形势急转直下！荣万家踩点过关，仍未“断奶”

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐霓虹花园的《太阳落去》：今天颁发两个新人奖。2019年度中文乐队新人给霓虹花园（Neon Garden），2020年度中文乐队新人授予脆莓(brickle berry)。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

距离招股书过期还有2天，拟上市公司荣万家生活服务股份有限公司（荣万家）收到了好消息：通过聆讯！

这或将是本年度最后一个过关的物业股，或也是2021年港交所物业第一股。

在经过上半年狂热、下半年冷静之后，相信杆友们也明显感觉到，市场对物业股的态度发生转变。

今天借着从数据中研究“准第一股”的成色，杠杆地产也想盘点下房企进击物业的现状、未来。欢迎文末留言拍砖。

01

增速平稳，完全靠母公司“吃饭”

可能很多杆友还不了解荣万家，其注册于2000年，为荣盛发展旗下物业公司，曾用名廊坊荣盛物业服务有限公司、廊坊荣盛物业管理有限公司、廊坊开发区荣盛物业管理有限公司。

据最新聆讯资料显示，从2012年开始，荣万家为中指院根据综合实力排名的中国物业服务百强企业之一，且排名从2012年的第86位快速攀升至2020年的第19位。

与此平行的是业绩的增长。在管面积2017年-2019年分别为34.3百万平米、39.7百万平米，48.4百万平米；

合约建筑面积55.0百万平米、61.6百万平米、75.6百万平米；

收入7.095亿元、8.789亿元、12.506亿元；增速平稳。

截至2019年12月31日，荣万家共管理251个物业管理项目，订约管理351个物业管理项目。主要业务为：物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务。

收入占比方面，和其他拆分自地产公司的物业公司一样，荣万家的物业管理服务收入占据了总收入的大半壁江山，2017-2019年分别占比61.5%、61.0%、54.4%。

值得注意的是，荣万家的业务分部集中于环渤海经济圈。2017-2019该区域占中项目比分别达到63.4%、59.8%、59.8%。

另外，杠杆地产还注意到，和其他物业公司大部分项目靠母公司输血，少部分外拓不同的是，荣万家的项目几乎完全依赖于母公司荣盛发展开发的物业。

比如2017年，收入的100%来源于母公司项目物业；2018年情况稍有好转，外拓项目来源6000平米，母公司收入占到99.9%；2019年外拓项目25.3万平米，母公司收入占到99.8%。可以看到荣万家向外生长的脚步，但这个速度……

02

负债率偏高、现金流下降

由此杠杆地产推测，上市之后，最近几年，荣万家大概率还是要靠荣盛发展的项目来贡献营收。

荣盛发展如今情况如何？从最新的三季报来看，增速似乎一般。

2020年前三季度，其营收436.62亿元，同比增长12.42%；归母净利润44.05亿元，同比下降9.9%。

按“三道红线”的标准，三季末其剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍，大概踩中1、2条，其中一条涉险过关。

2020年前三季度，荣盛发展累计新增土地面积269.27万平米，同比下降35.23%。

于荣万家自身而言，有两个情况值得注意。一是现金流。

上图看到，荣万家2019年经营活动所得现金净额急剧下滑，从2018年的8731.5万元降至2019年的3475.8万元。

融资活动所得现金净额则从2018年的-1.489亿元扩大至2019年的-7.391亿元。

2019年末现金及现金等价物，比2018年腰斩2亿多元。

杠杆方面，荣万家的杠杆比率近两年下滑明显，从2017年的13降至0.4，主要由于业绩纪录期内偿还了借款。

荣万家的资产负债比率2017、2018年均达到90%以上，2019年虽然大幅下降至77.5%，但这一水平在物业公司里也并不算低。

03

钱景如何？

宏观环境上，杠杆地产的感觉是：物业股的风似乎没那么猛烈了。就在荣万家通过聆讯的前几天，另一家大佬房企的物业公司：远洋服务正式在港交所挂牌。

遗憾的是，远洋服务上市首日遭遇了破发：开盘价为每股5.86港元，收盘报每股5.85港元，略微跌破5.88港元的发行价。

远洋服务并不是唯一在今年破发物业公司。早一些的10月，第一服务上市首日开盘即破发，当天收报1.76港元/股，较发行价下跌28.46%；同样在10月挂牌上市的卓越商企服务，也在四天后跌破了首日收盘价。

在此之前的上半年，物业公司的风光无俩，大佬们纷纷摩拳擦掌，拆分上市。克而瑞物管数据显示，2020年上半年，物业板块逆势上涨47.29%，同期恒生指数下跌13.07%。

然而，8、9月份开始，情况发生了变化。以9月为例，当月恒生指数跌幅为6.82%，同期物管板块跌幅为10.21%。

资本市场回归冷静背后的现状是，目前分拆上市的物业股，大部分都靠自己母公司“输血”，拓展业务少得可怜。且部分房企“红线”压顶，鸭梨山大。

依赖母公司，虽然能提供稳定性，但却不能支撑高速发展的预期。资本市场需要故事。

另一方面，如有业内人士担忧的：上市的企业多了，资本市场也会怀疑，这个行业是不是都着急圈钱？

理论上，物业公司掌握着那么多业主资源以及小区范围内的部分话语权，整合起来提供增值服务应该是钱景无限。但目前受困于各种原因，物业公司在这方面似乎难有作为。

以最近火热的社区团购为例，美团们打得火热，然而，这不是物业公司早应该想到要做的事吗……

如此来看，物业公司的发展，任重道远。

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