【产品投资】选购信托产品的正确姿势（下篇）
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引言：
2019年5月9日，本公众号发布了《选购信托产品的正确姿势（上篇）》，主要介绍了在选择信托产品时对发行机构综合实力、资金用途等发面的核查要素。本文作为产品选购的下篇，将为各位投资人介绍产品选购中对还款来源、风控措施、收益等方面的考核因素。
还款来源关系到公司未来现金流能否覆盖成本+利息的问题。
还款来源是信托融资类项目非常重要的评估标准，要求还款来源稳定可靠。还款来源充分的项目违约风险概率就相对较低。
还款来源的充分与否需要根据具体项目具体分析。一个普适的思路是参考项目公司过去3年的财务数据，如果日常的经营性现金流足以覆盖本息，那么就可以判断还款来源十分充分。
某些项目是以未来的某个应收款作为还款来源，信托公司一般会对此类项目的还款来源做单独评估，对其信息做较清晰的披露。
例如政府背景的保障房、市政建设，经常是以政府将来的对项目方的应收款作为第一还款来源，这种项目最重要的是评估政府的财政实力和信誉情况。
如果是以资金用途所在的项目将来的销售回款作为还款来源，那么对项目经济价值的评估就非常重要，风险较高，需要谨慎评估项目预期现金流。这时候为降低风险需要进一步评估项目公司的增信担保措施。
信托产品的增信风控措施主要包括土地抵押，股权质押，连带责任担保，优先劣后机构化设计和项目直接监管等，主要目的就是降低风险，一旦交易对手发生违约，可以最大限度降低风险和损失。
投资者可以在第一还款来源失效或者不能完全偿付时，借助这些风险控制机制来将损失降到最低。投资者在选择产品时，要格外关注抵押物价值的稳定性和担保方的信用水平以及担保物的变现能力。
在信托产品增信风控措施的设计中，土地、房地产抵押是最为常见的，也是认可度最高的风险控制措施。但为了确保抵押物清偿的执行力度，投资者有必要调查所抵押土地、房产的市场价格，然后赋予实际价格一定的折扣（也即抵押率，一般为60~70%），以达到当土地、房产市场价格出现较大下跌，以当时的市场价仍能轻松处置抵押物，且处置抵押物的价值足以补偿投资者本息的目的。
投资者需要注意抵押物性质、权属是否明确，另外还需要关注估值结果，比较同区域同性质不动产均价，看估值价格和抵押率是否合适。
对于增信担保措施中的股权质押，内部需要注意的地方很多，例如项目公司的股权质押率等。需要特别关注融资主体本身的股权质押情况，如果融资主体还不上债了，这些股权也没有任何价值。
第三方担保也很重要，主要看担保方的整体实力、过去的经营情况、金融信誉等，信托项目对担保方的准入门槛较高，甚至比对融资主体的资质要求更高。
现在市场上很多项目是子公司融资，母公司担保。只要母公司的实力雄厚，信托公司也都认可。
高收益信托产品一般对应高融资成本，融资成本越高，风险敞口越大，有时候是否要为了多一点收益率去多承担风险，这是需要投资者两相权衡的事情。产品的收益高低还与产品管理人的管理能力以及底层项目的优劣程度有关。以房地产信托为例，底层项目为住宅类的，将来去化销售相对较快。而底层项目为商业类的，除非是一二线核心区域，否则还款来源需重点考量。
产品期限的话，考虑到收益（同类型产品，一般来说期限越长，收益越高）以及市场利率（市场利率长期趋势肯定是下行的，利率影响到项目的总成本），一般1到2年最佳，政府类的期限则稍微长点。
购买信托产品后，要随时关注信托公司发布关于信托产品的月度、季度等报告，做到心中有数，要多关注您购买信托产品的融资主体的相关信息或者投资项目情况，当出现意外时能及时反应并处理。
本文系对信托产品购买注意事项的简单介绍，更多关于产品分析、产品投资的内容欢迎联系我们与我们沟通、交流（微信号xz_fortune）。
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