2022年的楼市，还会好吗？

2021年，对于地产人来说，大概是前无古人的一年——它是如此跌宕起伏，让人心惊肉跳。

这一年，我们亲历了上半年房地产市场的炙热，目睹了房企在全国各地血雨腥风地抢地，也见证了史上最高频、最多维、最创新的政策加码。

同时，也亲见了7月开始的，全行业一夜入冬。

不但销售景气度迅速滑坡，房企资金链还被连环绞杀，出现了前所未有的，接二连三的危机事件——

恒大破了“大而不倒”的魔咒后，民营房企“雷声滚滚”，人人自危，直到现在，至少有小十家房企还在生死线上苦苦挣扎。

眼见着市场和信心坠落到冰点，年底的政策面又吹起了暖风，各种“抢购”、“热销”的售楼部照片也重新在朋友圈刷起了屏，一切似乎正在向好的方面发展。

但是！我们发现，当各大券商金融机构和业内人士谈起2022 年的房地产市场的时候，字里行间依然透露着两个字：

悲观。

这是怎么回事呢？2022年的楼市，究竟会走向何方？

先看看机构的判断。

我们翻了十三份券商对2022年地产行业的年度投资策略，其中绝大部分对于明年的预期，都是谨慎的。

新一年需求会下跌，已经成为大家的共识——

在2022年总销售面积和销售金额的判断上，机构们不约而同地选择了同比下滑。

虽然各家对下滑幅度的预测不太一致，但大概都在6到10个百分点之间。

而在销售均价走势方面，机构都默契地选择了沉默，只有天风证券“大胆开麦”，推测同比微增0.2%。

而在融资方面，愿意做出预测的，是一家都没有。

其实，早在9月底，中金就第一个跳出来分析来年楼市情况了，现在回看，当时的他们还是相对乐观的，认为行情的走势要不是浅U型，要不就是深V型。

他们认为浅U型走势的可能性较大，主要原因是——

假如政府扛不住，在今年四季度出手调节了，市场将在今年末筑底，2022年上半年修复回升。

结果，调控的定力似乎比想象中更好一些。

所以，后续发报告的券商们打出来的口号就很直接了。

比如，国信证券直接挑明——

别想了，2022年一整年的弱势已成定局了。

而国泰君安对来年的预判，就更直接了——

差，是因为土地市场遇冷，购房者买涨不买跌，销售会肉眼可见地回落。

但稳，则是因为保交楼、金融监管措施的延续，房地产行业整体风险系数将下降。

真正的转机，要到2023年才会来到。

看到这里，地产人心里是不是拔凉拔凉的，是不是在着手考虑转行了？

而近期地产大佬们的发言，似乎比机构更加悲观一些。

前几天，旭辉董事长林中是这样说的——

“2021年将是行业总量的顶点。”

他认为，未来十年，平均每年15万亿的规模是大概率事件，而2021年17万亿的总量就是房地产行业的阶段性顶点了，很难再被超越。

而万科也已经“用脚投票”——

虽然不直接判断未来楼市，但总裁祝九胜在临时股东大会上透露，万科已着手制定明年的经营计划，可以确定的是，“2022年最低的经营目标会比2021年有所下调”。

那么，为啥政策暖风已经吹起来了，大家对于未来行情的判断依然悲观呢？

我们梳理了已有的研报，发现国信证券提出的两个约束条件，还蛮有意思的。

首先，是对于“广义库存面积”的观察。

令人诧异的是，虽然如今的销售情况已经down到谷底，但广义库存面积依然处于近年来的历史低位。

原来，自从2019年房企实行战略收缩和聚焦热点区域后，土储库存本来就已经压降了不少。

当前部分地区的房价压力更多来自于短期需求的大幅下滑和上涨预期的打压。

这与2014年的情况截然不同。

大家都知道，上一轮波涛汹涌的大牛市，就是因为2014年库存高企、经济内忧外患，高层才迫不得已祭出了棚改货币化的“大招”，开启信贷放水的阀门，重新拎出了房产这个夜壶。

嗯……倘若据此来看的话，当下的调控连贯性和定力，显然会比当年更强一些——

可以有些许的松动，但没有出现大规模政策转向的可能。

所以，大部分机构认为，开弓没有回头箭，防范金融风险的措施将持续运作，金融监管、价格调控将趋于常态化。

这一次，楼市的“稳”，是可以真实做到的。

其次，还可以观察一下房企的到期债务。

我们都知道，海外债的偿还峰值是2021年，但值得注意的是，2022年全年还债的总额度降低了，但是到期时间是集中在明年上半年的。

虽然目前政策面频频吹暖风，但从货币水龙头阀门放松，再到房企真正拿到钱，少说也要3—6个月的时间。

所以，即使各城市使出了浑身解数，押上好地降价屈尊，但第三轮集中供地注定遇冷，只能靠地方国企托底的根本原因之一。（复习可点《年底了，房企可以开始拿地了吗？》）

看来，房企的还债鸭梨要想真正降下去，怎么也要等到2022年下半年了。

最后，说说房企们吧。

虽然大势如此，但机构们认为，总有一些房企会在逆势中获得新的机会。

首先，比较一致的看法是，未来有资金优势的房企，会更加容易实现对市场份额的蚕食和对利润的边际改善。

比如说，招商证券就大张旗鼓地宣称，明年将“剩者称王”，随着越来越多的公司被迫寻求收购和重组，“好项目、好对价”将逐步出现，部分房企在并购市场会上演“幸福的烦恼”。

这，乍一听，怎么像是老大哥万科要面临的难题啊？

毕竟，今年下半年以来，万科的并购团队已经忙疯了，在9月底，有关媒体是这么报道的——

啧啧，可凡尔赛了。

其次，当房企高周转的模式被遏制、自有资金回报率走低后，市场将迎来长期业务的春天。

商业、物业板块赚钱缓慢的劣势会淡化，反而因为现金流稳定，成为备受青睐的香饽饽。

因此，在商业运营方面别树一帜的龙湖、华润和新城，在物管领域排在前列的碧桂园服务、永升生活服务等，都获得了券商机构的另眼相待。

最后，当土地红利、资本红利从房企身上剥离后，主导行业发展的逻辑也会变为“向管理要红利”。

行业利润要回归正常的制造业水平，但目前，地产和制造业在精益管理方面差距还蛮大的。

拿营销活动举个栗子吧。

房企的常规做法，就是把活动外包给别人，动不动就10万、20万的预算，但难道3万、5万就不能做了吗？自己的价值体现在哪里呢？

这在林中看来，就是万科所说的“二传手”和铺张浪费。

由俭入奢易，由奢入俭难。

未来，企业只能凭借自身的经营能力去杀出重围，穿越周期。

那么，面对尚未到来的2022年，地产人，你准备好了吗？

以上为正文，来自熊先生

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