又是楼市信息过载的一天

1、今天的消息，真的太密集了。

2、一大早，央妈分别下调7天期逆回购与1年期MLF利率10个BP，不出意外的话，这个月20号，1年期与5年期以上LPR会大概率调降10个BP。

3、2020年4月以来，5年期LPR就一直没调过，现在不但打开了下行通道，还一降就是10BP，幅度比之前市场预期要更大一些。

4、掰手指头算算，去年12月份到现在一个多月时间里，完成了全面降准、定向降息，以及，两次全面的降息，还同日调降了7天逆回购利率。

也就是说，短期利率和中期政策利率出现了同步下调。

5、上次出现类似情况还是2020年的3-4月，当时，为了对冲疫情影响，央妈是有在强放水的。

6、事实上也确实在放水。今天超额续作的MLF+7天逆回购，相当于向市面上投放了小3000亿的资金。

货币的水龙头开得更大了。

还蛮符合之前高层提出的“各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前”的要求的。

7、其实，如果从社融数据的走势来看，信贷宽松的趋势已经比较明朗了。

8、但如果拆分细项来看，虽然11月，居民中长期贷款略有改善，但到了12月，这个数字又被打了回去，同比降幅比近几年同期还要严重。

所以，这大概可以解释为什么去年12月份降息时，5年期LPR可以不动，但到了今年1月，5年期LPR不但要降，降幅还不能太小——

各地银行可以悄悄在加点上“放水”，但如果没有一个明确的信号去广而告之，就很难真正激活住房消费意愿，呼唤购房者入场救市。

9、对于房地产这个行业来说，企业能融到资是很重要，但如果手里的产品——房子卖不出去，光靠借新还旧来续命，显然不是一个“良性循环”的状态。

10、未来会怎样呢？就像我们在《这次降息，房地产又被鄙视了》里面说过的那样，上一轮房地产回升周期中，4个月降息50BP，才真正改善购房者的预期。

从这个角度来看，房贷利率继续下滑是大势所趋，但LPR下降的频率未必那么快。

“房住不炒”稳字当头，大概率等一季度经济基本面情况出街之后再做打算。

11、简单点说，无论如何，今年必须要有一轮回温，最好像2018-2019年上半年那样，拉出一个短暂的小阳春，才能成功稳住市场，纠偏市场的预期。

12、那现在可以买房吗？说到这里，有个关于人口的数据正在刷屏——

尽管政策已经拼命鼓励三胎了，2021年全年净增的人口依然出现了断崖式下跌。关于今年以及以后的走向，我个人就还蛮悲观的。

但这不代表楼市就没有机会。

13、房地产“长期看人口”，这个判断从供需的角度来看，大抵是没什么问题的。

但是，现在出手买房的依然是1980-1990出生的“婴儿潮”一代啊！

近几年才开始萎缩的这一批新增人口，至少要十几年之后成为购房主力，才能真正拉低楼市的需求。

14、等娃长大的时间很长，盖房子的周期就短多了。

我们在《在刚刚发布的房企成绩单里，我们发现了这些秘密……》里面提到过，整个地产行业的规模天花板很可能已经出现了。

有研究机构预计，2025年的新房销售面积比起2020年的峰值，萎缩的幅度会超过四分之一。

15、比起人口的负增长，新房市场的负增长来得更快，供需之间本来就存在着动态平衡的过程。

16、如果把房子作为一个消费品来看，在可以选择的情况下，谁都会有“消费升级”的需求，希望能住得更舒适，更方便，享受更好的配套和公共资源。

所以，即使是房地产市整体供过于求，依然会有房子，出现结构性短缺。

17、所以，到底怎么买房才能避免未来“供过于求”呢？

以居住需求为先，可以选择现在就非常成熟的区域，但事实就是，很多非常适合生活的地方未来可以保值，但不会有太大的发展潜力。

想清楚最需要什么，不能既要又要。

18、如果你需要选择开发中的新区，建议看两点：

首先，这个区域未来十年二十年的规划怎么样；第二，也是更重要的，看地方政府兑现规划的能力怎么样。

大家都知道，现在地不好卖，花钱的地方也多，上上下下的政府在过紧日子，基层更加捉襟见肘。

那些区县级政府描绘出来的，看起来十分高大上的产业规划，很多时候就是一张嘴。

19、而在具体的产品选择上，还是那句话，如果将来要置换，尽量买新房次新房，关注改善型住宅，远离老破小。

这不，现在的长沙，官媒都已经开始发这样的新闻了——

以上为正文，来自局姐本尊

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