多部委发力住房租赁，市场回暖下“机”与“危”同在

住房租赁已成为解决大城市住房问题的重要着力点。

发改委近日公布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确，要有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。同时要求城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，并再次强调租购同权。

据中房网观察，租赁市场相关政策近期频出，各有关部门纷纷在市场、金融、户籍、土地、法律等方面发力，助力市场健康发展。

   多部委发力住房租赁

正所谓，兵马未动粮草先行。

在金融领域，央行此前召开了全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会。会议强调，要实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。4月9日，海南迎来利好，住房租赁领域房地产投资信托基金(REITs)落地，进一步拓宽融资渠道，支持住房租赁市场规范发展。

不仅在金融领域做加法，落户门槛上还做了减法。

4月13日，发改委公布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，同时还指出，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。这意味着，在绝大多数城市中，户籍将不再成为人口自由流动的阻碍，这显然是中国户籍制度上的里程碑。

在“零门槛落户”“租购同权”成为热点字眼的同时，土地供给也在进行着前所未有的改革。发改委发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中还强调，有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。据中房网不完全统计，自“双集中供地新政”实施以来，在14个城市陆续解码的首批供地计划中，几乎全部罗列了租赁住宅用地计划。

无独有偶，在合肥、广州、西安发布的有关进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关文件中，也纷纷提到要加大租赁住房建设力度，多渠道增加租赁房源供给。着力解决好新市民、青年人、新就业家庭等群体的合理住房需求。

不论是中央，还是地方，都对发展住房租赁市场给予了高度重视。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出，今年的宏观调控政策密集，与过去相比有一些新的特点。如今调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发，要让新市民住有所居，大城市在租赁住房发展方面要跟上。

   市场回暖，“机”与“危”同在

2020年，新冠肺炎疫情爆发后全国租赁市场受到冲击，整体进入低温运行状态。据贝壳研究院相关数据显示，去年全国重点40城中八成城市租金同比下降、近九成城市套均租金同比下降。不过可喜的是，目前住房租赁市场出现了回暖的迹象。

4月12日，由易居企业集团、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、华东师范大学东方房地产研究院三方共同发布的中国城市住房租赁价格指数显示，3月份中国城市租赁价格指数为1042.6点，较上月上升4.4点。该指数继2月份止跌回涨后，3月份继续小幅上涨。其中，在监控的35个城市中，有18个城市租赁价格指数出现环比上涨。

另外，贝壳研究院一季度市场季报也显示，全国租赁市场成交量从去年9月开始连续5个月环比下降，在今年2月首次止跌上扬，3月环比涨幅更是达到了87.9%。2021年一季度，全国重点18城成交量环比上涨14.7%，平均月租金每平米42.1元，租金指数环比上涨2.2%，近九成城市租金指数环比上涨，市场正在回暖。

在看到机会的同时，还应注意潜藏在暗处的“危机”。

根据机构数据，去年疫情“黑天鹅”事件的冲击下，超40家长租企业陷入经营纠纷或资金链断裂。暴露出我国租赁企业自身经营缺陷的硬伤，在行业发展的现阶段，租赁企业需要重新审视商业模式。其中，值得一提的是，自去年行业频频“爆雷”后，租客与中介的信任关系降至冰点。不少租客表示，渴望直接与房东对接，纷纷抛弃旧有平台，寻找新的租房平台。

近日，北京市住建委的一纸约谈通告，把闲鱼这位房地产领域的编外成员拉进了大众视野。闲鱼本是同城闲货的自由线上交易平台，但最近租房、合租、卖房信息日益屡见，甚至还出现了“炒租技术贴”。这就是一时间无所依附的自由居住需求在自发寻找新交易平台后出现的新问题，租赁市场的健康发展任重而道远，由此可见一斑。

随着市场的回暖，调控工作亦变得更为突出和重要。4月9日，住房和城乡建设部副部长倪虹在北上广深、福州、南宁6城保障性租赁住房工作座谈会上指出，要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入人民政府重要议事日程。坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。数日后，广东省政协副主席、广东省住房城乡建设厅厅长张少康带队，赴广州市调研政策性租赁住房和长租房工作，调研组强调，要大力发展保障性租赁住房和长租房，有效扩大供给，切实解决好大城市住房突出问题。

一面抓紧市场不放松，一面推进完善法律体系。据住建部2020年度法治政府建设工作情况显示，《住房租赁条例》立法进程，正在积极推动，条例正式落地已是指日可待。地方层面，海口于近日明确了16个公共租赁住房项目租金标准，进一步规范公共租赁住房配租管理。这也意味着，部分地方管理细则也在日臻完善。

自2015 年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”以来，最近几年地方分别从完善市场规范、保障主体权益、增加用地供应、降低税费、对租赁企业进行扶持等方面提出多项措施，大力发展住房租赁市场的态度十分明朗。相信在政策的持续推进下，住房租赁市场在未来将迎来更加广阔的发展空间。

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