一、本月楼市政策聚焦：中央政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，地方调控扩围至三四线城市
4月，房地产政策环境持续趋紧。中央层面，中共中央政治局会议重申，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”。住建部再次约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等热点城市，要求城市政府切实提高政治站位，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并提出要完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。地方层面，4月地方新出台房地产调控政策51条，为近一年以来月度新高。除北京、上海、广州、深圳、南京、宁波、合肥等热点一二线城市调控持续加码外，丽水、衢州、绍兴、徐州、嘉兴、江山等三四线城市也相继加入调控行列。总体来看，地方调控加码仍主要体现在新增或升级“限购限售限贷限价”、强化房地产金融监管、开展房地产市场秩序检查整顿等方面。本期报告主要对4月份房地产行业政策进行梳理，并作解析。二、中央政策：保持房地产调控定力，增加保障性租赁住房供给
1.政策跟踪
2.政策小结
本月宏观政策维持适度宽松。货币政策继续“稳”字当头，单月MLF净投放500亿元（此前两个月净投放为零），MLF利率维持2.95%不变。LPR连续12个月持平，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。财政政策继续发力，单月新增地方政府债券76支，发行金额约3399亿元，较3月增加3035亿元，对经济恢复向好形成有力支撑。在房地产调控方面，中央保持调控定力。中央政治局会议明确，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，防止以学区房等名义炒作房价。国务院副总理韩正在省部级干部建立现代财税金融体制专题研讨班座谈会上强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，加强房地产市场调控，不断完善政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。住建部再约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等城市负责人，督导式调控逐渐常态化等。与此同时，发展住房租赁市场频繁被提及。中央政治局会议、保障性租赁住房工作座谈会、现代财税金融体制专题研讨班座谈会等重要会议均明确提出，要切实增加保障性租赁住房供给，解决好大城市住房突出问题。住建部、发改委等六部门也联合印发文件，规范轻资产租赁企业经营，引导租赁市场健康发展。在行业发展方面，住建部等十六部门联合印发文件支持加快发展数字家庭、提高居住品质，国家发改委发布2021年新型城镇化和城乡融合重点任务引导新型城镇化建设和户籍制度改革深入推进，央行、银保监会等四部门在支持海南深化改革开放中明确支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金等。
三、地方政策：落实因城施策，调控城市由一二线扩围至三四线
1.政策跟踪
（1）行政限制政策
（2）公积金政策
（3）住房保障政策
（4）人口人才政策
（5）市场监管政策
（6）其他政策
2.政策小结
中房研协测评研究中心监测统计，2021年4月地方出台房地产调控政策51条，为近一年地方调控次数月度新高。其中，宽松性政策12条，紧缩性政策31条，中性政策8条。在“房住不炒”、因城施策的指导下，不仅热点一二线城市调控频繁加码，越来越多的三四线城市也相继加入调控行列。新增或升级“限购限售限贷限价”、强化房地产金融监管、开展房地产市场秩序检查整顿等是调控重点。具体来看，调控收紧主要表现在行政限制、公积金政策和市场监管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：广州全面加强新建商品住房价格备案管理，人才政策新购房3年内限售，越秀区、海珠区、南沙区等9个区销售住房增值税征免年限由2年提高至5年等；东莞严格新建商品住房销售价格指导，同一批次不同幢（栋）申报均价相差幅度不超过10%，同一幢（栋）单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%，并严控在售项目价格涨幅；合肥实行市区学区内成套住房入学年限政策，实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房等；宁波将限购区域扩大至宁波绕城高速所围区域等。在公积金政策方面，典型代表有：贵阳启动住房公积金流动性风险三级响应，暂停受理异地个人住房公积金贷款申请；合肥针对同一套住房频繁交易提取（12个月内两次以上），不予公积金贷款支持；南通将个人购买第二套住房公积金贷款额度由此前的40万元降至20万元等。在市场监管方面，典型代表有：深圳开展“学生位房”等虚假违法广告整治行动；北京从新房销售、存量房销售、住房租赁和网络房源信息发布等方面全面展开检查整治；厦门出台二手房市场专项整治行动，整治重点包括通过囤积房源、虚假广告、“学区房”“拆迁房”等违规炒房行为。调控宽松继续依赖人口人才政策和户籍制度改革。典型代表有：镇江将人才分为A-F类，其中A类人才在市区购房补贴实行“一人一策、一事一议”，B类人才在市区购房补贴为房屋价格份额80%、最高100万元，C类人才在市区购房补贴为房屋价格份额60%、最高60万元；南通经济开发特区针对科技型人才给予购房补贴，最高可达225万元；六安将引才人才分为A、B、C、D四类，在六安首次购买商品住房的，按人才层次分别给予200万、140万、80万和20万元的购房补贴；贵阳市推出26条人才新政，为重点产业企业引进的紧缺急需人才提供最高1.2万～6万元的安家费，每月发放800元～10000元的生活津贴，对首次在贵阳贵安购房的人才提供5万～100万元的购房补贴等。
五、房地产政策展望
1.中央层面
4月30日，中共中央政治局会议召开。会议指出，要辩证看待一季度经济数据，当前经济恢复不均衡，基础不稳固。要坚持稳中求进工作总基调，精准实施宏观政策，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，不急转弯。积极的财政政策要落实落细，兜底基层“三保”底线。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，强化对实体经济、重点领域、薄弱环节的支持等。由此来看，稳基础、稳增长将是二季度宏观政策重点，在保持流动性合理充裕的前提下，经济政策或以结构性收紧为主。在房地产方面，中央政治局会议重申坚持“房住不炒”定位，立场坚定。同时，会议首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，表明中央关于房地产调控正进一步走向精细化。加上近期住建部频繁约谈督导热点城市房地产调控工作，体现了中央对地方房地产调控的关注度明显提升，房地产调控工作将更加注重精准性、时效性。
4月份，地方调控仍以紧缩性政策为主，且调控城市由一二线扩展至三四线。从当前房地产政策环境来看，短期内热点一二线城市调控仍将持续加码，加入调控行列的城市也将继续增加。在调控方向上，结合近期住建部约谈热点城市的指导意见和中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”等内容来看，调控政策将进一步走向精细化。其中，强化人口、土地和住房联动，强化房地产金融监管，强化新房二手房交易管理，强化房地产市场秩序整顿等将是调控重点。从行业发展角度来看，新型城镇化的持续推进将继续赋予房地产业多元发展机遇。如4月27日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议即明确提出，支持县域商业设施建设，完善对县域商业设施建设的用地、金融等政策支持。租赁住房建设是2021年房地产市场重要内容，在中央及地方不断出台完善相关政策下，住房租赁市场大有可为。此外，户籍制度改革的不断深入和人才争夺战的日趋激烈，也将持续赋予房地产市场发展活力。与此同时，房地产市场分化也将由城市继续下沉至区域。执笔：王铮嵘
中房研协 测评研究中心 研究员