最高法院批复解读：商品房消费者“超级优先”权利保护制度规则

韩锦超新则 2023-05-18

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2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式发布，明确在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。本文结合批复原文，对房产纠纷中各主体权利的优先次序进行梳理，以期为商品房纠纷中的争议问题提供参考借鉴。

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文｜韩锦超北京恒都（青岛）律师事务所

本文由作者向新则独家供稿

2023年4月20日，最高人民法院发布由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《2023年消费者权利保护的批复》），《2023年消费者权利保护的批复》自2023年4月20日起施行。

《批复》是最高人民法院发给河南省高级人民法院的，更是在房地产市场不景气、购房者合法利益难以实现（促进保交楼的措施之一）的大背景下发布的。房产以及房产对应的价值是金融机构、开发商及购房者最重要的财产。纠纷发生时，房产之上的其他查封权利人、抵押权利人、优先债权人、物权期待权人等各类权利主体冲突很是激烈。因此能够明确房产之上各类权利的优先次序，对能否定纷止争及平衡各自主体的利益至关重要。

因此本文作者结合最高法院的《批复》，重点梳理房产之上会存在哪些权利进而明确不同权利之间的优先次序规则，以期对于更好解决建工房地产纠纷、融资担保纠纷、商品房买卖纠纷及后续执行阶段各种异议明确更好的裁判指引方向。

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房产之上存在的各类权利

房产作为我们国家最重要的不动产财产之一，会存在不同的权利人及权利类型。依据权利类型的不同，可以划分为所有权、抵押权、查封权、建设工程优先受偿权、一般不动产物权期待权、消费者物权期待权等。

1. 房产所有权

《民法典》第240条规定了所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此可以说依法对房产能够享有完全的占有、使用、收益和处分的权利便是房产所有权。依据我们国家不动产物权登记生效原则，所有权人要想获得房产所有权需要其前往不动产所在地的登记机构办理房产所有权登记。经依法登记的，房产所有权发生效力；未经登记的，不发生所有权的效力。

2. 房产抵押权

依据《民法典》相关法律规定，房屋所有权人有权在自己的不动产上设立担保物权。担保物权，分为抵押权、质权和留置权。而房产抵押权便是抵押权最常见的抵押权种类。房产抵押权，即为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该房产财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。同样的，抵押权人想要获得房产抵押权，也需要前往相关不动产登记机构办理抵押权担保登记。房产抵押权作为一种物权，是《民法典》规定的一种优先权。

3. 房产查封权

房产所有权的相关债权人可以向相关法院申请查封、保全债务人的房产财产，进而获得对房产的查封权利。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》规定了人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产，查封已登记的不动产房屋应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。

因此，相关权利人在诉前、诉中和执行阶段均可以针对被告、被执行人的房产向法院申请查封保全。而针对房产财产查封的先后，可以将房产查封权分为首先查封权和轮候查封权。

4. 建设工程优先受偿权

建设工程优先受偿权是一种法定优先权，其法律依据是《民法典》第807条。该条规定发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

建设工程优先受偿权的成立需要满足一定的条件，并且需要相关主体和法院严格遵守。首先，主张建设工程款优先受偿权的主体只能是建设工程合同的承包人。其次，建设工程款优先受偿权的标的物只能是承包人所完成的属于发包人所有的已经竣工且验收合格并且适合拍卖、折价等处置方式的建设工程。再次，承包人所能主张优先受偿权的工程价款的范围应为依据建设工程合同所应该支付的合理价款。建设工程优先受偿权的行使时间为《建工解释一》第四十一条，即承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。最后，建设工程优先受偿权的行使方式为承包人可以与发包人协议协商或请求人民法院将该工程依法拍卖。

5. 不动产物权期待权

“期待权”属于从德国引进的概念。我国的法律体系并未对”期待权的概念、含义等“作出明确的规定。但是随着社会实践的发展，不动产期待权这种权利却又真实存在并且影响不动产案件的司法审判。不动产期待权在现行法框架范围内，其权利属性介于物权与债权之间，本质上仍为债权。同时为平衡不同主体之间权利优先次序以及一定条件下保护特殊价值之必要，法律赋予不动产期待权超出一般债权而又未达到完整物权效力的权利次序。

一般不动产物权期待权，其法律依据现主流观点是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高法执行异议和复议规定》第二十八条。

该条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

因此，房屋买受人购买房屋得符合法院查封之前签订合法有效合同、实际占有房屋、符合支付相应款项之要求以及非因自身原因办理权属登记之四要件，才得享有一般不动产物权期待权之权利。

消费者不动产物权期待权，是为保护特殊利益群体之特殊权益而规定的。对消费者物权期待权最早进行立法规定是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《2002年批复》。而买受人的权利符合何种条件才构成消费者物权期待权，《最高法执行异议和复议规定》第二十九条对此进行了明确规定。

该条规定，买受人在金钱债权执行中，对登记在作为被执行人（房地产开发企业）名下的商品房提出异议的符合以下三项条件的，构成消费者物权期待权：

1. 签订合法有效的合同在法院查封之前；

2. 买受人用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；

3. 支付超过购房总价款的50%。

理解该条，需要准确把握消费者购房人主体资格的认定、买受人名下无其他住房的范围、所购房屋是否用于居住以及款项支付具体数额等。

第二十八条构成了一般不动产物权期待权认定依据，而第二十九条则构成认定消费者不动产物权期待权之法律依据。第二十九条虽未明确将公示列为其构成要件，而实际交易中显然已蕴含了相应程度的公示程序。而第二十八条对合法占有设置严格的限制标准，既通过合法占有强化公示之效果，又可能限制案外人与被执行人恶意串通以逃避执行之捷径。本文因旨在讨论不动产物权期待权之权利顺位，《九民纪要》对此相关要件有明确解读与适用标准，笔者不过多阐释。

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房产之上各类权利的优先次序规则

1. 消费者物权期待权与抵押权的优先次序规则

基于生存权至上考虑的商品房消费者的不动产物权期待权可以优先于抵押权。在“物权法定主义”与“不动产登记生效主义”两大原则下，商品房在销售过程中，在未办理最终过户登记之前，消费者仍旧未取得法律意义上之所有权。

而在此阶段如对所售房屋享有抵押权的抵押权人依法对房屋申请强制执行，如何处置消费者购房权利与第三人的抵押权就成了各方争议的问题。司法实践中，有观点认为具有物权特性的抵押权应当优先于消费者享有的仅仅得主张请求出卖人办理过户登记的物权期待权；相反，同样有观点认为，消费者购房为生存利益，如符合相关消费者物权期待权构成之要件，应优先保护消费者之生存权利。

同样，亦有不同情形不同处置之论调。正是理论界与司法实务界对此认识不一，才会时有同案不同判发生、以致争议不断。

理解该问题，首先，要明确消费者物权期待权所特殊规定与设立，其依据为优先保护生存价值之必要。符合《最高法执行异议和复议规定》第二十九条之要件的消费者物权期待权，旨在执行程序中，对于消费者生存权这一价值位阶最高权利之维护，而从法律上赋予位阶的优先权。

其次，从现行法律规定，这次《2023年消费者权利保护的批复》第二条从实际定法角予以法律上的明确，即商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

再次，从有利于稳定商品房交易市场及保障消费者购房人出发，有利于维护社会稳定及。最后，从降低交易成本角度看，保护消费者物权期待权更有助于房产交易之效率。房产交易时，无法要求每一具体购房消费者对房产企业进行详细而又全面的尽职调查，而抵押权人在设立抵押权之时常处于优势地位可对相关条件进行提前约定。否则势必增加交易成本，进而降低交易效率。

因此，未来立法中，从实体法上明确消费者物权期待权优先于抵押权等权利，才是最终解决此争议之根本。

2. 消费者物权期待权与建设工程优先受偿权的优先次序规则

消费者不动产物权期待权与建设工程价款优先受偿权权利发生冲突时，法律应优先保护哪一方的权利？

一，从权利本身的性质看，购房消费者所享有的权利是物权期待权，更是保护购房消费者生存利益的权利。虽然建设工程价款优先权同为法定优先权，但为平衡权益，很多情况下消费者穷其积蓄所购房屋，赋予其更优先的权利次序，有助于社会稳定。

二，从现行法律规定看，《2023年消费者权利保护的批复》第二条有在《2002年批复》第二条规定基础上进行了完善，二者权利发生冲突之时，符合法律规定条件之消费者不动产物权期待权应优先于建设工程价款优先权等权利。

三，从权利本身顺序上看，结合上文之分析，消费者不动产物权期待权应优先于建设工程价款优先权，优先于抵押权。

因此建设工程价款优先受偿权与消费者不动产物权期待权发生权利冲突时，后者之权利应优先于前者权利。

另外，关于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，《2023年消费者权利保护的批复》第一条规定了按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。而第三十六条明确规定了承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

3. 一般不动产物权期待权与抵押权的优先次序规则

消费者物权期待权之权利属性以及优先次序，已经基本明确，司法实践中各方主体也都争议不大。但是关于一般不动产物权期待权之权利顺位问题，如能否对抗抵押权等，争议一直存在。

符合《最高法执行异议和复议规定》第二十八条的为一般不动产物权期待权，而符合第二十九条之要件为消费者物权期待权，这一基本概念目前司法实践中已争议不大。

上述问题出现争议的原因在于《最高法执行异议和复议规定》第二十七条，即该条“但法律、司法解释另有规定的除外”仅仅包括第二十九条，还是第二十八条同样适用。《九民纪要》后如认可第二十八条是第二十七条例外的代表案例有：最高人民法院（2020）最高法民申777号民事裁定、上海二中院（2020）沪02民终2296号民事判决等；《最高法执行异议和复议规定》第二十八条不是第二十七条例外情形的代表性案例有：最高人民法院（2019）最高法民终1616号民事判决、最高人民法院（2019）最高法民终1672号民事判决等。

《九民纪要》之后，《最高法执行异议和复议规定》第二十八条不应是第二十七条例外情形，理由如下：

一，通过以上分析，该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。消费者不动产物权期待权属于生存权，而一般不动产物权期待权作为普通债权以及第二十八条之规定仅能对抗普通金钱债权，而不能对抗抵押权。这一点也是最高院的观点。

二，抵押权属于意定优先担保物权、建设工程优先受偿权属于法定优先权，依据物权优先于债权原理，不易轻易否定二权利的优先顺位。另外在理解适用第二十九条时，需明白该条规定是立法机关基于对生存权保护所做特殊之规定，应严格把握适用标准与条件，不宜扩大适用。

三，买受人在符合第二十八条规定的条件时其享有的是一般不动产物权期待权，不同于消费者物权期待权所具有的特殊优先权利属性，依据该条之规定仅能优先于普通金钱债权之执行。因此，一般不动产物权期待权，不得如同消费者物权期待权一样具有优先于抵押权、建设工程优先受偿权的效力，仅能在符合条件时优先于其他普通金钱债权。需要笔者补充说明的是，即便第二十八条不是第二十七条之例外情形，第二十八条与第二十九条并非互相绝对割裂与排斥之关系。

二者只是法律适用不同，属于一般法律条款与特别法律条款之间的竞合，为最大程度保护买受人之合法权益，并非适用二十九条时绝对排斥第二十八条。

4. 一般不动产物权期待权与普通查封债权的优先次序规则

符合条件的一般不动产物权期待权优先于普通查封债权的法律依据为《最高法执行异议和复议规定》第二十八条。也即笔者上文论证的一般不动产物权期待权虽不能优先于抵押权、建设工程优先受偿权，但却可以优先于对涉案房产进行查封的普通债权。

对于多轮查封债权之间的优先次序，若房产所有权公司未破产，则依据查封先后顺序进行受偿。债权人申请轮候查封以及法院可以作出轮候查封的法律依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修正）第二十六条：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记。

房产至上首封债权优先于轮候查封的法律依据为《最高人民法院关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知法〔2022〕107号》第一条。该条规定轮候查封具有确保轮候查封债权人能够取得首封债权人从查封物变价款受偿后剩余部分的作用。首封法院对查封物处置变现后，首封债权人受偿后变价款有剩余的，该剩余价款属于轮候查封物的替代物，轮候查封的效力应当及于该替代物，即对于查封物变价款中多于首封债权人应得数额部分有正式查封的效力。轮候查封债权人对该剩余价款有权主张相应权利。

5. 涉及被拆迁人对补偿安置房屋期待权的次序问题

这里，笔者认为拆迁安置补偿中被拆迁人的物权期待权应优先于消费者物权期待权和其权利的。依据《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款之规定，在拆迁补偿协议与其他购房协议发生争议时，应该对被拆迁人补偿安置协议项下的权利优先保护，即赋予被拆迁人享有的补偿安置房屋期待利益优先于第三人的其他优先权利。

最高人民法院（2021）最高法民申45号民事裁定书中，也明确了被拆迁人对拆迁安置房产的优先权＞买受人的期待物权＞工程价款优先受偿权＞债权人的抵押权。因此，综上分析以及相关法律的规定涉及的权利保护顺位依次是：拆迁人对拆迁安置房产的优先权、消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权、一般不动产物权期待权、其他普通金钱债权。

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涉及房产优先次序规则的典型案例

裁判要旨：基于生存权至上考虑的商品房消费者的物权期待权可以优先于抵押权，而一般房屋买受人享有的物权期待权不具有优先于抵押权的权利属性。

最高法院观点：作为一般房屋买受人，其享有的物权期待权不具有优先于抵押权的权利属性。《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。

《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。

案例来源：最高法院（2021）最高法民申3574号民事裁定书。

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关于《2023年消费者权利保护的批复》的评析

《2023年消费者权利保护的批复》第一条、第二条是很大程度上对原有法律规则的承继。因之前的法律规则、司法案例都有同样规定，第一条、第二条是最高法院在此基础上通过新的司法解释予以承继，因此争议不大。相关规则均可见于关于建设工程价款优先受偿权问题的《2002年批复》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》及《执行异议和复议规定》。

《2023年消费者权利保护的批复》第三条，则属于新的规定，体现了对商品房消费者最大程度的“立法”保护。第三条规定了在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

首先，第三条属于购房消费者权利优先保护例外的例外，包含两方面的含义：

一、购房消费者选择继续“要房”时，购房消费者的物权期待权优先于建设工程优先受偿权、抵押权等权利优先保护；

二、即使购房消费者最终选择“不要房”时，商品房购房消费者的价款返还请求权也同样优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的。

前一层含义如果说还属于对于购房消费者特殊权利的保护是基于房产之上“羞答答”的“犹抱琵琶半遮面”；那后一层含义则属于全部突破“物权优先债权”一般权利次序原则，属于“赤裸裸”保护购房消费者的普通债权了。其中含义，不言自明。

其次、第三条多少有些“司法立法”之嫌。在《2023年消费者权利保护的批复》之前，并未有相关法律赋予商品房消费者的价款返还请求权之“超级优先”地位。该批复以最高院公告形式去明确这一权利次序，多少有些“司法立法”之嫌。

最后，该批复第三条后续在司法程序之中如何使用，估计更会出现裁判不统一的现象。当然也会给法院审判及律师代理此类案件出一些典型案例提供了便利。诸如商品房消费者主体资格区分、确认商品房消费者的价款返还请求权优先受偿是否在商品房预售合同纠纷中以诉讼请求事项予以列明、执行程序中能否以该类型案件普通判决主张优先优先受偿及开发商破产之时能否直接适用该规则，都等待着司法裁判予以给出明确的裁判标准。

结语

涉及房产纠纷较的案件多且争议巨大，笔者详细论述了房产之上存在的不动产物权期待权、抵押权、建设工程优先受偿权、普通金钱查封债权、被拆迁人对拆迁安置房产等权利。在结合最高人民法院最新《2023年消费者权利保护的批复》基础上明确了不同权利的优先次序，最终明确出拆迁人对拆迁安置房产的优先权＞消费者物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般不动产物权期待权＞其他普通金钱债权这一统一优先权次序规则。而需要明确的是这一统一优先权次序规则是建立在“物权优先于债权”、“特殊保护价值的权利优先于普通权利”、“法定优先权优先于意定优先权”等原则和理念之上的。

附《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》全文：

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。

最高人民法院

2023年4月20日

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

（法释〔2023〕1号）