尽管融资环境回暖，但房企偿债压力仍将持续到明年7月

自11月上旬中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后，今年长期处于“四面楚歌”的房地产融资似乎走出至暗时刻，多家房企成功发行债券。但到目前为止，房地产企业债务情况仍难言乐观，高偿债压力仍将持续至明年7月。

  11月债券融资环增逾五成

继多家国资房企成功发行债券后，民营房地产企业融资工具也有了新进展。12月初，中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园和龙湖的中期票据注册申请。从目前来看，多家房企债权融资计划的成功设立，显示了银行间债券市场融资端口已经打开。

事实上，从9月开始，监管层连续释放纠偏信号，要求金融机构“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。此后，房地产企业合理资金需求得到进一步满足。贝壳研究院数据显示，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%，同比减少43.4%。

Wind数据也呈现出融资回暖的迹象，发债数量与发债规模“双升”。11月以来，房地产企业在境内债券市场已发行各类债券42只，较10月增加10只。发债规模超过420亿元，较上月增加80%。

不过，虽然国内的融资环境得到一定的修复，但市场热度尚未传递至境外。随着境外美元债市场持续低估值，叠加房企暴雷带动的机构下调评级事件影响，房地产企业海外融资市场依然“四面楚歌”。

贝壳研究院数据显示，11月境外融资情况跌至近年谷底，仅成功发行2笔债券，发债规模仅为2.58亿美元。同时，受到企业信用及规模影响，这两笔美元债利率相差巨大，分别为2.55%与13.50%。

相关机构指出，海外债融资环境表现相对滞后，未来几个月，随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复，海外债融资环境或许会逐步改善。

  全年融资额或为近四年新低

11月的融资环境回暖之风还未完结，央行日前又宣布将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，年底融资端可以说是暖风不断，但整体而言，房地产融资压力有所缓解，不过改善幅度有限。

贝壳研究院数据显示，2021年1-11月房企境内外债券累计融资8466亿元，较2020年同期下降近两成，且处于近四年的底位水平。

经梳理发现，今年1-11月发债规模占前四年全年发债总额的比重分别为69.8%（2020年）、71.7%（2019年）、80.8%（2018年比重）、132.2%（2017年）。临近年末，根据当前债券市场环境，全年发债规模有可能创下近四年新低。

  高偿债期将持续到明年7月

为了进一步改善流动性压力，近期，绿地集团、旭辉集团、阳光城、上实城市开发、新城控股、大发地产等多家房企进行了包括股东借款、债务展期、抵押资产、转让股份、以价换量、调整内部框架、共同开发等多项操作。尽管如此，房地产企业偿债压力依然巨大。贝壳研究院预计，12月房企到期债务规模高达800亿。未来加速回款、谨慎拿地依然是地产行业的主旋律。

另一方面，海外债券市场也将面临巨大考验。近年来不断攀升的海外债融资规模，在助力企业扩张发展的同时，也将部分资金流动性房企置于险地。中泰证券研究所数据显示，明年1-7月为地产美元债的到期高峰，到期规模合计462.8亿美元，约占全年到期规模的70%。其中1月、3月、4月、6月、7月债券到期最为集中，单月到期规模均超过75亿美元。多名业内人士表示，面对即将到来的海外债偿债高峰，房企还须做好过“紧日子”的打算。

最近一段时间，在多重压力之下，部分房企已开始加速自救，向市场传递积极信号。据中房网不完全统计，截止11月底，近两月中共有包括禹州集团、海伦堡、旭辉集团、中梁控股、雅居乐等在内的16家房企进行了美元债回购，回购总金额达23.41亿美元。值得注意的是，尽管房企回购动作频繁，但房企的回购额度并不是很高，还债之路依旧漫长。

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