拆解正荣：这几项关键指标异动值得注意！|房企中报观察③

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐够了的《以家人之名》：推荐一首好听切且温暖的歌曲。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

“不会因为规模，牺牲财务安全和盈利。”

我很喜欢正荣地产老板黄仙枝，在2020年中期业绩发布会上说的这句话。

事实也是这样，2020年中期业绩公告显示，正荣地产的净债务与权益比率为71.4%，

2019年末时，这个数字为75.2%。

防风险举措，挺有效果。

但与此同时，杠杆游戏发现，正荣地产2020上半年的销售额、销售面积、均价都略微下滑，同时归母净利润也下滑。

资本市场有自己的看法，过去一年，正荣地产的股价总是在震荡。8月25日（周二）护盘也没成功。

近期，杠杆游戏和杠杆地产联合推出各大房企的“成绩单”分析，通过这一视角，我们可以看到上半年我国房地产发展的部分轮廓，希望对杆友投资、决策有所帮助。

今天第三弹，我们说说闽系正荣。

1

销售额、销售面积、均价都略有下滑，归母净利润下滑

2020上半年，正荣地产总的表现，应该说不算差。

因为特殊原因，正荣地产上半年合约销售额559.9亿元，较去年同期减少4.5%。杠杆游戏注意到，最新数据显示，1-7月正荣地产实现合约销售695.9亿元，完成全年目标49.7%，同比累计增速回正。

上半年销售额略微下滑同时，如上图，杠杆游戏发现，正荣地产的销售面积、平均售价，各自也都出现4%、0.5%的下滑。

在4月销售转好后，正荣地产全年相关数据都转正，应该不是问题。

正如正荣地产自己所言，有信心能完成全年1400亿的销售目标。2019年，这个数字为1307亿元，销售目标的增幅不大，目标制定得应该说比较理性。

剩下的几个月，要完成目标当然也得拼。

值得注意的是，中期业绩公告显示，尽管2020上半年正荣地产营收145.42亿元，增长6.55%；毛利29.54亿元，增长6.51%。在这样的情况下，其归母净利润8.76亿元，去年同期为9.33亿元，同比增速为-6.17%。

具体如杠杆游戏上图所示。

中期业绩公告还说，董事会决定不派发本期间之中期股息。

回溯历史，2019年，正荣地产归母净利润同比增速超过18%%，比如今要好很多。

更好玩的是，虽然当时其实也不算低，但相比2018年归母净利润同比增速超过50%，斩到小腿肚，更别提2015、2016年684.75%、182.58%的增速了。

看完这些数据，是不是感觉很魔幻。

当然背后都是有原因的，正荣地产2018年在港上市。上市前后有些数据不奇怪。

2

财务成本增长明显，资产负债率略微增长，净债务与权益比率下降

我的朋友杠杆地产几个月前写过一个文章，《高管动荡背后：正荣地产“千亿的烦恼”》。在这篇文章中，她发现正荣地产利用今年的窗口期，发行了一些优先票据，试图通过替换高利率的旧债，来改善利润率下滑的不妙处境。

这些票据的融资成本，除个别，基本在7-9%左右，不算很高，也不算低。如下图。

不过值得注意的是，今年黑天鹅爆发后的一段时间，全球放水，不管是海外融资、还是国内，整体利率都是下滑的。

但正荣地产上半年的票据融资利率，多数或平均，是高于2019年其平均融资成本的。2019年该公司加权融资成本为7.5%。

另外，杠杆游戏注意到，正荣地产中期业绩公告披露：

本集团的融资成本由截至二零一九年六月三十日止六个月的人民币207.7百万元增加约47.9%至截至二零二零年六月三十日止六个月的人民币307.1百万元，主要是由于有息负债规模于二零二零年内增加。

公告一边显示得益于债务结构优化，另一边实际付出的融资成本又从2亿元出头增长到3亿元出头。

谈一个细节。中期业绩公告显示，正荣地产2020年6月末，其贸易应付款项及应付票据188.35亿元，2019年末为167.53亿元。

其中，一年期内为186.09亿元，2019年末时为164.94亿元。

中期业绩公告还披露，截至2020年6月末，已订约但尚未拨备的资本承担为220.55亿元，2019年末为239.00亿元。

还不错的是，2020年6月末，正荣地产净债务与权益比率为71.4%，2019年末时，这个数字为75.2%。客观说，目前算是行业平均水平。

现金对短期借贷比率改善至约2.1倍。加权平均融资成本进一步下降至7.0%。

3

销售开支大增，土地储备权益占比有一定提高

在上半年销售未回正、负增长的情况下，正荣地产销售及分销开支增长却不小。

中期业绩公告披露，正荣地产销售及分销开支由2019年同期的3.55亿元，增加约28.2%，至2020年6月末的4.55亿元。

对此，杠杆游戏注意到，正荣地产解释说：

主要是由于(i)作为业务扩张的一部分，本集团加大销售及营销力度，在本集团经营所在的新城市及地区推广我们的新物业项目；
及(ii)本集团于二零二零年扩大内部销售及营销团队，支持其业务扩张。

行政开支还算稳定，由2019年同期的5.24亿元，增加约3.7%，至2020年6月末的5.43亿元。

另外值得注意的是，外界一直说正荣的项目总体权益比不高。正荣地产当然也明白自己的问题，想要做更大，需要有更多地，需要有更高权益比。

中期业绩公告披露，2020年上半年，正荣地产在12个城市新增土地19幅，预计总建筑面积约302万平米。

具体来说，新增土储中，分别有52%及26%位于长三角及海峡西岸两大核心区域。

而以城市等级来看，65%新增土储位于具有基本面良好的一、二线城市，包括长三角的上海、南京、苏州、徐州及无锡；海峡西岸的福州和南昌；中西部的郑州和成都，进一步深化在核心市场的市场份额，为未来持续高质量发展打下基础。

改善权益比重方面，上半年新增土储的权益占比，提升至73%。

总土地储备方面，截至2020年6月末，正荣地产在全国32个城市，拥有建筑面积2740万平米。

76%的土地储备位于一、二线城市，土地储备权益占比，由2019年末的55%，上升至2020年6月末的58%。

有进步，但总体来说，权益占比依旧不算太高。

另外，杠杆游戏注意到，正荣土地储备每平米的成本为4919元。

而2020年上半年入手的300万平米土储，合约地价总额约为177.82亿元（其中正荣地产应占权益地价总额约为122.97亿元），平均成本约为每平米5883元。

对照两组数据，新收储的地价比之前要高。而如上文所述，暂时销售均价略有下滑。

综上，未来正荣地产要做大做强，还得面临很多考验。

房企中报观察

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