展望2021年楼市：不要幻想太多

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友阿雨推荐燕池的《白鸟》：来信已阅……（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

岁末，各种总结、展望、部署的会议、文章很多。

日前，住建部主要领导发表了《实施城市更新行动》的文章。

在这篇文章中，“以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构”被媒体拎出来，受到一些关注。

今天杠杆地产逐一分析下领导的这篇文章，并结合一些数据谈一谈，展望一下2021年楼市。

1、媒体有点误导：该文早于12月的住建部座谈会、局座会议、经济工作会议。韩姓领导参加的住建部的座谈会是12月3日召开的，局座会议是12月11日开的，经济工作会议是12月16日至18日召开的。

详见我朋友杠杆游戏写的《2021年楼市股市彻底定调！》（12月18日）。

而这篇文章是11月17日就挂住建部官网的。

回溯这几个重要会议的时间，杠杆地产是想说，住建部领导的文章含义、更多信号，在此后的上述几次会议中有更加清晰、明确的表达。

梳理时间先后和线性，很多时候其实就是一种有意义的数据分析。

当然，我要强调一下，住建部领导写的：

以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构。深化土地供给侧结构性改革，建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制，提高土地利用效益。

这些当然是重要的，对于我们研判2021年楼市走向，也是很有价值的。

而且这篇文章，收录在人民出版社出版的十四五规划和二〇三五远景目标的建议辅导读本中。当然是很重要的。

2、该文的核心不是谈调控，是谈城市更新。首先标题叫“实施城市更新行动”，如下截图。

其次，编者按也说得很清楚，是十四五规划和二〇三五远景目标建议的内容之一，也是领导的重大决策部署。

因此住建部的领导写了这篇文章。然后文章分了实施城市更新行动的重要意义、实施城市更新行动的目标任务、完善住房制度、提高城市治理水平、实施城市更新行动要做到“六个必须”5个方面来论述。

下文杠杆地产择重点，挨着分析。

3、老城区优质二手房价值提升。过去投资房产，很多人本质就是打新。而这2年提城市更新，意味着老城区、核心区的优质二手房更加保值了。

就算是老破旧，周边配套的更新、提升，也对其有利。文章就说：

力争到“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

过去是房地产开发量很大，未来这个量慢慢肯定减少的。很多人会说，这岂不是意味着买新一定赚钱？

问题来了，城市化进入中后期、存量房越来越多，人口集中度提高。所以，杠杆地产一直说，多数城市、多数地段，投资意义已经很小了。

保值增值，需要新思路。

4、大城市、优秀县城明显受益。大城市的受益毋庸置疑，有没有这个提法，大城市这方面都一直在做，财力也相对有优势。其他，最明显的其实是优秀的县城。

首先，县城的地位最近几次会议，或领导的表达，都被提高。比如，推进以县城为重要载体的城镇化建设。县城是县域经济社会发展的中心和城乡融合发展的关键节点，在推动就地城镇化方面具有重要作用。

发改委此前说，从数量看，县及县级市数量占全国县级行政区划数量的2/3。2019年底，县和县级市数量分别为1494、387个，二者共计1881个，约为地级及以上城市市辖区数量（967个）的2倍。

从经济看，2019年县及县级市GDP体量为38万亿元左右，占全国GDP的近2/5。其中，作为县域经济核心的县城及县级市城区GDP占全国GDP的近1/4。

注意县级城市城区的这个经济体量，其实非常高。

而从人口看，杠杆地产注意到，县城和县级市城区常住人口分别为1.55亿、0.9亿人左右，共计2.4亿人左右，占全国城镇常住人口的近30%。

截至2019年末，我国总的城镇居民为常住居民为8.48亿人。其中，不少是住镇上。

如果这么看，县级城市的城区人口总量，真不可小觑。

也正是因此，我们更好理解，为什么恒大、碧桂园、金科这样的巨头要下沉，且可以成功。

年中时，发改委印发了《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，120个县级城市成为示范。

详见我朋友杠杆游戏写的《低调官宣！这份不起眼的文件，决定了很多城市命运和房价》（6月3日）。

住建部主要领导这个文章，可谓是再次呼应。

5、市场和保障两条腿走路，房价还是要稳住的。这一点，近期杠杆地产其实分析过了。住建部领导文章再次强调，且明确说：

基本建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现全体人民住有所居。

至于“以住房需求为导向配置土地资源，增加住房建设用地供给，优化住房供应结构”，其实是在“完善土地出让收入分配机制”中说的。

供给是要增加，但是，要“建立以需求定供给、以效益定供给的城市建设用地供应机制，提高土地利用效益”。

翻译一下什么意思呢？就是供应总体要增加，但是价格不能太低的。那么，潜台词，新房价格是要稳住的，适当涨点也可以。

另外，被热议的公积金，暂时看样子不仅不会取消，还说扩大缴存范围，覆盖新市民群体。

综上以及结合近期的会议表述，我们基本可以判断，2021年楼市大行情没有，“房住确实不炒”，但托市基本是确定的。

对于刚需来说，选择合适的地段胜过考虑价格走势。

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