央行、银保监会出台最严监管令，严控房贷规模！

文|炸天团 来源|地产大爆炸

房价涨跌看什么？

长期看人口，中期看土地，短期看金融，尤其是信贷规模。

业内人士研判房价涨跌与拿地多少，非常关键的指标就是当地信贷政策。

在2020年的最后一天，监管机构终于将管控房价的触手伸向了房地产贷款。

央行、银保监会发布通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比分档设置，不得超过相应上限，从2021年1月1日起实施。

字数不多，动静很大。

不难看出，监管不留死角，范围几乎涵盖了所有规模大小的的商业银行。也就是说，无论是大行、股份行还是城、农商行，都要严控贷款规模增长。

相对而言，银行等级越高，房贷上限越高，但最高也没超过40%，而低等级的村镇银行则几乎就是要放弃房贷这块业务了。

相较于此前的"三道红线“是在需求端控制了房企的融资规模，那么房地产贷款集中度管理制度则是在供给端安装了监管阀门，直接控制了流入房地产的贷款总量。

“三道红线”管控了需求端，房企的贷款额度被限制了；新规管控了供给端，银行给贷款给购房者和房企的贷款额度同样卡住了。

在炸天团看来，“三道红线”决定了房企规模增长的速度，而房地产贷款集中度管理制度则左右了城市房价涨跌的走势。

稳房价、稳地价，稳预期，最为关键的预期这次终于要稳住了。

更为至关重要的是，这次新规将对整个房地产行业的竞争格局、房企的利润空间都将带来深远影响，带来的直接后果远超“三道红线”。

01

细品一下，此次“房地产贷款集中度”新规出台的时机很值得玩味。

8月初，“三道红线”政策出台。

12月15日中共中央政治局召开会议，点名“房地产市场”平稳健康发展。

12月16日中央经济工作会议上，首次把大城市的住房问题单独列出来，强化“房住不炒”。

关于地产领域如此高密度的发声，这十年来绝无仅有。

这次房地产贷款的新规，更是与之前的政策互相补充。

“三道红线”涵盖资产负债率、净负债率、现金短债比的统计口径，但表外负债的认定标准及统计口径在操作方面仍旧存在较大的争议，因此这就给了很多房企去隐藏资金、转移资金的操作空间。

据炸天团了解，一些上市房地产企业就存在债务“隐形角落”，这些企业通过增加股权等财务手段，使负债率呈现下降的“假象”。

另外还存在一种情况，许多有中央企业背景的房地产企业都大幅增加了永久债券的发行，虽然永久债券在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但它们实际上会给住房企业带来未来的偿债压力，其中埋藏的风险不言而喻。

“房地产贷款集中度”新规从资金源头上了一把锁，严管金融机构将资本流入房产，即便房企有再高超的资本运作手段、花式做财表的技巧，统统被打回原形。

02

靴子落地之前，早有风声。

早在今年年初，就有大行收到通知，要求本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或在30%左右，但没见到发文。

上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比应声下降。除了中国银行外，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%及以下。

但招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30％，平安银行占比更是突破50％。

与此同时，对股份行、城、农商行的贷款资金监察也抓紧了。

仅仅12月，就有浦发银行台州分行、常熟农商行盐城分行、平安银行等等，被爆出贷款资金违规流入房地产市场，接到了银保监会年末罚单。

可见，国家打压房地产泡沫的决心。

事实上，近几年来银行业涉房贷款占比也已呈下降趋势。

相比房价普涨的2016年，当时前三季度全国房贷整体占比高达42.5%，随后地产信托、海外债政策相继收紧，今年前三季度，全国房贷占比为27.2%，回落到30%以下的水平：

是时隔5年来的第一次。

03

一个政策的出炉，必然会一发动全身，牵扯到多方利益。

整体来看，今年前三季度，商业性房地产贷款余额占比为28.8%，个人住房贷款余额占比为19.8%，都比设定的比例低。

短期内调整压力不大。

只要现有房贷余额不变，随着分母的贷款余额总规模不断提升，该指标自然会下降。再加上超过上限的机构设置2-4年的过渡期，还算是温和的。

分行业来说，银行业分级明显，大中型银行是中央的“压舱石”，额度给到最高，满满的“宠爱”。

相比之下，小银行的日子就那么好过了，前不久先锋系”旗下海口联合农商行出现过暴雷事件，各地农商银行频繁爆出坏账、不良贷款率高企不下等现象，其中很大程度原因与金融政策执行不严重缩水格有关。

这次划上限，越小的银行上限越低，上面的意思很明确，引导城商、农商银行把钱贷给实体经济，别总想着赚快钱，降低银行对房地产贷款的依赖程度。

04

房企的日子恐怕要更难过了。

近几年来，压降涉房贷款规模的主旋律一直没变过。

“三道红线”的套餐后，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。

这次在供给侧收紧，把房企最重要的资金来源之一——银行给看住了。

业内人士透露，算上开发贷款、按揭贷款，以及非标融资、信用贷等其他渠道，房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平，占其资金来源的三成左右。

新规出台后，银行贷款的总规模被限定了，房企最主要的竞争就成了对5万亿元银行贷款额度的竞争。

很显然，银行更乐于贷款给规模更大的房企，由此将进一步加剧房地产行业的洗牌，导致中小房企逐渐因银行贷款的减少而不得不退出房地产市场。

炸天团预计，未来几年，房地产行业的行业集中度将快速增加，中小房企大量消失，最终形成三、四十家规模房企占据超过70%市场份额的竞争格局。

与此同时，新规还将导致另外一个后果：

房企为了获得有限的银行贷款，不得不陷入到融资利率的竞争，银行也更乐于贷款给愿意出更高利率的房企。最终导致的结果就是房房企融资利率不断攀升，行业净利润不断降低。

05

对于个人住房贷款来说，前几年的增速太猛了，要好好盘算。

楼市大爆发的2016年，个人按揭贷款比上年增长46.5%，宽松的政策下，倒房的、炒房的、消费贷、按揭的热钱都涌了进来。

虽然之后的几年，个人按揭贷款增速明显放缓，但都在十几个点以上。

这使得部分银行的个人按揭贷款占比较高，2019年，招行个人按揭贷款占比24.68%，高出指标，北京银行占比20%，刚好压线。对这些银行来说，必须控制个贷增速，压降比例。

因此，后面购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均可能会更严格，放款周期将继续延长。

大型银行的贷款利率可能会低一些，城商行等小银行的个人贷款利率将升高，优惠的个人住房贷款利率已经成为历史。

房地产短期看金融，不过，房地产贷款新规作为一项长效机制，主要是防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范风险敞口过于集中，并不是禁止相关业务开展。

也就是说，在有序的工作下，基本上不会出现断贷、抽贷的可能，最终的目的还是为了房地产市场平稳健康可持续发展。

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