未来在南京拿地，可能要靠运气

中房网讯 8月18日，南京市规划和自然资源局通过南京土地市场网发布2020年宁出第09号土地出让公告，共推出9幅地块，这批土地将于9月17日上午在网上竞拍。

值得注意的是，此次南京改变了竞买规则，地块出让条件比以往设置的更加严格。主要从竞价成交方式、严格开发资质、提高竞买资金、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量等五方面进行了调整。

   土拍价触顶将现场摇号确定竞得人

第09号土地出让公告是南京出台“限房价竞地价”新政以来的第三批公告地块。

据了解，为巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标，南京6月起采取“限房价、竞地价”出让方式，即限定涉住宅用地最高价以及地块所建商品住宅的毛坯价，当地块竞价达最高限价时，竞争人才房建筑面积，建成的人才房无偿移交政府。

然而，本次的第09号公告针对住宅用地的出让条件已经悄然生变。当地块竞价达到最高限价时，不再采取竞争人才房建筑面积方式，而是改为“当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人。所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度”。

公告文件显示，第09号文所涉住宅用地的加价幅度在500万元至1000万元之间。

克而瑞驻南京分析师乔俊杰指出，此前南京土地出让活动中一些热门地块，价格触顶后开始比拼人才房，这一定程度上是在考验房企前期对项目净利润测算能力及后期操盘能力。而大房企这方面的综合能力往往比较强，中小房企由于担心地价成本过高、或人才房投资周期过长而很难准确测算出项目利润，很难竞争得过大企业，此次土拍新规增加了大企业拿地的不确定性。

在南京房地产业协会秘书长张辉看来，最高地价被锁死有利于稳定地价，不竞争人才房面积，实际上给了开发商更大成本盈利空间，有利于开发商提高产品品质，以及推动南京房地产市场的高质量发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进坦言，这一调整防范了地价过快上涨，最高限价加一个加价幅度，自然使地价可控。也防止了对房企拿地积极性的挫伤，过去很多配建要求实际上多半受到房企抵触，这都是各地供地部门需要注意的。

   提高保证金比 严格审查资金来源

除了上述调整外，第09号公告中所涉及住宅用地的出让条件还发生了其他四大变化。

一是，限制地块竞买数量。公告中竞买要求明确，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞买或联合竞买两宗及以上住宅用地，其他用途地块除外。

二是，对竞拍开发商的资质提出明确要求。公告中竞买要求明确，以上住宅用地的境内竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质）。

三是，提高竞买保证金比例。根据计算第09号公告中涉住宅用地保证金占起始价的比例发现，进一步提高至20%到50%之间。

四是，对竞买资金来源审查变得更加严格。第09号公告则要求竞买人提供经江苏省财政厅公布的在南京市范围内注册经营的3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》及审计结论。

   热点城市土地市场降温“进行时”

南京土地市场的这个最新公告文件，可谓给地方提供了稳定地价的政策样本。

除南京外，针对住宅用地市场出现局部较热，溢价率较高，部分地块过度竞争等情况，上海市规划和自然资源局也于8月12日召开土地市场管理工作专题会，指导各区进一步加强土地出让管理，对前期出现异常交易地块或土地成交价与周边房价不匹配的区进行约谈。

而最近一个月来，多个热点一二线城市先后升级调控政策，土地市场优质地块供应整体减少，溢价率下滑，其他相应指标也见顶回落。8月18日，上海土地市场公开出让浦东新区一宗住宅用地，该地块共吸引了3家房企参与实际竞拍，最终以45亿元总价出让成功，溢价率为32.7%。此前一天，8月17日，北京怀柔区一宗纯住宅用地以底价成交，溢价率为0.0%。

根据克而瑞研究中心的统计数据，7月份土地市场整体溢价率环比6月下降0.2个百分点至16.1%，竞价超百轮的地块数量较6月份减少10宗。不仅如此，8月上半月受监测城市土地成交规模连续两周下滑，最近一周土地成交量已经降至二季度以来新低。

克而瑞研究中心分析师马千里分析认为，从溢价率和高竞拍轮次地块幅数等指标来看，7月份以来土地市场确实已经出现了转升为降的现象。鉴于中央严控地价、房价，地方调控升级的大环境不会改变，接下来优质地块入市比例也将进一步下滑。

从近一个月土地市场挂牌信息来看，北京、杭州、南京等热点城市土地供应也在大幅减少，同时优质地块的供应比例也有明显下降。据马千里分析，随着土地供应质量的降低，一二线热点城市土地市场高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象也会相应减少。

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