楼市真相：85％的购房者都不是刚需
本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k）
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当下的社会，一个家庭有且只有一套房产绝对是少数，相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的亲戚同学，每个家庭通常都有2-3套房子，有纯投资出租的，有买来博拆迁的，有买来让外地父母住的，有给还在上学的孩子提前置办婚房的。
很多我接触到的90后95后，从上班第一天起，就不用为房子发愁，他们很多人都没有买房的概念，工资也许不高，但是都活的潇潇洒洒。
这几年，我有个明显感觉，就是真正意义上买人生第一套房的纯刚需越来越少，从无到有的质变也变得越来越艰难。
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15％的刚需
去年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。
报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。
过去10年间，我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变：
刚需：2008年占比69.7%，而2018年三季度降至15.1%。
改善需求：2008年占比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%。
投资：2008年占比19.6%，而2018年三季度上升至58.2％。
以上数据用一句话概括就是：首次购房的刚需客占比只有15.1％，投资客是刚需客的4倍。
这个数据一定会令你大跌眼镜，但仔细想来，其实并不难理解。造成这种局面的主要原因有两点：
一、总量饱和
2018年，国家统计局发布了一组数据：我国人均住房建筑面积已经达到了40.8平米，其中，城镇居民为36.6平米，我国家庭户均住房已经达到1.1套。从总量上来说，我们已经告别了住房短缺的时代，所以，首次购房的刚需占比会下降。这是我们98房改的重大成就。
二、投资觉醒
房地产市场经济的二十年就是全民投资意识觉醒的二十年。4万亿、去库存、限价倒挂万人抢房，无不是在重复演绎房产造富神话。
2018年我们4次降准，2019年1月2次降准，每次降准都强调是针对小微企业融资困难，重点扶持实体经济，严控资金流入房地产，但现实却是，2019 年一季度末，房地产开发贷款余额 10.85 万亿元，同比增长18.9%，个人住房贷款余额 26.87 万亿元，同比增长17.6%。
市场上钱多了，贷款成本低了，开发商日子好过了，炒房客贷款又能批了，所以，今年年初，小阳春如期而至，成交量大涨，开发商疯狂拍地，苏州、杭州、南京全国各地地王不断涌现，此起彼伏。
事实证明，春雨贵如油，水份大了，根本无法避免流入房地产。
所以，现在的房地产正处于一个怪圈之中，一方面，是房子总量已经饱和，另一方面，大家还在拼命的囤房，刚需只占15％也就不难理解。
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刚需之殇
从楼市起步开始，我亲身经历了每一个周期，我可以负责任的告诉你，2015-2018年这一轮是历史上最为疯狂的一次。
四大一线城市2015年仅仅放松一年就不得不马上收紧，因为买房的热情远远超出官方想像。
2017年，限价风潮席卷全国，这个开创性的发明正好打中了开发商的七寸，但没想到一二手的严重倒挂，给本就热闹的市场火上浇油。南京、成都、杭州、武汉、郑州等基本上所有强二线都开始万人摇号，排队抢房。上到99下到刚会走，全民投资，全民炒房。
上海目前住房总量有780万套，其中490万套是自住住房，290万套是租赁住房。也就是说，上海整个房产市场中37％的住房是用来投资的，是被多套房的人士占用的。
为什么刚需买房越来越难，高房价只是表象，而深层次的原因是，买房人中85％都不是刚需，刚需的竞争者根本不是其它刚需，而是铺天盖地的投资客，刚需们是在用15％的微弱力量与强大的85％在对抗。
最近贝壳研究院有个统计数据，在上海二手住宅市场中，60％属于卖一套买一套的置换客。如果你常常接触这个市场，就会知道这个数据非常的合理，现在上海北京等二手房成熟的市场中，置换客占比已经越来越大，一步到位买到终极居所根本不可能。
而且，更加诡异的一点就是每一轮上涨周期中，买卖房产的似乎都是同一波人，他们已经深谙此道，绝不会放过每一次红利和身价翻倍的机会。
所以，最近几年我有个非常明显的感觉，就是大城市的房子正在经历内部循环，变成了有房人之间的圈内游戏，肥水不流外人田，纯刚需想要进场变得异常艰难。
社会就是如此残酷，没房子的你，拿什么去买房。
未来，真正意义上的刚需只有两种人：一种是城镇化进城的农民，一种就是通过抢人大战落户大城市的大学生。
农民退出宅基地，拿着补偿进城买房，还算有原始积累，凤凰男凤凰女一穷二白落户大城市，才是漫漫艰辛路的开始。
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伪刚需
投资客从来不愿意承认自己是在投资。后台咨询我问题的人中80％都声称自己是刚需，或者刚需加投资。但其实，他们很多都是在买第二套或者第三套房子了。
有人说过，6套以下都是刚需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，度假一套。我也承认，作为北漂、沪漂、深漂，生二孩和接外地父母定居北上广，的确需要买很多的房子才够住。
但是你想过没有，假如从2008年到2018年10年间房价根本没涨，你是否还会拼了老命的买那么多房子呢？假如房价10年不涨，你按揭买一套都是多余，别说6套了。
什么是刚需，就是当你明明知道未来房价会下跌，但仍然会买，这才是刚需。当房子只有居住属性时，人均建面60平就是顶级刚需，而房子具备金融属性时，人均6套依然会被人为包装成刚需。
现阶段，国内所有出台限购政策的城市，基本都是允许购买两套房。这就是症结所在。
真正的房住不炒，应该是一个家庭只允许拥有一套房。允许两套，说明我们对土地财政还是有所依赖。
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刚需的阻碍
过去，我们的套路是一会儿限购一会儿取消，一会儿认房一会儿认贷，一会儿鼓励你为国去库存，一会儿又把你打成炒房派。
这轮调控周期中，只有北京和上海是真调控，其它所有城市都是装装样子的形式主义，没等房价实质性下跌就急不可待的松绑。
可贵的是，小阳春刚一崭露头角，高层就枪打出头鸟，重申房住不炒。不出意外的话，新一轮的调控政策已在路上，现阶段，多看多观望，少说少冲动，才是上上策。
现在流行“因城施策、一城一策”，但是千万别再高估地方的自控力，要谨防各地拿着“一城一策”的鸡毛当成松绑的令箭，再次人为创造大量的伪刚需。
因为，伪刚需的存在，是刚需最大的阻碍。
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