生态人文概念地产公司景业名邦港交所交表：现金流压力较大

据IPO早知道消息，6月18日景业名邦集团控股有限公司（下称“景业名邦”）向港交所递交招股说明书，星展银行系其独家保荐人。

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在港交所的排队清单上，俨然还躺着中梁控股、新力控股、奥山控股等或大或小房地产企业，其中中梁和奥山还是二进宫。景业名邦上市之路会比它们平坦吗？

以生态人文为卖点

景业名邦最早可追溯至2013年，自成立之初就将自身定位为“生态人文地产开发商”。其依托选定项目用地的自然资源、独有的景观风貌特色及深厚的文化，建造其认为真正适宜买家居住的房屋及社区。

（景业清水湾三号第一期   资料来源：招股书）

定位如此，一是房地产行业早就进入红海阶段，资源向头部企业集聚的趋势明显，初出茅庐的景业名邦很难与传统房企正面交战；二是消费升级背景下居民更注重房产所带来的生活质量及生活方式以及周边的宜居水平，生态人文地产大有可为。

基于此，景业名邦将目标客户定为改善型住房、第二套房或度假屋买家，以及重视环境清幽且为方便起见，仍临近一线城市的房屋的买家。从广东、海南出发，景业名邦逐步将业务向云南、湖南渗透。

景业名邦正贯彻落实2017年发布的360°资产生活服务商品牌战略，以“生态”、“生活”、“生长”为导向，为所开发物业的业主提供全方位的便捷生活服务。这一战略涵盖物业管理服务、休闲及养生服务，景业龙泉湾温泉度假酒店就是一个典型。

（景业名邦业务版图   资料来源：招股书）

截至目前，景业名邦拥有30个物业项目分期，应占的建筑面积总共约300万平方米。包括6个已竣工项目分期，6个在建项目分期，18个持作未来开发的项目分期，分布于广东清远、广东肇庆、海南陵水、湖南株洲、云南腾冲等10个地点。

业绩秀

景业名邦的成立，正好赶上住宅地产黄金十年（2008-2018）的末班车。但自2018年下半年开始，国家房地产政策持续密集发布，不少业内人士直呼地产业就此进入寒冬。景业名邦数据却格外扎眼，远优于往年。

2016-2018年景业名邦收益分别录得6.4亿元、8.38亿元以及13.28亿元，同比增速从2017年的30.8%放大至58.47%；同期毛利由1.64亿元上升至5.13亿元，增加2倍有余；毛利率更是从2016年的22.2%跳跃至40.8%，而2018年80家上市规模房企平均毛利率为31.89%。

（2016-2018年景业名邦损益表   资料来源：招股书）

景业名邦业务由物业开发及销售、酒店管理、商业物业投资、物业管理四大块构成，其中物业开发与销售对公司收益、溢利及资产贡献率超过90%。除酒店管理外，2018年其他三大块毛利率均较往年有所提升，物业开发及销售、商业物业投资、物业管理的毛利率分别达到40.4%、89.3%和38.6%。

（景业名邦各业务毛利率情况   资料来源：招股书）

酒店营运业务主要由从化卓思道温泉度假酒店承接，尽管该年毛利率仅0.6%，但已从2017年度的亏损扶正。

（景业名邦主要财务指标   资料来源：招股书）

高杠杆是房地产一直难以摆脱的阴影，景业名邦减杠杆的努力值得称道。2016年资产负债率高达614.4%，2018年已降至42%，主要归因于股本的大幅增加，表现为从2016年的6871万元增至6.53亿元。这一数值放在上市房企中也不遑多让，2018年百家上市房企资产负债率均值为78.9%，还较2017年平均增长1.2个百分点。

现金流困局

一切看似很美好，但景业名邦现金流短板怎么也掩饰不住。

从存量来看，景业名邦2018年年末现金及现金等价物为2.19亿元，较2017年的2.98亿元足足砍掉了四分之一，也不及2016年的2.56亿。

（2016-2018年景业名邦现金流情况   资料来源：招股书）

从流量来看，经营活动产生的现金流量2017年、2018年均为负数，分别净流出2.71亿元、2.10亿元，主要源于物流开发的大量资金投入。

2019年上半年景业名邦的一系列动作也疑与现金流有关。如5月份将广州景弘的股权作价人民币7.49亿出售给广州恒辉；同月向东亚银行以香港银行同业拆息率加2.0%的息率向东亚银行取得贷款3.9亿港元。

本次募资用途，除用于若干项目的开发成本和土地招标、拍卖或挂牌出让活动购买土地，剩余部分用作一般营运资金，进一步坐实景业名邦现金流的困境。

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