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央行、银保监会出台最严监管令,严控房贷规模!

杠杆地产 2022-01-11

The following article is from 地产大爆炸 Author 炸天团

|炸天团 来源|地产大爆炸

房价涨跌看什么?

长期看人口,中期看土地,短期看金融,尤其是信贷规模。

业内人士研判房价涨跌与拿地多少,非常关键的指标就是当地信贷政策。

在2020年的最后一天,监管机构终于将管控房价的触手伸向了房地产贷款。

央行、银保监会发布通知,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比分档设置,不得超过相应上限,从2021年1月1日起实施。
 

字数不多,动静很大。

不难看出,监管不留死角,范围几乎涵盖了所有规模大小的的商业银行。也就是说,无论是大行、股份行还是城、农商行,都要严控贷款规模增长。

相对而言,银行等级越高,房贷上限越高,但最高也没超过40%,而低等级的村镇银行则几乎就是要放弃房贷这块业务了。

相较于此前的"三道红线“是在需求端控制了房企的融资规模,那么房地产贷款集中度管理制度则是在供给端安装了监管阀门,直接控制了流入房地产的贷款总量。

“三道红线”管控了需求端,房企的贷款额度被限制了;新规管控了供给端,银行给贷款给购房者和房企的贷款额度同样卡住了。

在炸天团看来,“三道红线”决定了房企规模增长的速度,而房地产贷款集中度管理制度则左右了城市房价涨跌的走势。

稳房价、稳地价,稳预期,最为关键的预期这次终于要稳住了。

更为至关重要的是,这次新规将对整个房地产行业的竞争格局、房企的利润空间都将带来深远影响,带来的直接后果远超“三道红线”。

 
01
 
细品一下,此次“房地产贷款集中度”新规出台的时机很值得玩味。
 
8月初,“三道红线”政策出台。
 
12月15日中共中央政治局召开会议,点名“房地产市场”平稳健康发展。
 
12月16日中央经济工作会议上,首次把大城市的住房问题单独列出来,强化“房住不炒”。
 
关于地产领域如此高密度的发声,这十年来绝无仅有。
 
这次房地产贷款的新规,更是与之前的政策互相补充。

“三道红线”涵盖资产负债率、净负债率、现金短债比的统计口径,但表外负债的认定标准及统计口径在操作方面仍旧存在较大的争议,因此这就给了很多房企去隐藏资金、转移资金的操作空间。
 
据炸天团了解,一些上市房地产企业就存在债务“隐形角落”,这些企业通过增加股权等财务手段,使负债率呈现下降的“假象”。
 
另外还存在一种情况,许多有中央企业背景的房地产企业都大幅增加了永久债券的发行,虽然永久债券在一定程度上降低了企业的净负债率,优化了财务报表,但它们实际上会给住房企业带来未来的偿债压力,其中埋藏的风险不言而喻。
 
“房地产贷款集中度”新规从资金源头上了一把锁,严管金融机构将资本流入房产,即便房企有再高超的资本运作手段、花式做财表的技巧,统统被打回原形。

 
02
 
靴子落地之前,早有风声。
 
早在今年年初,就有大行收到通知,要求本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例或在30%左右,但没见到发文。
 
上半年,六大国有银行的新增房地产贷款占比应声下降。除了中国银行外,其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%及以下。
 
但招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30%,平安银行占比更是突破50%。
 
与此同时,对股份行、城、农商行的贷款资金监察也抓紧了。
 
仅仅12月,就有浦发银行台州分行、常熟农商行盐城分行、平安银行等等,被爆出贷款资金违规流入房地产市场,接到了银保监会年末罚单。
 
可见,国家打压房地产泡沫的决心。
 
事实上,近几年来银行业涉房贷款占比也已呈下降趋势。
 
相比房价普涨的2016年,当时前三季度全国房贷整体占比高达42.5%,随后地产信托、海外债政策相继收紧,今年前三季度,全国房贷占比为27.2%,回落到30%以下的水平:
 
是时隔5年来的第一次。


 
03
 
一个政策的出炉,必然会一发动全身,牵扯到多方利益。
 
整体来看,今年前三季度,商业性房地产贷款余额占比为28.8%,个人住房贷款余额占比为19.8%,都比设定的比例低。
 
短期内调整压力不大。
 
只要现有房贷余额不变,随着分母的贷款余额总规模不断提升,该指标自然会下降。再加上超过上限的机构设置2-4年的过渡期,还算是温和的。
 
分行业来说,银行业分级明显,大中型银行是中央的“压舱石”,额度给到最高,满满的“宠爱”。
 
相比之下,小银行的日子就那么好过了,前不久先锋系”旗下海口联合农商行出现过暴雷事件,各地农商银行频繁爆出坏账、不良贷款率高企不下等现象,其中很大程度原因与金融政策执行不严重缩水格有关。
 
这次划上限,越小的银行上限越低,上面的意思很明确,引导城商、农商银行把钱贷给实体经济,别总想着赚快钱,降低银行对房地产贷款的依赖程度。

 
04
 
房企的日子恐怕要更难过了。
 
近几年来,压降涉房贷款规模的主旋律一直没变过。
 
“三道红线”的套餐后,压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信,房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。
 
这次在供给侧收紧,把房企最重要的资金来源之一——银行给看住了。
 
业内人士透露,算上开发贷款、按揭贷款,以及非标融资、信用贷等其他渠道,房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平,占其资金来源的三成左右。
 
新规出台后,银行贷款的总规模被限定了,房企最主要的竞争就成了对5万亿元银行贷款额度的竞争。

很显然,银行更乐于贷款给规模更大的房企,由此将进一步加剧房地产行业的洗牌,导致中小房企逐渐因银行贷款的减少而不得不退出房地产市场。

炸天团预计,未来几年,房地产行业的行业集中度将快速增加,中小房企大量消失,最终形成三、四十家规模房企占据超过70%市场份额的竞争格局。

与此同时,新规还将导致另外一个后果:

房企为了获得有限的银行贷款,不得不陷入到融资利率的竞争,银行也更乐于贷款给愿意出更高利率的房企。最终导致的结果就是房房企融资利率不断攀升,行业净利润不断降低

 
05
 
对于个人住房贷款来说,前几年的增速太猛了,要好好盘算。
 
楼市大爆发的2016年,个人按揭贷款比上年增长46.5%,宽松的政策下,倒房的、炒房的、消费贷、按揭的热钱都涌了进来。
 
虽然之后的几年,个人按揭贷款增速明显放缓,但都在十几个点以上。
 
这使得部分银行的个人按揭贷款占比较高,2019年,招行个人按揭贷款占比24.68%,高出指标,北京银行占比20%,刚好压线。对这些银行来说,必须控制个贷增速,压降比例。
 
因此,后面购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均可能会更严格,放款周期将继续延长。
 
大型银行的贷款利率可能会低一些,城商行等小银行的个人贷款利率将升高,优惠的个人住房贷款利率已经成为历史。

房地产短期看金融,不过,房地产贷款新规作为一项长效机制,主要是防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平,防范风险敞口过于集中,并不是禁止相关业务开展。

也就是说,在有序的工作下,基本上不会出现断贷、抽贷的可能,最终的目的还是为了房地产市场平稳健康可持续发展。

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