国企们开始“内循环”了

正月十一，春节的余温还没有过，一家房地产项目公司已经被低调地摆上了货架——

交易平台信息显示，这家公司名字叫“广州粤合房地产开发有限公司”，希望能出让一半的股权，换回不低于10个小目标的资金。

初一看，好像没啥特别的，但再做个股权穿透就会发现，这个企业背后站着的是中海地产，对应的项目大有来头——

正是去年9月，他家在广州第二轮集中供地中斩获的，广钢新城的“最后一块宅地”。

彼时，恒大爆雷，行业一片风声鹤唳，中海上演了“救世主”的戏份，在全国拿下了26宗地，而在广州，一举扫了3宗市区的靓地。

广钢地块以2.8万/平楼面价成交，接近0溢价。

但是！如果加上所需配建的中央公园和中小学，实际应付的成本，可能超过3.5万/平。

这就不是个便宜的价格了，几乎是广钢第二高价的地块。

之后的楼市走向，大家也都知道了。

拿地半年之后，中海忽然大方官宣，想找个有实力的伙伴共担成本。我们好奇地看了一下开出的条件，四个字——

异常严苛。

首先要在A股上市，其次要进入2021年销售操盘金额前20强，再其次，要有4A级以上景区管理经验……

这么一算，符合条件的接盘侠一个手指头都能数得过来——

基本就是初代四大房企“招保万金”，两家国企，两家有国资大股东。

这其中坊间传得最多的，是与中海抢地而不得的保利。

我们还发现，对于中海来说，项目层面的合作已经不是个例了。

早在去年11月，中海位于天津的地块就引入过合作伙伴，这块地是中海在首轮集中供地中抢到的，在土地市场没抢过中海的招商蛇口爽快地掏出2100多万，拿到了40%的股权。

掰着手指一数，开年短短的两个月，中海已经上架三块土地了，都是在第二轮集中供地中扎堆“拯救”出来的高价地块。

遥想过去，“理工男”中海的一大法宝就是独资操盘。

他们极力克制合作开发，把项目权益占比保持在95%的水平，高于行业平均水平30个百分点。

这对于他们当然是有意义的——

作为一家被贴着“最赚钱”标签的房企，只有全程自己干，才能保障享誉行业的三费管理和流程控制被完美执行，构筑起高毛利率的护城河。

但独资这事儿，一半是海水，一半是火焰。

在房地产下行的周期，这种方式带来的是资金压力山大，也会拖累规模扩张的步伐。

所以，眼见这位兢兢业业的理工男，终于做出了一个艰难的决定——

让渡一部分的利润，来换自身的安全。

而中海似乎也不是个案。

相同的操作，最近也在另一家国企——保利身上上演。

2021年的最后几个工作日，保利宣布为旗下的上海项目征集投资方，并且把杭州项目一半的股权给了华润信托。

这两项转让事宜，背后都指向了保利在集中供地中摘得的地块。

在合作方的挑选上也相当谨慎——

销售排行榜前50强，且2020年信用评级为AAA级。

最后，我们还意外地发现了一个现象： 

当高层表态支持对出险房企的收并购，各大金融机构想方设法为并购开启货币闸门，爆雷的民企苦苦等待国资“白衣骑士”收购的时候——

扭过头来发现，国资们连自己的项目都不想要，大搞合作开发，把风险转嫁出去。

更过分的是，行业生态发生了巨大的变化——

地块的股份，从拿地的国企手中流出后，大都流向了其他的国企。

而资金，也在国企之间流转，并且更多地流向了集中供地中，为了完成任务不得不托底拿下的，高价地块。

这是一场国企间的内循环。

对于民企来说，入场券的份额，是越来越少了。

以上为正文，来自熊先生

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