房贷放了个全国性大招！然后呢…

1、 今天下午，央妈来了一个重磅——

大家都知道，现在的房贷利率=5年期LPR+银行加点。这段时间的宽松以来，很多城市的房贷利率已经降到LPR齐平，也就是加点为零。

而这次的通知，相当于给大家做了个科普——

0不是终点，加点可以为负，LPR也是可以打！折！的！

而且，这次房贷的定向降息，是针对全国的，针对全国的房地产刺激政策啊！真的好久没有过了。

2、 降息之后，房贷利率的下限是4.4%，如果后续LPR调降的话，最终利率可能会比4.4%还要低。

而根据贝壳研究院的数据，4月份重点城市主流首套房贷利率是5.17%。

就，给了各城市很大的自主降息空间。

3、 如果和历史情况来对比，2008年，首套房商贷利率打7折，折算下来最低房贷利率不到4.2%。

目前的房贷下限，已经接近金融危机时的下限了。对当下萎靡的房地产市场，利好无疑。

但大家担心的是什么呢？

4、 几天前，4月份的社会融资和金融数据统计报告出街。所有数据看下来，八个字：供给给力，需求不足。

5、 货币的供应端是好的。无论是广义货币（M2）、狭义货币（M1）还是流通中货币（M0），同比增长都不错，增速也在上升。

但社融数据弱过大部分机构的预期，货币供应和社会融资之间出现了明显的剪刀差。

6、也就是说，现在市场的主要矛盾，是有足够的钱放出来，和没人想借钱之间的矛盾。

7、我仔细看了一眼分项，信贷塌方这么明显，新增居民贷款的拉胯是要负主要责任的。

整个4月，无论是居民住房贷款、居民非住房消费贷还是经营贷款，统统负增长。

其中个人按揭贷款单月减少了605个亿，是史上第二次房贷“净偿还”。嗯，第一次出现在今年2月，捂脸。

8、我们也能明显感觉到，近几个月，读者们感兴趣的话题已经从“如何贷款买房”向“该不该提前还贷”转变。

老百姓正在经历全面“去杠杆”。

9、为什么？整个4月，甚至整个2022年我们经历了什么，大家都懂，我们一个地产小号，就不多说了。

10、 但如果从乐观的角度看，楼市的放松政策一定会出得更加猛烈。

11、 毕竟，现在的市场和当年的市场不可同日而语，当年大家万众一心搞生产，现在预期普遍悲观，都愿意在手上留更多的现金，所以今年以来，居民贷款和企业存款余额一直加快上升中……

要想恢复加杠杆，只能下比当年更猛的药。

所以，央妈下了狠手。

12、 但这显然还没有到头，进一步的救市，还有空间。

13、举个栗子吧，大湾区楼市周末最大的消息，是东莞大半夜推出的调控新政，这次新政距离4月底的那次松动，只有十几天的时间。

14、 两相对比，最大区别在于，上次主要是通过社保的“逐月缴纳”改“累计缴纳”来变相放松限购，而2.0时，主要是这么几点：

看得出来，“五限”的力度正在减弱，新政主要致力于释放流动性，降低交易成本和部分解锁需求。

但步子还是太小了。

15、回想2008年，全国范围内的首付降到2成，很多地方出现了零首付。

而现在，大湾区范围内，限购区首套房首付最低3成，二套房要去到6-7成，在有二手房指导价的区域，实际首付的比例更高。

16、 所以，要想真正激活需求，至少当下的首付政策，尤其是二套房的首付政策，是有不小的放松空间的。

未来，如果基本面不错的一二线城市愿意步子再快一点，大幅降低首付比例，叠加降息甚至三套房限贷放开，那么，压抑的需求逐渐释放，一波回暖势在必行。

说得更直白点，现在可以看房了，但不用冲动购房，房价还需要磨底，务必谨慎选筹，并且谨慎评估城市的未来，以及自己的现金流。

17、 还想说句题外话。

18、 现在对于需求的释放，感觉走入了一些奇怪的误区。比如说“多生一个娃，多买一套房”的政策，已经看到好几个城市在用了。

说实话，让人感觉到挺不适的。

19、首先，在三套房的限贷没有解除的大背景下，能生得起三个娃，还能买得起第三套房的购房者，大概率都是中产往上了……

所以，这是一条鼓励有钱人买更多房的政策。

20、 其次，这个政策的关键点依然是行政干预。没有真正松绑限购，而是在原有的限购大背景下，又加了一些“破限购”的条件，最终能够得利的，只是一小撮人。

21、 简单点说，我觉得一个能让市场平稳健康发展的调控体系，是尽量减少一刀切的行政干预，多采取税收等经济手段进行调节。

22、 最后，说起生娃和买房之间的关系，我看到@周璐的笔记里，有这么一段话——

当年实行计划生育，以为国人爱生娃，会想方设法、不计成本生娃，一旦放松，人口就会快速膨胀，所以要坚持计划生育不放开。

在地产调控方面，以为国人爱买房，会想方设法、不计成本买房，所以不能放开限购限贷，一旦放开，房价会快速上涨，所以要坚持重压不放松。

坚持到最后，会发现，所有的爱都是有期限的，如果不在合适的时间放松，之前的那些以为，都是想太多。

以上为正文，来自局姐本尊

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