2022年5月西安房地产市场月报
宏观层面：5月23日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，进一步部署稳经济一揽子措施，旨在努力推动经济回归正常轨道、稳住经济基本盘。会议上也再次强调因城施策支持刚性和改善性住房需求。
货币层面：5月20日，中国人民银行授权中国银行间同业拆借中心公布，最新一期的LPR为1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，结合5月15日央行调整差别化住房信贷政策，全国首套住房房贷利率下限动态将下调至4.25%，二套房下调至5.05%。
土地层面：咸阳、西安主城、西咸新区先后发布政策，通过下调保证金、放宽出让金缴纳时间等方式优化土地出让规则。
商品房层面：大西安商品房市场供应明显提升，但整体成交量没有明显变化，松绑政策频发。
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土地市场
本月土地市场，整体供应22宗，合计1178亩，仅成交1宗，约30亩，亩单价212万/亩；
本月住宅用地供应6宗，合计536亩，成交1宗，共计30亩，亩单价212万/亩；商服用地供应16宗，合计642亩，无成交。
西安市住宅类用地供求量价走势（占地面积）
◎来源/前瞻智库
西安市商服类用地供求量价走势（占地面积）
◎来源/前瞻智库
商品房市场
本月大西安商品房市场供应明显提升，成交量与4月相比有小幅度上涨，近期松绑政策频发，预计下半年市场会向好发展。
大西安商品房供求量价走势
◎来源/前瞻智库
◎来源/前瞻智库
住宅市场
本月大西安住宅市场供应上涨，但成交量不及预期，市场尚处于修复阶段。
大西安住宅供求量价走势
◎来源/前瞻智库
◎来源/前瞻智库
新开盘市场
本月除个别倒挂项目外其余多为线下开盘，待高倒挂楼盘售罄退市后，接棒供应的新房去化压力大幅增加。
大西安开盘成交统计
◎来源/前瞻智库
主城区与外围区域开盘解筹率比较
◎来源/前瞻智库
开盘统计：本月推出房源数为3301套，成交共计1773套，解筹率为54%，环比下降11个百分点。
解筹比较：本月主城解筹率为54%，外围无开盘。
代表项目：中国铁建·万科翡翠国际推出毛坯房源，均价16321元/㎡，13715组客户通过核验，中签率仅2%，摇号开盘；天地源·云水天境推出精装房源，均价20429元/㎡，6080组客户通过核验，中签率5%，摇号开盘。
二手房市场
本月二手房成交量呈现回落，环比下降22.6%，成交均价16132元。实际交易中银行是按客户成交来放款，二手房指导价名存实亡，预计二手房市场会迎来率先复苏。
西安市新房与二手房成交面积走势
◎来源/前瞻智库
西安市新房与二手房价格走势
◎来源/前瞻智库
◎来源/前瞻智库
2022年首轮集中供地
6月2日，随着长安和未央两宗地的摇号结束，西安2022年首轮集中供地第一批次土拍结果全部出炉。首轮集中供地共推出33宗涉宅地块和1宗商服地块，其中住宅用地规划建筑面积394.5万㎡。分为6月1日、13日、22日三个批次成交。
◎来源/前瞻智库
集中供地表现及解读
虽然此次土拍，解除了房地联动、取消了企业自持和公租房配建等限制性要求，但是从土拍结果来看，并未对房企的参拍热情产生太大的提振效果。参与房企仍以国企与地方平台托底为主力，成交地块依然以底价或低溢价为主，民企的投资信心不足、持续隐身。
市场热度方面：第一批次土拍热度平平，18宗地块中近7成土地底价成交，仅2宗触顶摇号，3宗低溢价获取（2%、2%、13%）。
土地流拍方面：曲江1宗地块在挂牌截止前无人报名被迫中止，灞桥、临潼、长安共计5宗地块则因无人竞价而流拍，导致本批次流拍率达到了33%（含中止）。
房企方面：“国”字头仍是西安本轮集中拍地的主力军，成交的12宗地块仅未央区1宗被民企（青海西北）通过摇号摘得，其余11宗均被国央企竞得，其中本土国企占据半壁江山。
土地出让金缴纳方面: 虽在年初发布了“允许分期支付土地出让金”的政策，但此次集中供地依然执行的是“60日一次性付清国有建设用地使用权出价款”，对企业而言，资金压力依然较大。
西安首轮土拍尚未完全结束，但我们相信，未来随着西安经济及住宅销售市场的逐步恢复，土地市场的投资表现也会更加向好。后续6月13日、6月22日的两轮土拍，我们也将持续关注。
趋势研判
结合政策环境来看，近期全国层面政策利好消息不断，土地市场方面，多个城市在地价、保证金缴纳比例、土地款缴纳时间等方面降低了土地出让门槛。
商品房市场方面，5月楼市政策密集发布，松绑内容也开始向限购、限贷等实质性政策面延伸，叠加央行连续下调房贷利率，刺激刚需刚改客户逐步入市，但从实际效果来看，由于目前政策面尚未完全放开，对楼市的刺激不甚明显，市场面表现上，销售及汇款进度远低于预期，房企资金面继续吃紧，同时疫情反复，客户、房企的投资信心都仍处在修复期。
但随着2022年首批次供地的结束，多宗流拍地的出现为后续政策加码做好了铺垫，预计房地产层面决定性的利好政策也会逐步释放（如降低首付款比例、融资贷款方面的支持等），直接解决客户的购房资金和房企的开发资金问题，市场面预测6-7月有望完成筑底，下半年缓慢恢复。
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