楼市补血的窗口期，打开了

最近，房地产市场上终于明显地，出现了久违的暖意。

各个层面的回血渠道，正在逐一打开。

先是房企端的。

我们在《板子到底打在谁身上？》里提到过的，那次中国银行间市场交易商协会召开的座谈会，几乎是转眼之间就开花结果了——

“双十一”当日，保利发展宣布要在银行间市场发行20亿元中期票据，金地集团宣布发行15亿元中票，息率4.17%，期限3年。

第二天，又有5家大型房企拟在银行间市场发债融资，他们是北京城建、招商蛇口、栖霞建设、光明地产与平安不动产，总募资超过92亿元。

而境外融资也有松动。

这两天，越秀地产、金科地产先后公告，越秀先后获最多达53亿港元的定期贷款融资，而金科拟发行不超过8亿美元的境外美元债。

这种融资放开实锤，房企们扎堆回血的场景，真的，很久没有过了。

这几天的地产股走势，很直观地体现了这种欢欣雀跃的气氛。

别的不说，连跌到妈都不认的中国恒大，都已经连涨四天了。

而让普通人感受更深的，是来源于市场端的变化。

11月10日，央行发布10月金融数据。居民中长期贷款新增4221亿元，同比多增 162 亿元，为5月份以来首次正增长。

这还不算，央妈还罕见地针对个人住房贷款单独发了个文，宣布10月末，个人住房贷款较9月多增1013亿元。

这至少可以说明两点：

1、风向确实变了。

之前很长一段时间里，央妈宣传的重点可是房地产贷款增速和占比下降啊！

2、住房抵押贷款市场上的“定向纠偏”，早在一个月前，就已经开始了。

按揭公司的朋友证实，积压了快半年的房贷确实有在逐渐放款，而前段时间已经停止接单的银行，也开始恢复接单了。

利率也在降。

时至今日，广州四大行的首套利率比起9月中旬以来，已经普遍下浮了10个BP上下。银行承诺的放款时间，也从半年左右缩短到了3个月。

这不是个例。

贝壳研究院的数据显示，10月，在其监测的90个城市里，首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均环比下调1个基点。

这是房贷利率年内首次出现环比下降。

讲真，目前这种力度远远算不上“放水”，甚至连回归常态都算不上，但对于当下嗷嗷待哺的市场，已经算是信贷环境筑底改善，久旱逢甘霖了。

如今回头看看，距离中房协第一次偷偷召集“叫苦会”，正好过去了一个月时间。

当时，虽然央妈已经罕见地提出了“两维护”（维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益），但地产市场和房企依然陷在一个绝望的死结里——

从供给端来看，房企一方面没钱买地，另一方面，买地开发也不赚钱了，根本没必要冒险。

于是，不但全国土地市场转冷，房企的开工意愿也在下滑；

在需求端，房住不炒深入人心，购房者的信心在房企挨个“躺平”的过程中被逐步消磨，等待成了楼市的主旋律；

而从房企层面来看，一面是“三道红线”压顶，预售资金监管等各项“紧箍咒”陆续有来；一面是银行“两道红线”后按揭放款迟缓，卖房回款困难……

债务兑付鸭梨高企，“借新还旧”遥遥无期，叠加“猪队友”陆续躺平出局的消息，金融系统和购房者更加紧张，还在死撑的房企们，生存难度再加一等。

那场叫苦会即将召开的消息曾经引起舆论的轩然大波，中房协甚至不得不支吾其词，吞吞吐吐地对外放烟雾弹——

“此前确实讨论过，但会议可能不开了”。

但终究还是开了的。

紧随而来的，是央妈首次针对以恒大为首的债务危机公开发声，并对个人住房贷款、房企“三道红线”再次表态，言语间多有“回归正常”、“平稳健康发展”和“风险可控”的表述。

进入11月之后，央妈开始用行政指令干预水的流向——

央行主管的《金融时报》发表文章披露：部分地区人民银行分支行开始对房地产信贷进行窗口指导。

从文章里多家银行的口中，我们可以窥探到，人口净流入，产业支撑力比较强的城市，以及一二线城市的刚需和改善型住宅，比较容易得到金融的扶持。

如今，金融扶持的实锤，我们已经看到了：

从整个行业来看，房地产行业资金链最紧的时间已经过去，这一场房企玩家们押上性命的“鱿鱼游戏”，终场哨声已经吹响。

周五晚上，在学习重要会议精神时，监管部门的表态再一次出现了——

央妈说：要维护房地产市场平稳健康发展；

而银保监会表示：要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

不但再次重申“平稳健康发展”，还把“三稳”的位置，放在了“遏制房地产金融化泡沫化倾向”的前面。

个人觉得，在“三稳”里面，最基础的那个变数，是稳预期。

对于地产行业的悲观情绪已经蔓延，当前的新盘已经出现明显的降价踩踏，但购房者最担心的根本不是价格，而是未来的楼盘质量，甚至，是否会烂尾。

房价越降，越没人敢买。

而当下的金融扶持，可以解决购房者的痛点吗？

我觉得，能解决……一部分吧。

从市场端来看，“加快按揭贷款发放”和预售监管制度放在一起，是可以在一定程度上保住交楼的。

但是，无法反哺房企的流动性。也就是说，其实无法阻止资金链紧张的房企爆雷。

这几天，传出融资消息的房企里，绝大部分还是国资当道。

北京城建、光明地产、越秀地产分别是京、沪、穗三地的国企；栖霞建设是南京国资房企；招商蛇口、保利发展都是典型的地产央企；而金地集团说到底，也是国企改制而来。

这些房企本来也都问题不大。

而那些真正站在悬崖边的民企们，似乎还没等来靠谱的救命稻草。

对于他们来说，最关心的是存量的债务可不可以展期？能不能借新还旧？手头的项目能不能顺利变现？

以及，年底了，施工方结账高峰期也来了，房子卖不出去，怎么办？

在之前的传闻里，其实是有过一些解决方案的。

比如说，传闻部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三道红线”就会被突破，建议监管部门对“三道红线”相关指标予以调整。

但是很遗憾，这个没有被官方实锤。

当然了，我们能看到的是，新一波“诉苦会”又在如火如荼地展开了。

广纳民意之后，我相信，金融方面的扶持还会有变局。

而对于购房者来说，重申一下我们在《所有的调控和纠偏，背后都有一条主线》里的判断——

当时，我们说：

果然，就是放大得很明显。

以上为正文，来自局姐

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