到底哪些城市，可能入围首轮房地产税试点？

关于房地产税实锤的消息，从周末到现在，已经连续刷屏了好多天。

虽然各方舆论对于征税的方式和税率有诸多猜测，但对每一个普通人而言，最大的悬念，莫过于“我的城市会不会试点”。

所以，昨天的新闻里，最火爆的，大概是这么一条消息——

上海、重庆、深圳、海南可能会成为首批试点征收的区域！舆论立马炸了……

事实上，这只是中信证券的预测而已，距离真正的实锤还远。

关于“为什么是这四个城市？”我专门去翻了中信的研报原文，上面是这样解释的：

上海和重庆是房产税已经开征了的城市，默认列入，深圳和海南是有改革自主权的先行先试地区，且房地产市场也比较热，所以被列入了“疑似”开征名单。

看起来略有些简单粗暴。

而另一个网传的版本更简单粗暴——连理由都不必给，直接贴上15个城市的名字了事。

所以，到底哪些城市可能是首批“吃螃蟹的城市”？

今天，局姐重新梳理了这几天来的信息，拆解了数十家机构针对房地产税的分析和预测报告，尝试破译在房产税开征首轮，可能入围的城市密码。

这一轮房地产税启动的消息始于10月23日。

当时《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》获得通过。

《决定》对于房地产税试点先行的理由，是这样说的：

“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展……”

并且，明确称要“按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”。

试点的目的，是让城市的房地产“平稳健康发展”。

但如何判断一个城市的房价“不够平稳健康”？各个机构有自己的逻辑。

任泽平团队认为，此次试点地区将以“房价上涨压力较大”的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。

而粤开证券认为，试点城市应该首选房价上涨较快，房价收入比偏高的城市。

从近十年的房价增速来看，深圳、广州、海口、北京和厦门的新房涨幅位于全国前五，后续是西安、三亚、上海、南京和合肥。

如果看二手房价格，四大一线城市——北上广深是妥妥的房价涨幅排头兵。

而从房价收入比来看，2020年深圳、三亚、上海、北京、厦门排名前5，房价收入比均高于20。

这意味着一个家庭需要花费 20多年的总收入才能购入一套刚需房。

最高的深圳，房价收入比更是接近40，是最低的城市长沙的6.4倍。

不少机构关注到了“住房供求矛盾”的指标。

中指院认为，在住房供求矛盾突出的一二线城市，新市民、新青年等群体住房困难问题突出。

在保有环节开征房地产税有助于引导多套房产所有人出售或出租房屋，缓解市场供求矛盾。

国盛证券也认为，试点城市应该以“新房市场供需矛盾较大”的热点城市为主。

它列出了这样一张表格：

表格中，杭州、深圳、上海、南京、成都、宁波等城市的去化周期都处于9个月以下，杭州的去化周期低至1.7个月，而南京和成都的去化周期还在降低。

所以，从供需这个角度来看，我认为，可以分析出两点：

1、库存量较高的三四线城市进行试点的可能性较小，一二线城市仍是主力；

2、前期开展租赁住房试点的城市，本次试点房地产税的可能性亦较高。

而在房价指标之外，还有不少研究机构提出了更多的筛选指标。

比如说，GDP增速、土地财政依赖度和人口流入指标。

GDP增速高，人口流入明显的城市，经济和楼市基本面比较好，进行房地产税试点对经济的影响会相对较小，而土地出让金收入占比高的城市，更适合观察税收和土地金之间的平衡效果。

用这几个数据加上房价一筛，能看出上海、南京、杭州、武汉、广州、海口、成都、宁波、厦门、重庆等一二线城市的危险系数比较高。

还比如说，共同富裕。

我们之前在《所有的调控和纠偏，背后都有一条主线》里面，曾经提到过，当下，共同富裕是一切变革的大前提。

如果站在这个角度，我们就会明白，房地产税作为调节房地产财富公平分配的税种，一定是会从“共同富裕”的示范区——浙江开始试点的。

特别是省内的核心城市，比如说杭州、宁波。

最后想说几个政策已经“剧透”的城市。

海南省作为自由贸易港，房地产市场化运作成为未来发展的必然。

在10月15日，海南省政府已经明确，下一阶段要“加强探索创新，建立房地产市场分析框架，以市场化手段减少空置房。”

试点房地产税的苗头，已经很明晰了。

而今年5月，曾经有过这样一个座谈会。

据《经济观察报》透露，在这场座谈会上，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人参加。

相关部委总结了上海、重庆两个城市房产税的试点经验，还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。

你说，他们会不会支持呢？

以上为正文，来自局姐

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