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【聚焦】案例分析|小规模、渐进式、可持续，“最佳实践”案例诠释城市更新北京模式
北京的城市更新不搞成片的大拆大建，而是坚持“小规模、渐进式、可持续”。日前，在“首届北京城市更新最佳实践评选活动”中入选的16个北京城市更新“最佳实践”项目中，都从不同侧面诠释了北京这一城市更新的理念。
无论是老旧厂房“腾笼换鸟”、传统商圈的改造升级，还是核心区平房院落保护性修缮、历史文化街区的修缮改造，在城市减量发展的背景下，如何更好地调动社会资本积极性？如何提升城市公共空间品质？如何探索建管并重、可持续经营的长效机制？我们不妨走近那些经典案例，寻求可复制推广的答案。
多方共建，引入社会资本
在城市更新中，资本的力量不可或缺。那么，如何引进社会资本成为推进城市更新的难点。朝阳区望京小街改造提升及西城区菜市口西片老城保护更新项目给出了答案，其发挥市场主体作用，形成“政府引领资金投入+社会资本参与共建”的城市更新路径。
菜市口西片老城保护更新项目位于西城区牛街街道，是宣南文化主要承载地，原为危改一级开发项目，2019年1月转为老城保护和城市更新的试点项目。该项目总投资中的60%由企业筹措，社会资本的参与不可或缺。
为解决遗留问题，菜市口西片老城保护更新项目率先启动“申请式退租”模式，即住在平房区直管公房的居民可按照个人意愿，退还房屋使用权，并获得补偿及安置。同时，结合居民意愿，实行“一院一策、一户一设计”的“申请式改善”模式，打造新型共生院。
不过，为了解决整院数量较少的问题，2021年6月，金恒丰公司与建信住房北京公司签署《菜西项目房屋租赁院落合作协议书》。由建信住房北京公司为未腾退租户选定平移房屋，并支付未来20年的租金及物业费，以保障租户的原始租赁权益。
据金恒丰公司总经理高轶介绍，利用换租平移的方式来促成整个院落经营价值的提高，提高院落资产价值，能够实现老城更新保护项目的可持续发展。
在双方合作下，将培育胡同16号“共生院”焕新为“新整院”。这也是北京市首例 “申请式换租”模式的落地，打通了以往共生院的“死结”。“新整院”采用二进院设计理念，庭院景观采用“新中式”设计，通过对院落进行保护性修缮及恢复性修建，保存历史文脉，再现首都北京的胡同京韵。
另一个引进社会资本的“最佳实践”项目为望京小街，其地处望京核心腹地，曾经道路破损、停车混乱、交通拥堵和环境脏乱等问题凸显。在多方共建模式之下，望京小街成为北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目。
望京小街的具体做法是地方财政出资1300万元用于街区硬件设施改造，两家企业主体万科和方恒分别出资3500万元和500万元用于街区两侧休闲、艺术和配套设施建设。
“望京小街的改造实现了多方受益，包括周边居民、商业主体、写字楼从业人员在内。”望京街道办公室副主任刘刚表示，通过望京小街的改造也探索出政府引导社会资本参与传统商圈国际化转型的望京模式。
据悉，自2020年8月望京小街开街以来，片区整体客流及营业额都有很大的提升。
减量、增绿，提升城市品质
城市设计是更新的关键，也是品质提升的灵魂。通过设计可以精细化管控城市风貌、塑造城市特色，对提升城市公共空间品质具有重要作用。
朝阳区丽都国际街区城市更新项目所在的丽都商圈，是北京最早的国际化商圈，2019年朝阳区启动了丽都地区城市更新一期项目。该项目以高水平、精细化的设计，以多元主体共建共治共享为基础，通过公共空间打造国际化街区。
在设计上，丽都国际街区提供更多高品质的开放空间，构建完整城市绿地及公共空间网络系统。比如，增加近2万平方米的街头绿地和公共空间、6万平方米的城市森林公园、1.3公里长的城市绿道。建成后的步行人流量较之前增加6倍。
改造后，因为公共空间的增多，丽都国际街区利用街道可以变成广场的灵动空间，创立了开放式丽都国际音乐电影节，区域活力明显增强。值得关注的是，更新带动、激活了区域社会资金投入。据统计数据显示，截至2022年1月，该片区办公楼宇出租率提高近20%，片区经济收入增长近30%。
位于西单商圈核心位置的西单更新场项目也是通过高品质设计、减少商业面积来置换空间品质的最佳实践案例之一。
西单更新场的地上建筑隐藏在公园城市的绿化中，从建筑立面看没有浓厚的商业气息，更像是一座博物馆
在以“减量”“提质”“增绿”作为核心理念进行的升级改造中，西单更新场不仅将原有4层改造成3层，减少出租面积，提高公共空间面积，而且打破传统项目边界，用灵活的动线、大面积的玻璃幕墙和开阔的场地将室内空间和室外公园连接起来。
其中，西单更新场将改造前封闭的地面打开，将地上、地下联系起来，解决了空间上的割裂；此外，将地面建筑隐藏在公园城市的绿化中，从建筑立面看没有浓厚的商业气息，更像是一座博物馆，将公共空间与商业活动有机融合。
值得一提的是，西单更新场采用“公园城市”理念，在西单商业区覆盖1.12万平方米绿地，借助微地形变化营造接近自然状态的“城市绿肺”，而且通过树种变化及景观节奏的设计，让人们在广场内体验到“健步”“慢行”“休憩”的场景，以此赋予城市新的活力。
建管并重，探索运营长效机制
“三分建、七分管”。城市更新不仅在考验综合设计改造，也在考验多方关系协调、持续服务运营能力。
位于海淀区西三旗的金隅智造工场原是北京金隅天坛家具厂，在不增加园区总体面积的前提下，最大限度保留园区内85%以上的高举架、高荷载产业空间。
据园区负责人介绍，金隅智造工场85%以上的空间挑高都在6.5米以上，这样的高度是传统写字楼和公建物业所不具备的条件。这样稀缺的产业空间吸引了具备小试中试、检验检测以及小规模转产产业环节需求的“硬科技”创新企业，成为老旧厂房“腾笼换鸟”实现产业升级转型的实践案例。
目前，金隅智造工场已接近满租，构建起“物理空间租赁+产业投资（孵化）+创新产业服务”的园区运营服务模式，吸引了包括北京量子信息科学研究院在内的200多家科技企业入驻，同时拥有1个国家级重点实验室、1家创业板上市企业、3家科创板块申请上市企业、6家智能制造行业“独角兽”。
因为智能制造企业的聚焦效应，2021年金隅智造工场园区生产总值超过50亿元，相比较原传统家具制造业，单位产值提升了近10倍。
如果说金隅智造工场为北京市老旧工业厂房装修改造、城市产业更新提供了鲜活的案例，那么，石景山区模式口历史文化街区保护更新项目（简称“模式口”）作为京西首驿，则成为风貌保护、文明传承、生态宜居的城市有机更新典范。
目前，模式口不仅集中改造多项惠民市政设施，而且升级多处文化休闲空间、打造多个特色小微展馆、建设多处商旅文化院落，形成了古韵新生的独特商业模式。在今年春节和冬奥会期间，成为网红打卡地。
模式口采用的是“政府主导，国企运作，专业化团队运营”的运营新模式，该项目引入高水平运营团队，在改造中“以运营引导设计，以功能引导腾退”。模式口街区修缮坚持“只搞大保护、不搞大开发”，并且在改造中不断探索历史文化街区的保护、更新、活化、利用。
模式口在改造中不断探索历史文化街区的保护、更新、活化、利用
据项目全过程委托管理方北京泰福恒投资发展有限公司模式口项目技术负责人常娜介绍，石景山区级文保单位“西老爷庙”，原来是由周边居民承包经营，在他们接手改造之后，按照“一院一方案”的原则，充分活化利用文保单位，引入微展馆模式及精品网红咖啡业态，将模式口的历史、京西特色民俗进行挖掘展示，免费对外开放，为广大市民提供了一个新的休闲消费、文化体验空间。
而在2022下半年，模式口将继续开展房屋搬迁腾退，推进多处重点院落改造及部分沿街外立面修缮等，提升商业品质、打造消费商圈。
来源：新京报
责编：薛睿杰