严查违规资金进入楼市，京沪监管“出手”了
作为调控楼市的重要一环，个人信贷资金违规入市再次成为重点打击的对象。
最近一段时间以来，深圳、上海、杭州、广州、成都等地楼市出现的升温迹象，引起了监管部门的关注。对此，上海、北京率先发布房地产相关信贷政策，从购房资金端进行管控。其中，对于个人消费贷、个人经营贷资金违规用于购房的情况，成为两地监管重点打击的现象。
同时，随着个人房贷集中度考核的落地，未来个人按揭贷款将有望从量和价两方面调控影响个人房贷增量资金入市。在此背景下，2021年居民购房杠杆率或呈现稳中趋降的态势。
京沪严查违规资金进入楼市
1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（下称《通知》），就持续做好个人住房信贷管理相关工作提出8项要求，包括严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力、严格加强借款人资格审查和信用管理、严格个人住房贷款发放管理、切实加强信贷资金用途管理等。
值得关注的是，在严格审核首付款资金来源和偿债能力方面，《通知》提出强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。在切实加强信贷资金用途管理方面，《通知》提出，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。同时，《通知》还要求，对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。
无独有偶，北京银保监局1月30日下午发布消息表示，已要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
同时，北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，将于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。
北京银保监局表示，随着年初房贷集中度考核的正式落地，北京银保监局也按要求“因城施策”落实房地产贷款集中度管理政策。在综合考虑银行资本水平和业务发展能力，科学测算指标合理性基础上，会同人民银行营业管理部明确了辖内中资地方法人银行房地产贷款集中度的上限要求，督导相关银行在满足首都居民“刚需”的前提下，稳健开展房地产相关业务。
金融监管高压态势不减
京沪两地加强对个人购房资金来源的审查，主要源于2020年以来部分购房者违规将信贷资金变相流入房地产。业内人士认为，这不仅催生了楼市泡沫，还会大幅降低信贷资金对实体经济的支持力度。
某股份行上海分行信贷部门人士表示，如果观察过去几年的监管政策，每年监管部门都会强调严查信贷资金违规流入房地产或股市等领域。尤其是去年以来，监管力度更大。这是因为，去年疫情发生以来，银行为支持小微和个体户恢复正常经营，给出的信贷资金利率都很优惠，甚至国有大行的信贷资金可以“让利”至3%到4%区间。而在这个过程中，一些投机者趁机以经营贷的方式从银行获得低价资金，转而投资楼市等领域。
实际上，今年以来对金融业强监管的高压态势仍然不减。
根据银保监会官网公布的信息，开年以来（以罚单披露时间计），银保监会及其派出机构对各类型银行业机构（不含个人）已累计开出罚单150余张，罚金金额也已逾1.5亿元，其中不乏多张千万级“天价”罚单。值得注意的是，在加强房地产金融调控下，今年以来银行信贷资金涉及违规“输血”房地产罚单明显增多，占罚单总数比例超过半数，相关罚金累计过亿元。
从违规“涉房”贷款处罚对象看，既有国有大行、股份制银行等大中型银行，也包括农商行、城商行、村镇银行等中小机构。1月8日，银保监会对7家金融机构批量公布21张罚单，其中涉及三家商业银行。其中，工商银行因“理财资金违规缴纳或置换土地款”等23条案由被罚5470万元，这也是今年以来银行业最高罚金。邮储银行也因“同业投资资金违规投向‘四证’不全房地产项目”等26条案由被处以4550万元罚金。
此外，包括建设银行、农业银行、光大银行、江西德兴农商行等30余家银行也因涉及违规发放商业用房贷款、个人消费贷款用于购房、违法违规向房地产开发企业发放流动资金贷款等原因被处以几十万至上百万不等罚金。
居民购房杠杆率今年或稳中趋降
同时，近期广州、东莞、合肥等多地已经出现银行额度收紧、放款周期延长等房贷收紧政策，部分银行停止接收新的购房贷款单，用停贷的方式解决存量贷款问题，预计该状态将持续较长时间。在此背景下，今年居民购房杠杆回落将是大概率事件。
除房贷额度收紧、放款周期延长外，以广州为代表的部分热点地区2021年还上调了房贷利率。继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷利率1月27日全线上涨。1月20日，央行公布的5年期以上LPR（4.65%）显示，广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。
实际上，2021年多地银行收紧房贷政策与2020年底出台的房地产贷款集中度管理制度有关。上述做法的目的是“抑泡沫，控风险”，从需求端抑制炒房。
分析人士指出，房地产贷款集中度管理制度的实施有利于降低银行体系对房地产贷款依赖的程度，优化信贷结构，减少房地产市场波动可能给银行带来的潜在系统性风险。同时，分档设置红线更有利于银行差异化发展。政策对房地产贷款集中度管理进行规范，旨在深化房地产融资调控机制，对房贷供给端影响整体较大。
另一方面，根据贝壳研究院预计，2021年LPR继续下行的可能性较低，相较于2020年，房贷大概率收紧。贷款集中度制度的出台对银行影响较大，在LPR进一步下行的概率较低、商业银行惜贷的情况下，居民进一步加杠杆的基础不牢，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。
来源：中房网综合整理
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