爆雷房企扭亏为盈的三个猜想

房企自救系列的第一篇，留给“初代爆雷房企”泰禾。

正式违约一年多以后，泰禾在春节前的最后一个工作日，公布了2021年业绩预告。

出乎意料的是，公告上演了神奇一幕——

三季度账面上还有7个多亿的亏损，但四季度力挽狂澜，最后全年净赚了1亿多元！

要知道，去年同期泰禾还巨亏了近50个小目标呢！

资本市场喜大普奔。开年之后，泰禾的股价从谷底反弹，一个星期内迎来了四个涨停板，接近一年来的高点——

和泰禾形成鲜明对比的，是同期爆雷的房企——华夏幸福和蓝光。

我们发现，这两家非但业绩跌得不忍直视，连股价都一片愁云惨雾。

那么，泰禾到底是怎么做到扭亏为盈的？这背后，又隐藏了什么秘密呢？

面对投资者汹涌的疑问，泰禾官方给出的回复是这个样子的——

嗯……看上去影响因素还蛮多样的，那么，究竟哪些方面对泰禾的业绩的实质性改善影响最大呢？

因为年报数据还没有出来，我们只能尝试拆解一下。

首先，泰禾列出的第一条原因，是“自身公司的可确认销售收入同比大幅增加”。

在这里我们要科普一下，一般来说，房地产公司是以商品房交付为时间点来确认销售收入的，由此可以推出两个结论：

泰禾2018-2019年的销售情况不错，以及，去年泰禾在复工复产、保交付方面下了不少功夫。

官方的口径也是如此。

自2020年底以来，北京、上海、杭州等地近20个泰禾项目相继交付，官方公众号的宣传中，满是祥和喜悦的气氛——

能在开发商爆雷之后顺利拿到房子，当然是好事，然鹅，这种“交付”和业主想象中的“交付”，差距还是蛮大的。

我们在各种公开渠道看到，卖房时溢价8000多元/平、号称精装的苏州豪宅，在延迟两年后终于交付时，内部装修竟然是这个样子的——

甚至，车库还是一片水泥地坪，别说地面的铺设了，连车位线都没有画好。

不但豪宅变刚需，还没法办产权证，着实令人难以接受。

而更多的泰禾项目还在等待中。

据一位太原泰禾金尊府业主爆料，泰禾的复工规模有限，大部分项目还处在无人问津、杂草丛生的停摆阶段——

据他介绍，泰禾北京院子二期、北京院子二期、上海崇明大城小院、泰禾杭州院子等，距离依然动工遥遥无期。

而这些，都是早在2020年5月，我们在《千万不要买泰禾院子啊》里面点出来的已停工项目。

这一转眼，也快两年过去了。

讲真，说到复工复产，泰禾还是有一点小私心。

除了能稳定购房者和政府信心、实现尾盘去化以外，复工复产能够实现的更大贡献，莫过于可以合理进行“利息资本化”这类美化财报的操作了。

我们此前在《那些踩了红线的房企，到底是怎么“降档”的？》里面曾经分析过，简单而言，利息资本化是将借款利息的支出确认为一项资产，不计入财务费用。

这么一来，就可以隐藏巨大的支出。

而利润本来就是收入减去支出，支出减少，利润就可以被做高。

这一招，是泰禾的惯用手段。

就拿2020年泰禾的年度报告举个栗子吧。

当年，泰禾的利息资本化费用是83亿元，如果全部费用化，那么泰禾的亏损就不是表面的49.99亿元，而是一个令人咋舌的数字——49.99+83=132.99亿元了！

当时，泰禾的股票市值不到百亿，如果出现这么大幅度的亏损，那绝对在A股市场上“凤毛麟角”，坐等退市了。

还好可以利息资本化。

但这操作有个Bug——

企业会计准则有明确规定，如果在建项目发生中断时间连续超过3个月的，期间产生的借款利息就只能记作费用，不能资本化处理。

所以，为了利润的数据好看，一定要让项目时不时“复个工”，绝不能停摆太久。

我们再来看一下官方回复的第三和第四条原因。

与世茂合作的联营项目结算盈利，或许是泰禾业绩大幅拉升的另一重要推力。

要知道，广州、佛山、南昌和福建等地的几个院子，利润率都是蛮不错的。

而第四点很关键，涉及存货跌价损失减少的问题。

对于房地产公司来说，存货主要分为土地（拟开发产品）、在建项目和已完工项目。对这部分的价值估算，泰禾自己曾经在公告里这样说——

简单点说，房价涨了，存货的价值就高。

2020年年报时，泰禾大幅计提存货减值准备。

其中光北京金府大院、福州金府大院、上海大城小院三大“粮仓”，存货计提减值准备的总额就达到了20.2亿至27.3亿元，较2019年增加205%至312%。

但是，随着2021年汹涌的楼市行情，就算是表现较为平淡的京津冀地区，房价也出现了一定的抬升。

随着销售价格的上涨，存货估值也会上扬，在符合审计的前提下，去年这部分也可以顺理成章地转回不少的减值成本了。

嗯……总之经过一番美化，报表转正也就不出为奇了。

毕竟，泰禾善于玩财技早就不是什么新鲜事了。

早在2020年和2021年上半年，泰禾与旗下第一大项目总包公司中城建设、合伙企业嘉兴焜昱的纠葛就曾经令人大跌眼镜。

2020年最后一天，三方签署协议，将泰禾集团应收中城建设的63.8亿元，与应付嘉兴焜昱的69亿元进行冲抵。

这笔交易的额度有多大呢？大概相当于泰禾2019年净资产的接近一半吧。

随后，不少媒体爆出中城建设其实是泰禾集团实控人的马甲公司，这样的操作就是“左手转右手”，通过工程款的方式，替泰禾集团的实控人从奄奄一息的公司套取资金。

但无论别人怎么说，通过这次冲抵，泰禾在爆雷前夕匆忙预付给第一大供应商中城建设的钱，总算是找到了一个名目，在资产负债表中得以抹平了。

真·调表大师啊！

平心而论，自从2020年7月公募债券违约后，泰禾还是做了不少努力的。

当时，行业还没有到大规模爆雷的境地，泰禾一度想把自己整体卖掉、引入万科这位“白衣骑士”……

但拖拖拉拉地浏览了一圈泰禾的货架后，郁亮还是悠悠抛下一句“目前距离万科入股还有相当的距离”。

在债务重组方面，目前泰禾仅有的成功案例，只是与长城资产关于珠海、深圳项目的债务展期。

这还是只是“万里长征第一步”，更别说后续的项目复建、入市销售回笼资金了。

销售端同样不尽如人意，爆雷之后购房者信心丧失，就算泰禾极力复工复产、想去化产品，但销售金额还是断崖式下跌——

2019年，泰禾的销售业绩还有接近千亿，全国排名前30以内，2020年降到了不到300个亿，勉强挤进百强，但去年，泰禾已经从榜单上消失了。

这也说明，去年泰禾的销售业绩，已经降到了不到180个亿。

更糟糕的是新增贷款方面，无论融资端如何频频吹暖风，泰禾作为爆雷房企，再也不会接到货币大水了。

截至2021年11月末，泰禾背负的庞大逾期债务，已经达到接近500个亿了——

从这些数据上来看，目前真看不到泰禾的债务危机救赎有任何实质性进展，似乎只是通过一系列的报表调整，做到了业绩上的扭亏为盈，在短时间内斩获了相当的涨幅。

或许，只是刚好蹭到了这一波重组概念股的风口？

展望未来，泰禾一直喊着要进行小而美、小而精的战略转型，放弃追求规模化。

但房企自救的关键，还是在于盘活家底，实现自身造血。

据雪球网友透露，虽然泰禾多次声称有大量的优质土储，但如果按照泰禾拿地天花板的2017年土储数据来看——

泰禾众多一二线城市的土地，早已不能被当做土储，而是官司缠身的烂尾楼！

剩下的，大多都是位于三四线城市未开发的土地，总均价大概1万/平米左右，甚至更低。

这样的家底，在愈演愈烈的房企收并购浪潮下，会有白衣骑士愿意接手项目吗？

如果一直没有资金注入，以高品质住宅著称的泰禾，何时才能真正逆风翻盘呢？

以上为正文，来自熊先生