“后院”是Airbnb为明年上市所“盖”的房子吗？
来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写。文中观点不构成投资建议。
编辑 | C叔
排版 | C叔
短租巨头Airbnb正在逐步从房屋租赁业务拓展至房屋建设。
Samara（社区振兴计划）是Aribnb在2016年就开始的项目，因为Airbnb 的三位创始人意识到，如果仍然只是简单延续公司之前的业务模式，那就太容易被初创公司或竞争对手所超越，最终只会成为“过去式”——简单地说，就是做一些不一样的事，最好这事还是竞争对手暂时没想到或做不了的。
日本奈良的吉野町（Yoshino），Samara工作室建起的第一套房子
“Backyard”是Airbnb的“后院”
据《华盛顿邮报》11月29日消息，Airbnb正式推出了名为“后院”（Backyard）的新产品，为用户提供不同风格的预制房屋原型。Airbnb联合创始人Joe Gebbia预计，到2019年秋季，Airbnb将会推出一些原型产品。
“后院”这个名称似乎暗示了Airbnb会投入到附属住宅单位（ADU）的建设进程中，位于郊区大型住宅后方的ADU通常会在Airbnb上线，提供租赁服务。ADU是指在一个现有的建筑物使用其未被充分利用的空间而增设的一个居住单位，而Airbnb投入ADU建造或许也是增添独家房源的方式之一。Airbnb此举的目标是减少建筑过程中的浪费，并最大程度地考虑环保。
不过，Gebbia对此似乎有些别的想法，
“这个项目产生自Airbnb总部附近的一个工作室，我们一直认为‘Backyard’无论从地理位置还是概念上都像是Airbnb的‘后院’”。
Gebbia认为后院比ADU的规模要大得多，设计路线图中将包括预制装配式住宅、绿色建材、独立房屋和多单元建筑。后院未来会将房屋建造商和民宿服务商的角色进行结合。
Airbnb为此组建了专门团队，包括业内设计师、交互设计师、建筑师、机器人专家、硬件工程师、物料专员和政策专家等。
据称Backyard正在开发之中，但其原型构造细节目前还不得而知。Samara公开图片显示，其设计包含了防水布、带施工设备的帐篷和羊驼等一系列要素。Gebbia 称，“Backyard代表的是一种全新的民宿概念，而不是普通的房屋。除了参与设计，Airbnb还推出了多功能的整体系统。”
美国一项研究显示，Airbnb房源每增加10%，该区域房租会上涨0.42%，房价则会上涨0.76%。房屋建造问题确实值得深入思考。联合国预测，截至2060年，全球新增建筑面积将超过2.5万亿平方英尺（约2322.6亿平方米），Gebbia说，每周增长的数字相当于整个巴黎的面积。此外，房屋建造带来了大量的环境污染。Gebbia称，新建房屋在保持优质设计风格的同时将考虑环保问题。
报道称Samara最早将在2019年秋季上线Backyard的测试产品。无论Backyard的未来走势如何，Airbnb对房屋建设的投资足以证明公司正在推进服务的多样化，从在线业务更多地走向线下实体的服务。
IPO进程一拖再拖
上线十余年，关于Airbnb上市的消息层出不穷。今年下半年，Airbnb又传出因公司员工的压力准备上市的消息，Airbnb曾回应确认将在2019年7月前准备好上市，最迟将会在2020年底之前上市。上市，可以让员工变现股份，让公司的估值得到证明，让投资人得到回报，但对Airbnb而言，作为共享经济行业的一部分，依然不可避免地要与监管和安全进行调和，同时还要面临房源增速放缓、长期盈利等方面的问题。
首席财务官的离职让Airbnb上市计划一拖再拖
2017年3月，Airbnb完成了新一轮10亿美元的融资，是此前F轮融资的一部分。当时有媒体报道称Airbnb CEO布莱恩·切斯基曾表示，Airbnb上市流程的周期约为2年，当时已经完成了一半，也就是可能会在2018年上市。
但到了今年2月份，Airbnb首席财务官劳伦斯·托西宣布离职，业内普遍认为IPO的进度可能会受此影响被推迟。据了解，曾在上市公司任职高管的劳伦斯·托西，拥有丰富的IPO经验。业内曾猜测Airbnb自2015年聘任他为首席财务官就是在为IPO做准备。
对此，CEO布莱恩·切斯基回应称，Airbnb不会在2018年上市，公司会按照自己的时间表来制定上市决策。布莱恩·切斯基表示，他已经看到过太多的公司因为过早急着上市而陷入困境。
事实上，Airbnb并不缺钱。44亿美元的融资让Airbnb在充分进行业务扩张的同时，还能收购和投资多家小企业及创业企业。公开信息显示，2017年以来，Airbnb 以1300万美元领投了餐厅预订软件Resy的A轮融资，以3亿美元收购了豪华度假村Luxury Retreats，又宣布收购支付初创公司Tilt。这也是Airbnb并不急于上市的原因之一。
作为共享经济的早期开拓者，目前Airbnb在全球的房源已经超过500万套，还进一步推出了包括游览项目和活动在内的旅游业务。
确定2019年为上市准备时间
虽不急于上市，但近期，Airbnb联合创始人、中国区主席柏思齐却罕见提起上市话题，透露Airbnb IPO最大的压力不是来自于投资者，而是来自于员工和房东，尤其是持有公司股份的大部分员工，更是希望公司早日上市以实现股票变现。
柏思齐表示，在美国成为上市公司有很多需求，内部需要做很多努力，包括报告和内控等方面。对此，Airbnb相关负责人对记者表示，Airbnb正在采取一系列措施做好在2019年上市的准备。虽然还没有确定2019年是否上市，但Airbnb的目标是争取在2019年7月1日前做好上市准备。
对于准备工作，Airbnb称正在做包括任命独立董事等一系列工作，今年年初，Airbnb委任了美国运通前CEO Ken Chenault及Ann Mather女士为Airbnb董事会独立董事。
Airbnb和Uber一样，都是共享经济的产物，如果Airbnb成功上市，将会成为共享经济行业内的首家上市企业，虽然当前来自于投资人的上市压力不大，但这些年来Airbnb已经累积获得了44亿美元的融资，投资人回报仍然是必须解决的问题。
目前，Airbnb估值超过310亿美元,根据彭博社的预测，Airbnb2017年共计收入26亿美元，利润达9300万美元。在美股上市的携程旅行网当前的市值是近200亿美元，从体量和盈利水平上来说，Airbnb的IPO似乎近在眼前。
IPO所面临的问题
机构监管是Airbnb面临的首要挑战。
事实上，不可忽略的问题是，Airbnb在准备上市过程中，除了存在内部挑战以外，不可避免地也面临着与全球各个国家民宿监管、安全规定之间进行调和，以及房源增速放缓、长期盈利等方面的问题。
对于中国民宿短租行业来说，监管压力和安全问题一直是核心问题，即使在共享观念更为流行的欧美市场，法律和安全仍然是短租行业的先天问题，机构监管、平台偏见依然是Airbnb面临的首要挑战。
从全球各地来说，民宿仍然遭受着严厉以及不确定的监管。纽约，作为Airbnb的第二大市场，至今其与纽约市政府还没有达成一致。2018年7月，纽约市立法部门要求Airbnb每个月向其披露具体的用户信息，以及Airbnb收到的租金、房东的盈利等，协助打击非法房源运营商，但Airbnb随后起诉纽约市政府违法侵犯用户隐私。而澳大利亚是继美国之后，Airbnb自2012年就开始重视的另一大市场，但在此，Airbnb监管也面临着巨大挑战。今年9月底悉尼市政府称房主必须获得批准才能将其物业用于旅游目的，否则将面临个人罚款。
此外，今年6月15日起，日本新民宿法全面实施，Airbnb上的日本房源从原先的6.2万下降近80%至1.38万。旅游热门目的地巴塞罗那也已停止发放新的旅游住房许可证，并规定没有许可证的房源都将被视作违法房源进行处罚。
对于民宿短租被进行监管的原因，除了出于安全、扰民等因素的考量，监管机构还多次指出民宿短租存在“提高当地房租、挤压住房资源”等问题。巴塞罗那、波士顿、洛杉矶等地区的研究表明，Airbnb房源过度集中，在一定程度上会推高当地社区的房租价格，给居民住房造成影响。
业内人士指出，在全球范围内，共享经济快速发展的同时也在给城市带来影响，各地出台法规在严格控制民宿的同时也在规范这个行业，虽然要经历监管的阵痛，但从长远来看是有利的。
即时预订的兴起与房东“疲劳”问题
Airbnb推出的”即时预订“功能，旨在解决平台上出现的“歧视问题”，因为只有在特殊情况下或给出具体原因时，房东才能拒绝用户的租房申请。
一些房东已公开赞赏使用即时预订带来的各种利好，比如，搜索结果中优先显示房源，尤其是现在，可即时预订房源已成为Airbnb网站默认搜索设置。
但也有一些房东认为，即时预订功能推出后，Airbnb正在从体验式平台向交易型平台转变，不再是之前人们可以在此分享房屋真正的P2P平台。甚至，有房东认为，他们不再受到足够的关爱。他们觉得，“Airbnb每一次做出的变化都有利于用户，而不再像之前那样关注房东。”很多有经验的Airbnb房东开始出现“房东疲劳”症状。
目前Airbnb的上市计划一再推迟，除了监管政策不断发生变化外，平台歧视事件和与房东的关系这两方面也是掣肘其IPO的重要因素。因此，Airbnb最近呼吁SEC更改规定，允许房东合法持有其股份，更显示出公司对房东的拉拢与依赖。事实上，房东作为一个庞大群体在解决Airbnb与各地监管机构矛盾过程中也发挥着关键作用。由此看来，无论是IPO之前还是之后，Airbnb也将要打造一个以房东为核心的全球性社区都是一项系统性工程，带来机遇也充满挑战。
文章素材整理自：新京报、浮云野奢、执惠
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