中央经济工作会议释放楼市三大信号

12月16日至18日，中央经济工作会议在北京举行，会议总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作。

值得关注的是，本次中央经济工作会议在来年重点工作安排方面不再像往年是对较宏观的大政方针的把握，而是具体到了较为微观且具体的任务上。

   宏观调控“不急转弯”

   保持对经济恢复的必要支持力度

具体来看，每年的中央经济工作会议对来年宏观调控政策的定调都备受关注，而今年却不同于以往。为最大限度地降低疫情对我国经济带来的冲击，今年以来我国采取了帮助小微企业“渡难关”、更大力度减税降费、暂缓缴纳社保等一些超常规政策，这些政策在明年将会如何过渡？会议明确指出，明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。

对于“不急转弯”这不表述，中国社会科学院世界经济与政冶研究所副所长张斌认为，这是对于政策延续性的强调，以避免政策的急剧转向。张斌表示，从各国采取的经济上的纾困政策实践中可以看到，经济遇到困难时，政府采取的较大力度的支持政策如果过渡过快，可能导致二次衰退。因此，当经济运行环境发生变化时，政策调整是必要的，但是调整的过程一定要谨慎渐进，在确保宏观经济基本稳定、就业劳动力市场基本稳定的情况下，去做政策的“减法”。

国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群表示，目前来看，经济增长的稳定性也需要再巩固，“不急转弯”就是要把宏观调控的方向和力度继续保持下去，同时进一步实施好扩大内需的战略，巩固经济回升向好的态势。

   财政政策“更可持续”

   货币政策“灵活精准”

在财政政策和货币政策方面，会议明确明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，同时积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，增强国家重大战略任务财力保障，在促进科技创新、加快经济结构调整、调节收入分配上主动作为，抓实化解地方政府隐性债务风险工作。在货币政策方面，会议强调稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。

中国社科院财经战略研究院副院长杨志勇表示，积极财政政策继续实施，保持适当的支出强度，综合考虑财政风险与财政安全，财政支持国家重大战略，促进科技创新。

招联金融首席研究员董希淼表示，货币政策在坚持稳健基调不变的同时，强调要“灵活、精准、合理、适度”八字方针。灵活，要求根据国民经济和社会发展需求进行适时调节，如果经济恢复速度较快，部分阶段性政策可能退出；精准，要求流动性更加精准滴灌到重点领域和薄弱环节，加大对科技创新、小微企业、绿色发展等支持；合理，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，流动性将保持在合理水平；适度，既不会让市场感觉到“缺钱”，也不会“大水漫灌”，保持宏观杠杆率稳定，在恢复经济和防范风险之间寻求平衡。

   解决好大城市住房问题

对于房地产行业而言，重点来了。

今年的中央经济工作会议是最近几年以来，对房地产着墨最多的一次，也是时隔三年之后再一次作为单独工作被重点提及。其中一些要点，值得关注。

本次会议指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

从会议披露的信息来看，特别强调要解决好大城市住房突出问题。实际上，房价过高或者上涨过快，居民买不起，租赁市场发展不足等问题，在大城市均有所体现。今年以来，包括深圳、上海等大城市抢房、摇号等现象更是屡见不鲜。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，中国局部大城市如深圳等住房供需矛盾进一步激化，房价出现明显上涨。但房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以，此次会议明确将“解决大城市住房突出问题”作为明年的重要工作任务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，明年对于楼市供需矛盾明显的大城市，房地产政策或有三大变化。一是，继续打击炒房需求，如：此前深圳曝出的“代持购房”行为。二是加大土地供应力度，尤其是增加纯住宅用地供应。三是继续发展租赁市场。

   高度重视租赁住房

另一方面，今年在“房住不炒”的基础上，中央经济工作会议着重指出要高度重视租赁住房。在租赁住房方面提法更加细化，包括“完善长租房政策”、“土地供应要向租赁住房建设倾斜”、“单列租赁住房用地计划”、“降低租赁住房税费负担”。

实际上，自2013年以来，中央经济工作会议曾多次提及发展租赁住房。2013年，中央经济工作会议提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”；2015年至2017年分别提出“发展住房租赁市场”“加快住房租赁市场立法”“发展住房租赁市场特别是长期租赁”；2019年提出“大力发展租赁住房”。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，当前我国一些特大城市房价偏高，新市民特别是青年人收入相对较低，既买不起房，又租不好房，一些长租公寓暴雷影响社会稳定，租客和业主利益都遭受损失。要逐步解决购房和租房一条腿长，一条腿短的问题。在人口净流入房价高的大城市要高度重视保障房租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场。

许小乐指出，“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。报告中明确了逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，对于长租公寓的管理应该是明年的重中之重。这两年长租公寓出现了一些不健康和不理性的市场行为，市场本身对于租客和实际的房东也形成了极大的经济方面的压力，因此，长租公寓的稳定健康运营是非常重要的。

   推进城镇老旧小区改造

此外，在“坚持扩大内需这个战略基点”部分，会议还提出要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。

城镇老旧小区改造，补齐居住社区的设施、服务短板，能够极大改善居民的居住条件。根据住建部数据显示，2019年以来，全国已开工改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民1043万户。2020年政府工作报告提出新开工改造城镇老旧小区3.9万个。到11月底，今年计划改造的城镇老旧小区已全面开工。

“城镇老旧小区改造是一个重大的民生工程，也是扩大内需的重要抓手。”中共中央党校（国家行政学院）教授王健表示，我国大部分城镇老旧小区市政配套设施老化、公共服务缺项等问题突出。改造后，不仅可以有效改善百姓生活品质，还能带动房地产全产业链增长，增加有效消费需求，促进经济增长和就业。

来源：中房网综合整理

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