中小房企赴港上市之路：道阻且长

与房企拆分物业上市，集体上演“真香”定律形成鲜明对比，近期多家中小型房企接连出现上市申请“失效”的现象。

尽管“失效”并不代表“失利”，但近年来中小房企冲击IPO失败的案例并不罕见。去年，海伦堡、奥山控股两次递交招股书两次折戟，是否继续申请仍有待观察；万创国际第四次招股书则直接被拒绝，上市计划宣告终止。

另一方面，今年成功在港股上市的房企数量也大大低于前几年。总的来看，港交所的上市闸门对于内地房企来说似乎已经渐“窄”。 

   “半年一提交，半年一失效”几乎成常态

不过，中小房企在对接资本市场的路上仍旧坚持不懈。

“申请-失效-更新”的循环，成为今年不少中小房企赴港上市之路的写照。

据中房网不完全统计，2020年以来，向港交所递交招股书的有祥生控股、大唐集团、实地地产、港龙地产、三巽控股、中国文旅、领地控股、上坤地产、金辉控股、鹏润控股等10家房企，其中多家房企均在招股说明书失效后，迅速再度提交更新后的招股说明书，上市意愿十分明显。

10月19日，据港交所信息，中国文旅集团此前递交的IPO招股书已呈“失效”状态，而中国奥园系其单一最大股东。对此奥园方面回复称，港交所在交表6个月后，根据正常程序会显示为失效状态，目前中国文旅上市进展顺利，公司会重新更新一版上传，具体时间和更新信息以港交所网站为准。

10月12日，领地在首次递交的招股书 “失效”不到3个工作日，向港交所二度提交了招股书文件。在同一天，上坤地产向港交所递交招股说明书拟主板上市，此也是上坤地产第二次递交招股书。在今年3月末，上坤地产第一次递交申请，截至9月末，该申请已失效。

更早的故事还有不少。5月31日，大唐集团控股有限公司二次递交招股书，此前其曾于2019年12月初向港交所递交招股书。今年成功上市的港龙地产，也是在4月份申请失效后，于5月12日更新招股书，再度发起IPO冲刺......

   三家房企艰难成为“幸运儿”

房企多次“递表”情况的频发，也意味着成功“上岸”变得艰难。

2019年，成功登陆港交所的房企有德信中国、银城控股、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦6家。2018年，也有6家房企。而在今年，离年底仅剩60天时间，但仍只有3家房企成为了成功登陆的“幸运儿”，且都经历了各种曲折和波澜。

今年第一家获批在港上市的房企为汇景控股有限公司，于2020年1月16日上市，但出现了公开认购不足的“尴尬”情况。招股结果显示，公开发售部分未获足额认购，认购合共2535.4万股，不足公开发售股份总数7881万股的三分之一。

港龙中国是今年第二家获批在港上市的内地房企，也是疫情发生后的首家上市内地房企。

7月15日，两次向港交所递表的港龙中国正式在香港联交所挂牌上市。不过，港龙中国发行首日即遭遇破发。

10月16日，金辉控股（集团）有限公司通过上市聆讯，预期将于10月29日在港股正式挂牌上市。金辉控股此次IPO发行价格区间为每股3.50-4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额配售不超过0.9亿股，最高募集资金31.05亿港元。

作为年内第三家在港上市的内地房企这已不是金辉首次向资本市场发起冲击。实际上，早在7年前，金辉控股便向港交所递交上市申请书，却因申请状态失效而终止；2016年，金辉控股开始谋求在A股上市，无果；4年之后，金辉控股终于即将在港交所实现上市。

不过，也有个别顺利“过关”的企业。

10月23日，香港联交所披露祥生控股（集团）有限公司聆讯后招股书，这意味着祥生港股上市进入倒计时。值得注意的是，从6月3日递表到10月23日通过聆讯，祥生仅用了142天。单从过会时间看，祥生地产是2019年以来过会用时最短的一家。 

   上市能否成为中小房企的救命稻草？

尽管业内已经普遍感慨，房企港股上市的窗口期已过。但疫情爆发至今，中小房企对于赴港上市还是表现出积极的态度。毕竟，上市可以获取更多的资本利益，补充资金。

但必须指出的是，登录资本市场对于一部分中小企业来说只能是“解渴”，却不能“救命”。上市只是为企业打开融资的更多可能性，业绩才是企业最大考验。不然，即便顺利通过港交所问询、聆讯，仍可能会面对认购不足、开盘遇冷、股价破发等更多重重考验。

比如港龙中国发行首日遭遇破发，汇景控股公开认购不足，类似的“尴尬”情形，都曾发生在2019年上市的银城国际、天保集团身上。

IP Global中国区首席经济学家柏文喜表示，中小房企为了解决融资和流动性压力问题，挂牌上市后出现破发现象，这并不是具体哪一家企业的问题，而是目前整个内房股较为普遍的现象，内房股大多数估值都是比较低，基本上股价都低于每股净资产。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，各大中小房企纷纷通过赴港上市为企业输血，虽能解一时之急，却也不是长久之计。单靠上市所能进行的融资其实非常有限，更为重要的是上市后房企的运作将变得更加透明和规范，如何赢得资本市场的认可，从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。

贝壳研究院高级分析师潘浩亦表示，上市不是终点，也不是可以解决房企问题的唯一通路。接下来房企行业格局必然走向高集中度的发展模式，中小型房企的发展空间越来越有限。房企还应注重发展本身，在把握市场机遇，多元化以及轻重资产资源配置上要有硬实力。

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