深圳要当全球中心，房价要超越香港？
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原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）
文 | 胡野原
深圳就要取代香港了？
2019年8月18号，这个日子对深圳来说，或许不亚于当年将它定为经济特区的那一天。甚至可以说，这一天更为重要。
8月18日，一份《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（以下简称“意见”）突然发布，深圳一夜之间成了全国焦点。这份文件将深圳放到了一个重要的地位，同期，一河之隔的香港正处于社会动荡之中，此时深圳被推至高位，其中深意引人遐想。
制度嬗变、经济格局、城市洗牌，都会有一股背后的力量在推动。只是，为什么要推出深圳作先行示范区？深圳会否连同香港的毛病一起复制？这种国家推动的政策利好，结合深圳自身拥有的房产基因，这个城市的房价会否一飞冲天，与香港房价相并肩？
深圳先行区，房价必须输。
打造第一个真正意义的“全球城市”
深圳这次拿到的，是超规格待遇。
《支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出——
到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列
到2050年，深圳成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市
此等地位与荣光，在整个内地的城市中，只有上海能媲美——中国另一个说到要打造全球城市的，就是上海。
2017年12月中共中央国务院批复上海市城市总体规划，上海第一次提出打造全球城市，也是唯一一个。深圳则接走了第二个全球城市目标的接力棒。
在设想中，深圳的未来应该不只在中国，更在世界。而现在，中国众多城市中，真正能称得上世界性城市的，或许只有香港。
可香港的问题已经在逐渐显露。这也间接推动了先行示范区规划在此时出台。
有人高呼，深圳成为B计划——再造一个香港。那么，香港冠绝全球的房价，是否也会在深圳一脉相承？
要知道，深圳的房地产市场中，尽皆是香港基因。
深圳，因香港而生
在我们的印象里，深圳是因改革开放而崛起，但从更深层次的原因来说，却不仅仅是因为这一点。
1980年，国家设立了第一批经济特区，以四个与海外有地缘联系的城市做试点，除了深圳，同期还有汕头、珠海和厦门。然而现在说起经济特区，我们最先想到的还是深圳。难道这仅仅是因为深圳实行了改革开放？
答案当然不仅如此，深圳之所以能成为今天的深圳，更重要的原因在于，它的旁边是香港。
20世纪60年代以来，香港经济有了较快的发展，为70年代的经济起飞奠定了基础。到中国开始改革开放并设立经济特区时，香港凭借工业现代化、多元化和国际金融中心的形成，已经成为亚洲四小龙之一。
深圳的腾飞，很大程度上也伴随着香港的辉煌。
深圳从香港学来了不少东西。从行政审批到商事登记制度，从城市规划到公共服务，从政府治理到社会管理。但其中最重要的东西，当属房地产市场。
从香港学来的这个制度，不仅让深圳获得大量收入，也让中国的房地产市场就这样激活了，“土地财政”这个词语，伴随中国三十多年。
绕不开的香港基因：房地产
1987年11月，深圳政府派人到香港大学找经济学家张五常，想要借到一个拍卖用的木槌。那时候，内地仍在计划经济和市场经济的两端摇摆，拍卖这种事，早已绝迹多年。
在《辞海》里，对拍卖的定义是：资本主义制度的一种买卖方式。
社会主义的深圳，跑到资本主义的香港借“买卖方式”。当时，这可说是一桩奇闻。
香港测量师学会得知这事后，专门派人到英国定做了一个2.95公斤的枣红色樟木拍卖槌，赠给深圳市政府。将资本主义的买卖方式，输送到了社会主义的中国内地。
1987年12月1日，深圳敲响了中国石破天惊的第一槌——土地拍卖，公开拍卖了一幅8588平方米地块50年的使用权。
一直以来，土地国有是中国社会主义的象征之一，深圳却开创了使用权出让的历史先河，也打开了一个经济大发展的时代。
但深圳从香港借来的，不止是一个木槌，而是一整套基于土地的经济发展模式。
土地使用权交易、土地批租和霍英东发明的“楼花”，都被深圳从香港照搬过来了。就连深圳的速度和效率，也是从香港学过去的。从这一点来看，内地和香港在某些方面不是二制，倒像是一制。
之所以这么说，是因为自香港割让给英国之后，香港当时辖区内的的土地就属于英国皇家所有，是英皇的财产。而英皇不卖地，只批租，香港太远，土地出租的权利就由港英政府行使，所以香港的所有土地，都称之为官地，除了一座教堂被授予了永久产权，其余全是租借，没有任何人有私有产权，换句话说，香港也可以说是土地公有制度。
在公有制的基础上建立起资本主义发达的经济体，不学香港都有些可惜了。
于是，在后来的房改过程中，深圳还从香港那里搬来了预售制、银行按揭贷款、分期付款等等。
深圳从香港学了太多东西，就连香港房地产的毛病，也学的一丝不差。比如，人多地少和高房价。
深圳房价涨幅之快，着实令人惊叹。2006年，深圳住房均价不到1万元/平方米，到2016年时，这一数据飙升到5万多/平方米，十年涨了490%。相当于每年涨了接近50%。
2006年深圳平均工资不过2926元，2016年深圳平均工资8525元，十年工资涨幅是190%。
收入跑不过房价，就像香港一样。
数据表明，香港的房子真的很贵，最贵的尖沙咀一平方米要22万人民币，最便宜的离岛区也要9.4万人民币。这说的都是普通住宅，而非豪宅。
按照香港2018年17500元港币的月工资中位数，普通人要不吃不喝29年才能买得起一套总价600万港币，实用面积在30平方米以下的房子。
高高在上的房价，让香港年轻人少了很多机会。日积月累之下，为最近的一系列问题埋下了伏笔。
深圳，如果真的要当下一个香港，是否也会重现香港房地产的辉煌？
学香港？学新加坡？
在《先行示范区》中提到，推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。简单来说，港澳同胞也可享受深圳同城居民待遇、子女上学、就业将一视同仁。
有观点觉得，这代表着众多来自港澳的人才涌入，也就等同于一大把新韭菜摆进菜市场。而香港的需求外溢也就代表着，有利于平抑香港房价。但重点仍然是深圳的房价又要涨了。
事实果真如此？
他们或许没有看到紧跟着“市民待遇”的后一句话：建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。
近期一直在强调“房住不炒”，这几乎是中国特色社会主义中极具独特性的一环。有了香港这个前车之鉴，如果深圳真的想要建成“中国特色社会主义先行示范区”，或许难以忍受高房价对经济活力的压制。
从行政力量的角度来说，深圳并不希望房价无休止飞涨。因此，调控的手也伸到了市场正中心。
这当然不仅仅靠一句话就能完成。
从市场上来看，深圳楼市当然有上涨的动力。不论是来自广阔内地的需求，还是将来从港澳北上的的人才，悉数成为了支撑深圳楼市的底层磐石。可以说，如果没有行政力量的压制，深圳楼市或许真的将变成下一个香港。
但这些未来的刚需们，他们所需要的究竟是住房，还是商品房？
这个问题或许少有人思考。
比香港幸运的是，深圳有的不仅仅是需求，更有满足需求的能力。
2018年，深圳出台住房改革新政，提到2035年深圳计划新增170万套住房，但纯粹市场化的商品房只占40％，剩下的60%都是人才房和保障房。
简言之，深圳的意图是用保障性住房解决基本的住房需求，而另外的40%商品房，作为富人们的猎场。
另一边的香港，到现在也只有大约28.9%的居民租住在政府提供的公屋中，其余的7成居民，就在少量商品房市场上展开争夺战。深圳的未来的住房市场，显然更具活力。
全球实行保障住房为主，商品房为辅的双规发展思路，有取得很大成绩的，新加坡要算一个。
前事不忘后事之师，要成为新的全球标杆城市，深圳首先要摒弃的，便是深植于基因之中的经济弊端。
当深圳的房地产市场离香港越来越远，深圳的未来才比香港更加广阔。
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