重磅方案公布，户籍、土地改革再提速！

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《建设高标准市场体系行动方案》（以下简称《方案》）。

《方案》从市场体系基础制度、推进要素资源高效配置、改善提升市场环境和质量、实施高水平市场开放、完善现代化市场监管机制等方面提出51项具体措施，涉及知识产权保护、市场准入、个人破产制度、反垄断与反不正当竞争等改革难点、盲点。

《方案》明确，通过五年左右的努力，基本建成统一开放、竞争有序、制度完备、治理完善的高标准市场体系。

随着《方案》的印发，其中有几项与房地产相关的内容值得一看。

    试行以经常居住地登记户口制度

根据《方案》，推动户籍准入年限同城化累计互认。除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。

这也意味着，户籍改革将再次提速。据国家发展改革委秘书长赵辰昕在1月19日召开的国家发展改革委1月份例行新闻发布会上透露的数据，城区常住人口300万以下的城市基本取消落户限制，超过1亿农业转移人口在城镇落户。早在2020年4月，国务院发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中就已经明确提出要深化户籍制度改革。

值得注意的是，《方案》中将超大、特大城市排除在外。根据国务院发布的城市规模划分标准，500万以上1000万以下的城市为特大城市；1000万以上的城市为超大城市。

另据住建部近期公布的《2019年城市建设统计年鉴》，目前城区常住人口超过1000万的超大城市有6个，分别是：上海、北京、重庆、广州、深圳和天津。东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳和青岛这10个城市的城区人口处于500万到1000万之间，属于特大城市。

中房研协此前发布的一份报告曾预计，未来各城市人才引进和落户放宽政策仍然会加持，以完善城市的产业建设，以产业升级促进城市发展，最终推动经济增长。而城市城镇化率的提升，无论是城市面积的扩展，或是整体规模的扩大，还是人口增量带动作用，都会给房地产市场带来新的需求，而放开落户的政策，更多是人口的结构性调整，区域分化将更加明显。

此外，本次印发的《方案》在此前基础上进一步要求，完善全国统一的社会保险公共服务平台，推动社保转移接续。加快建设医疗保障信息系统，构建全国统一、多级互联的数据共享交换体系，促进跨地区、跨层级、跨部门业务协同办理。同时，还要提升人力资源服务质量。

实际上，宁波市在去年8月13日发布的《关于进一步放开宁波市落户条件的通知》中就已经提到，在上海、浙江、江苏、安徽“三省一市”缴纳的社会保险在申请落户时可累计纳入宁波市的缴纳年限，实现社会保险缴纳年限同城化累计。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，都市圈、城市群内部的户籍、社保同城互认，更加完善了都市圈的概念，有助于人口的合理流动，对整个市场具有非常好的导向。比如将带来城市群内部某些城市高房价状况的缓解，因为高房价地区的人口可能会因为户籍在低房价地区可以得到承认，而流入到部分低房价地区。

    部署土地指标跨区域交易试点

另外，在推动经营性土地要素市场化配置方面，《方案》提出，开展土地指标跨区域交易试点。对城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂政策实施评估，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。改进完善跨省域补充耕地国家统筹机制，稳妥推进补充耕地国家统筹实施。在有条件的地方探索建立省域内跨区域补充耕地指标交易市场，完善交易规则和服务体系。

值得注意的是，《方案》再次明确“探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机”。而国务院办公厅于2018年3月印发的《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》（下称《办法》）曾明确“三区三州”及其他深度贫困县增减挂钩节余指标由国家统筹跨省域调剂。《办法》将调出节余指标的地区限定在“三区三州”，即西藏、四省藏区、南疆四地州和四川凉山州、云南怒江州、甘肃临夏州。根据经济承担能力，确定北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东等8个省（市）为主要帮扶省份。

通过这样的举措，发达地区获得了建设用地指标的同时，也为贫困地区的脱贫攻坚带来了资金。从公开数据看，从2018年到2020年底，这一政策为贫困地区提供了超过1800亿元的收益。

中房研协报告指出，探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制”实际上即为“土地指标跨省交易机制”，更有效地促进了全国性土地资源的优化配置。短期来看，土地要素交易可以调整区域的供求关系，部分一二线城市可以增加土地供应缓解用地紧张的局面，三四线城市供应减少也会使供需更加平衡。长期而言，用地指标跨区域交易既可以进一步促进人口要素、资源要素向大城市集聚，促进各类生产要素合理流动和高效集聚。

此次《方案》还明确，深化土地管理制度改革。加强对土地利用计划的管理和跟踪评估，完善年度建设用地总量调控制度，健全重大项目用地保障机制，实施“增存挂钩”，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。推进委托用地审批权试点，建立健全省级政府用地审批工作评价机制，根据各省（自治区、直辖市）土地管理水平综合评价结果，动态调整试点省份。

完善建设用地市场体系方面，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。加快推进城乡统一的建设用地市场建设，统一交易规则和交易平台，完善城乡基准地价、标定地价的制定与发布制度，形成与市场价格挂钩的动态调整机制。

推动土地制度改革已经成为完善社会主义市场经济体制的重要任务和新的动力源。对此，中房研协分析认为，《方案》提出“深化土地管理制度改革”，有利于调动地方积极性，加快盘活存量土地，同时，土地供应审批权下放可促进市场更灵活发展。此外，《方案》提出“完善建设用地市场体系”则有利于进一步促进城乡协同发展，充分体现了最大程度的发挥市场决定价格的作用，促进要素价格市场化改革。

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