这份关于“住房租赁”的干货，你一定要看！

2018-02-08 曲涛中房网

“当前房地产面临的主要矛盾，一是不平衡，主要指住房供应结构和供应关系不合理；二是不充分，主要是房地产发展质量不高。”中国房地产业协会刘志峰会长在近期出席的一次业内论坛上如是表示。

加快发展住房租赁已成共识

那么，如何解决住房供应结构和供应关系不合理，高质量地发展房地产市场？事实上，高层在此前多个重大会议中已经给出了明确的答案。

党的十九大报告明确提出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。最近一次的中央经济工作会议，也将推动住房租赁改革列入2018年经济工作的重点。

中房网发现，在一月底前结束的地方“两会”上，全国多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场。央行也在最近两天召开的工作会议上指出，要支持培育和发展住房租赁市场。同时将“建立健全住房租赁金融支持体系”列为央行2018年工作的主要任务之一。此外，自去年以来多家企业也通过不同的方式和手段，加紧布局住房租赁市场。

由此可见，加快发展住房租赁这项工作已经在政策、金融、企业等领域达成了共识。加快发展住房租赁，也被视为解决住房发展不平衡不充分矛盾的主要手段，也是深化住房制度改革的重要内容，是实现“住有所居”的重要途径。

权威人士针对住房租赁都说了啥？

2月6日，在一场由中国房地产业协会、北京首都开发控股（集团）有限公司共同举办的"住房租赁新时代"研讨会上，刘志峰、秦虹、潘利群、柴强、刘洪玉等行业资深专家学者，针对住房租赁这一领域中的热点话题带来精彩解读。

中国房地产业协会会长刘志峰

中国房地产业协会会长刘志峰针对“住房租赁总量不平衡、结构不合理、制度不完善，尤其是租金收入低、租金回报率低、租赁关系不稳定”等问题提出以下五点意见：

一、抓住政策机遇，加快项目落地。房地产企业、专业化租赁机构要抓住地方“两会”具体细则和配套措施出台的机遇，抓紧土地、金融、房源方面的对接，重点探索有效的盈利模式，并且解决专业人才短缺、运营经验较少、行业集中度低等问题。

二、推动制度建设，加强行业引导。积极推动《住房租赁管理条例》尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的制度环境。要强化标准规范，在住房租赁产业规划、产品分类、技术手段、运营管理、后期服务等方面填补产业政策的空白，建立各种资本的进入和退出机制。

三、促进金融创新，拓展融资渠道。鼓励房地产企业以租赁或购买的方式获取市场上的闲置房产，开展住房租赁业务；要充分利用资本市场，加快金融创新和合作。

四、实施分类指导，实现职住平衡。要结合城市规划，由政府牵头，房地产企业和专业化租赁机构参与。要优先选择轨道交通沿线和新市民集中的开发区布点，与产业规划、人才安居相结合，促进长期住房租赁可持续发展。

五、培育租赁品牌，提升配套服务。要尽快培育租赁品牌；要为租赁住房提供适用的配套设施，为城市留住人才特别是向青年人才提供长期和稳定的房源。

北京首都开发控股(集团)有限公司党委书记、董事长潘利群

北京首都开发控股(集团)有限公司党委书记、董事长潘利群谈对住房租赁诸多问题中两个疑惑：

一、超大城市住房租赁的发展是以二手房为主，还是要存量与增量并举？
潘利群认为，单纯依靠存量未免理想化，毕竟业主与租客间的利益格局固化，现有市场已发挥的功能既定，面向住房租赁战略定位与长远发展的作用有限，增量更具创造性、建设性和目的性，更能契合新时代的发展要求。基于上述判断，推进国有租赁企业建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用赋予了房企新的使命。

二、依靠以购为主的制度土壤，住房租赁能否茁壮成长？
潘利群表示，当年终结福利分房，建立住宅市场，经济适用房、预售、公积金和土地招拍挂等四大制度起到了架梁立柱的作用。每当看到长效机制和住房制度时，都在想如果没有这四项制度，购房时代的大繁荣、大发展无法想象。而租房时代的到来，必经再次房改才会大有作为，期待新的长效机制。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强谈国内外住房租赁的比较与借鉴

租住率
市场经济发达国家的正常租住率是35%-50%。有两个特例，这两个特例都被认为是住房问题解决比较好的国家，一个是德国（56%），租住率偏高；一个是新加坡（9.2%），租住率极低。

租住率变化规律
城市越大租住率越高、家庭规模越小租住率越高、离婚率高租住率也高、年纪越轻租住率越高、收入越低租住率越高。

租赁住房类型
租赁住房的类型多种多样，但总体以市场为主，政府为辅；以租金补贴为主，提供低租金住房为辅；居民出租为主，机构出租为辅。

租金管制
早期多有租金管制。德国目前在逐步放宽；新加坡、香港历史上都实行过租金管制，后来都废止了。总体来看，对租金实行直接管制的国家不多。

住房租赁立法
一般有专门的住房租赁立法，但新加坡没有。例如：德国有《住房租赁法》、《住房补贴法》、《租房法》；美国有《统一住宅业主与租户法》；英国有《业主与租户法》；香港有《业主与租客（综合）条例》。

租金收入比
即房租支出占家庭可支配收入的比重，合理的租金收入比不超过25%-30%。德国为25%，美国30%。对超过的家庭，政府应给予租金补贴。

租金回报率
一般为4%-6%，我国目前仅为1.5%左右。例如，德国租金回报率长期稳定在4-5%之间，其金融市场的长期国债收益率为2-3%。

启示与建议
（一）都有住房租赁市场，但租住率是否高、租赁市场是否发达，与居住问题解决得好坏并无必然联系。
（二）政府对住房租赁市场都有支持，总体上除香港外，政府直接投资建设低租金租赁住房的情况越来越少，改为以发放租金补贴为主，尽量发挥市场作用。
（三）没有“租购同权”的说法，享受教育等公共服务不应与住房问题挂钩。
（四）我国住房租赁市场发展空间很大，但不等于机构化住房租赁的市场空间。
（五）要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场。
（六）要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为。
（七）加强对分散式转租型住房租赁模式的跟踪研究。
（八）既要提高租住意愿，又要提高出租意愿。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹谈租购并举住房制度的发展方向：

租赁占比高是大城市住房市场的典型特征
租赁市场是大城市的永恒主题，大城市永远存在租赁需求。现在我们面临着大力发展租赁市场，中国的租赁市场在大城市依然非常庞大。根据六普数据可以看到租赁市场家庭户占到城市家庭户的比例，全国两省（广东、浙江）两市（北京、上海）租赁市场规模已经非常接近发达国家水平。广东省和浙江省的城镇家庭里分别有47%和41%租房，北京和上海分别有37.2%和38.3%的家庭是通过租赁解决居住需求。而接近40%的比例已经是发达国家租赁市场规模，远远高于全国25.8%的租赁住房水平。

租赁市场主要存在以下四方面问题需要解决：
（一）租赁关系不够稳定，影响大城市很多人的租赁意愿，不得不去买房子。
（二）中介服务不规范，导致交易成本高，风险大。
（三）市场发展不成熟，机构租赁尚处于起步阶段。
（四）政府支持服务欠缺，监督管理不到位。

发展规范化的租赁市场有以下六方面意义：
1、降低城镇化门槛。
2、发展规范化的租赁市场确实有利于实现住有所居。
3、助推社会稳定。
4、有利于维护房地产市场的平稳健康发展。
5、有利于企业特别是用工量大的企业吸引人力资源和降低成本。
6、规范化的租赁市场发展有利于促进劳动力的流动。

已经出台的和即将出台的支持政策：
一是，税收的减免。
二是，金融的创新。
三是，充分调动存量房源提供租赁市场的政策。
四是，新增土地

完善各项服务体系建设，包括以下几方面：
一是，要通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。
二是，要建立住房租赁信息服务平台。
三是，要明确住房租赁机构的行业定位。
四是，要落实承租人享受均等化公共服务的权益。
五是，要推动中介服务的专业化、规范化。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

清华大学房地产研究所所长刘洪玉谈高质量发展住房租赁：

为什么住房租赁也要实现高质量发展？
住房租赁发展到什么样的程度就能说它是高质量的发展？从三个维度来看：
一是，从制度建设的维度：通过租赁市场的发展补齐住房制度发展过程中存在的短板。
二是，从市场发展的角度来看，如果住房租赁通过高质量的发展能够更好的满足人们对租赁住房的需求，也应该是一个非常重要的标志。
三是，从行业发展的角度来看，如果通过发展住房租赁让市场运行更加稳定，行业在供给侧结构性改革和其他领域的发展模式方面能够促进行业的稳定和发展。

除家庭支付能力和租购成本以外，影响中国城镇居民购买住房的特殊因素：
一是，文化和传统的因素。比如说重购轻租、有恒产者有恒心。
二是，制度歧视。一些基本公共服务方面不能享受同等待遇。
三是，权益保障。租赁关系不稳定、租金调整无约束、租赁纠纷难解决、承租人地位弱势。
四是，市场环境。住房价格快速上涨、有房家庭的住房增值收益远超劳动收入。

如何促进市场、企业持续稳定发展
首先，促进市场的稳定。发达的租赁市场可以让财力不足的家庭租到高质量的住房，可延后购房需求，降低住房金融杠杆水平。
二是，促进住房投资机构化、专业化发展，能够减少住房市场上的个体投资和非理性投资。
三是，引导居民逐步将住房视为消费品。
四是，拓展住房消费可以提高经济发展质量。

实现高质量住房租赁还有以下问题需要研究：
第一，住房租赁的需求，谁需要租房？
第二，住房的数量和质量，到底是什么样的空间概念，社区的环境，配套服务需要哪些？
第三，随着时间发展变化，住房人支付意愿和支付能力。
第四，对租赁供给方面的研究，多主体的供应
第五，对现有房的利用，城中村棚户区改造，新建租赁住房这几种渠道的相互关系。
第六，专业化的管理（企业资产管理、运营管理、物业管理）