算利好，恨不得大肆宣传稳定军心；

借不到钱的只能打着“骨折价”出清资产，希望有金主爸爸伸出援手……

我们甚至不知道，在ICU的门口，还有多少开发商在拿着爆雷的号码牌。

对比之下，国企找钱的路子，简直是条条大路通罗马。

10月下旬，越秀地产官宣说，将位于广州珠江新城CBD的越秀金融大厦100%股权转让给了旗下的越秀房托REITs基金。

这一把左手倒右手的腾挪，越秀地产的账面净入账了13个亿。

而身在北方的央企远洋地产也采用了相同的套路，进账的金额是一个令人咋舌的数字——

38个亿。

为什么民企找钱就那么难呢？

无可否认的是，因为“出身”的问题，民企本来就不受国内资本市场的待见——

不但在融资成本上有天然劣势，还不得不更多依靠境外融资。

随着今年一部分房企躺平违约，一场境外无差别下调房企信用评级和展望的风波愈演愈烈，美元债的融资成本又水涨船高了。

我们发现，这一年多，房企在境内的平均利率一直保持在4%上下，但境外的平均发债利率，已经从6%-7%一路高涨，超过10%了。

能借到钱都是不错的，更多的，根本借不到钱。

其次，也真是不作死就不会死。

不少民营房企在融资层面还蛮混乱的。

想当初行业风光的时候，大小房企纷纷涉足金融行业，成立或参股P2P、基金管理公司等金融机构，表面上看是多元化。

但事实上，旗下的金融平台大都沦为敛财和自融工具，为自己的地产项目提供充足的低成本资金。

可能是因为很多民企都有“大而不倒”的信仰吧……

在拼命冲规模的时候，自融真是太好用了，理财产品的规模一发不可收拾不说，割韭菜的镰刀还大都伸向了业主，甚至自家员工。

偏偏这块还是不在表内，是无法被监管到的。

几年后，真实的财务杠杆被推高到了令人咋舌的地步。

等到行业萎缩时，无论是恒大还是佳兆业，最初的反噬都是从自融平台开始的。

相比之下，国企一方面有银行安心投喂，另一方面，因为受的监管和约束比较多，除了个别房企之外，整体规模扩张得没那么快，杠杆率相对比较低。

潮水退去，国企们不但穿着泳裤，身上还套着游泳圈。

如今，不少民企最后的出路，只能是寻求“金主”接盘了。

三季度以来，花样年、富力、当代置业纷纷卖掉了旗下的物业公司，嗯，那个被叫做“未来”的产业。

既然生存都有问题了，还谈什么未来。

全都卖掉好了。

融创也低位卖出了贝壳的股份，虽然没有亏，但历经暴跌后，股份的溢价空间已经很小了。

但又能怎么办呢？当然是选择活下去啊！

对比之下，国企在找钱这条路上，深刻诠释了什么是“比你优秀的比你还要努力”。

除了公认的“天之骄子”出身，拥有低息融资渠道以外，国企还拥有依靠资源优势和产业链条建立起的护城河。

这一套式打法，民企真的太难模仿了。

就拿越秀那宗交易举个栗子吧。

十几年前，作为市属国企，越秀地产在珠江新城拿下了这宗核心区域的商住地块。

我们查了当时越秀地产在珠江新城CBD拿地的成本，基本都是这个样子的——

因为位置足够优秀，建好之后，项目的租金是相当可观的——

今年上半年，越秀金融中心的写字楼部分租金为199.3元/平方米，零售商场则超过220元/平方米。

远远超过广州市甲级写字楼每月不到180元/平方米的平均租金水平。

手握这样源源不断产金蛋的“母鸡”还不够，越秀地产还能把它直接给变现了——

卖给同一集团的越秀房托基金REITs。

此时，越秀地产得以顺利退出，一次性获得大额现金流。

13亿明面上看着不大，但在上半年越秀空前拿地力度的背景下，不但补充了资金来源，也出表降了杠杆率——

卖掉项目后，越秀的资产负债率由接近50%的水平，骤然下降至40.5%。

而房托作为资本退出的工具抓手，也获得了源源不断的生息收入，一石二鸟。

毕竟，早在2005年，别的房企都在草莽地走马圈地的时候，越秀地产一早就开始搭建REITs平台了。

当时，越秀地产大费周章做了一把资产置换，把拥有的4个商业项目股权转让给了BVI公司（海外离岸公司），随后越秀房托控制了BVI并且成功上市。

这样，可以极大避免国内REITs重复征税的障碍，这也是当时难倒一众房企发展REITs的核心问题之一。

有趣的是，就在越秀旗下的REITs上市后半年，2006年7月，建设部等六部委就联合出台了简称“171号文”的规定——

以海外离岸公司持有内地物业，再以离岸公司上市的模式，就此终结。

其他房企想抄作业也来不及了。

越秀房托是唯一的孤品。

等到远洋集团想要抄作业的时候，只能选择先出点血，找机构投资者一起成立“核心写字楼基金”，再把旗下写字楼项目注入套现了。

但是——

从低息融资到拿地优势，再到大手笔做国际资本腾挪，搭建一个资产证券化平台作为永久退出机制，这三个环节，普通的民企有哪一步可以照抄了？

前不久，有关部门放风了，房地产的融资端似乎正在逐渐恢复正常。

但是，至暗时刻真的已经过去了吗？

大家心里都清楚，所谓的“合理的资金需求”更多是为了“保交楼”。

两三年之后，待交楼的军令状顺利完成，彼时，这场史无前例的高杠杆民企“大出清”会不会才真正开始？

说起来，现在的雷声，还是有点闷。

以上为正文，来自熊先生

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