深圳凶猛，广州火了！武汉重庆天津亮眼！谁是2020卖地之王？|杆姐

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友琪琪推荐短裤里的诗歌的《小英雄圆舞曲》：摇滚乐负责解构伟大。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

研判2021年楼市，总结2020年卖地情况，应该说是个很好的指标。

中指院日前发布了《2020年中国300城市土地交易情报》，杠杆地产每个月都认真看该报告的月度版。

今天，我把年度报告的要点给各位杆友分享一下，为各位杆友的刚需或投资买房提供一点参考，也方便大家思考自己所在城市的房地产走势。

特别要感谢中指院。

01

总体而言：宅地供应和成交面积都略有增加，地价也小幅涨

因为大家关注的主要是住宅，主要写宅地。

中指院监测显示，2020年，全国300个城市（杠杆地产注，这应该算基本涵盖了全国相对大一点的城市）宅地（含住宅综合用地）推出11825宗，同比增长1%，推出面积58058万平米，同比增长4%。

如下图，月度推地情况。年初下滑严重，然后恢复供地不错，年尾再次掀起供地高潮。

接着说成交，2020年300城宅地成交9823宗，同比增长3%，成交面积49046万平米，同比增长7%。

客观说，杠杆地产认为成交还是不错的。

如下图，成交的月度走势和供应走势也是基本一致的。

特别值得一说的是，仅12月，宅地成交环比增长84%，不过同比只有3%。看来年底大卖地，是个普遍规律。

2020年，300城宅地拍出了50992亿元（拍卖未完成付款前，杠杆地产不爱用“出让金”措辞，我觉得不准确，严格说这是拍卖金额，而不是已经完成的出让金收入）同比增长了17%。

注意这个数字。上下文一对比，我们就知道平均地价又贵了。幅度说大不大，说小也不小。

中指院数据就说，2020年300城宅地成交楼面均价为4574元/平米，同比上升9%。而平均宅地溢价率在15%，较2019年上升1个百分点。

可以说，各地“稳地价”很成功，且超额完成。

除了较大的城市起拍价、节奏控制很厉害外，杠杆地产注意到一个现象，这几年各地国有平台公司、城投类企业拿地凶猛。

下图是四川省2020年各大房企的拿地面积TOP20,很多地方国企、平台公司。

可以说，这些企业既完成了调控交办地方的供地任务，又稳了地价，甚至偶尔还托高地价，帮助地方实现卖地收入目标，债务实现乾坤大挪移平衡……

未来，2021年这些地多少会上市预售房子呢？杠杆地产觉得这是一个非常好的问题。在一些地方，楼市几乎进入了“计划时代”——每年推多少盘，怎么个价格，几乎都是可以控制的。

换句话说，现在已经不能简单看地方的卖地价格、面积了，因为城市平台公司、地方国资的杀入，这些数据基本失真。

02

谁是卖地之王？

这部分杠杆地产分40个大中城市土拍总金额涨跌幅前10城市、土拍总金额TOP20城市分别写作。

先说2020年40个大中城市土地拍卖总金额涨跌幅前10的城市。如下图，南昌土拍总金额578.6亿元，不算很高，但是同比涨幅高达112%，也是唯一一个增长超100%的城市。

然后深圳1000亿元出头，同比增长53%，无锡增幅也是53%，特别要说的是广州，土拍总金额高达2500多亿元，增长51%。这个绝对额，这个增幅，广州土地市场之火热，当然也可以略窥政府需要钱的程度。

说完前4，我们看增幅5-10位的城市，分别哈尔滨增幅50%、上海48%、西安45%、长春44%、重庆和宁波均34%。

土拍总金额降幅前10，降幅最大的是北海，下滑39%，土拍总金额只有60.2亿元。较大城市中昆明下滑33%，排名下滑幅度第二。

下滑幅度3-5位，天津、合肥均下滑25%，郑州下滑21%。

下滑幅度6-10位：西宁-19%，青岛-15%，呼和浩特-14%，济南-12%，石家庄-11%。

不少都是省会、首府、区域重要城市。当然，有的是主动调整节奏，有的则是真的有压力。各位杆友所在城市如果有类似现象的，属于哪种，我想大家应该很明白。

接着我们看2020年土拍总金额TOP20城市。如下图，冠军是上海，土拍总金额高达2952.4亿元，增长上文写了48%。

2、3名的杭州、广州不分伯仲，都是2500多亿元，其中杭州还下滑7%，广州上文写了则是增长51%。

南京第4，2000亿元出头，增长23%。5、6位的北京、武汉则分别是1900、1800多亿元，各自都有一定增长。

7-10位分别是宁波、佛山、成都、重庆，差距不大，都是1300多亿元或1200多亿元。

注意重庆，重庆因为市域面积较大，这只是市本级数据，重庆21个主城都市区，以及该市38个区县的土拍总金额是比这个要高不少的。

这里，杠杆地产特别要说的是佛山，增长75%，却不在40个大中城市土拍总金额涨跌幅前10城市名单中，大概因为这40城不包括佛山。

11-14位的苏州、西安、深圳、天津土拍总金额都是1000来亿元，苏州略高超过1100亿元，不过下滑了4%。

15-20位的福州、无锡、青岛、郑州、东莞、长春都是七八百亿元左右，长春接近700亿元。

值得一说的是，上文写过无锡增长53%，东莞、长春也都有超40%的增长。特别是长春，作为东北城市，2020年卖地挺牛的。

03

10大城市谁供地最多？

这部分杠杆地产分宅地供应面积、宅地成交面积、宅地溢价水平三部分写。

先说宅地供应面积。2020年10大城市宅地总体供应和2019年基本持平。其中深圳、重庆、广州、武汉、南京供需都增长。

具体来说，武汉供应了1360万平米，排第1。重庆、天津分别供应宅地1270万平米、849万平米，分列2、3位。

每一次说重庆，包括上文我也写这里这只是重庆市本级，该市21个主城都市区、全市38个区县不止这个数字，即便是可以和其他城市全域对标的该市21个主城都市区，也常年全国第一。

其他城市如下图，宅地总体供应面积都只有几百万平米，其中深圳最少不到200万平米。

不过，这对于深圳来说，已经是同比增长280%，居十大城市宅地供应之首。

接着重庆、广州分别增长43%、32%位居增幅2、3位。

武汉、南京各有16%、11%的增长。另外5个城市，杭州、成都、上海、北京、天津宅地供应面积分别下滑11%、11%、11%、13%、42%。

宅地成交面积呢？总体来说一线城市宅地成交增长不错，12%的增幅。二线也取得6%的增长。

成交面积王依旧是武汉，1180万平米，重庆（仅包含市本级）排第2，1170万平米。

3-5位的天津、上海、南京也都有700多万平米的成交。成都、杭州又少一点，降至600多万平米。8-10位的广州、北京、深圳分别成交宅地400多万平米、接近300万平米、100多万平米。

不过，这对于深圳来说，已经是成交面积增长361%了。重庆、广州、武汉、南京、上海也都增长。成都、杭州、北京、天津则是下滑。

上文杠杆地产写了，部分地方地方投融资平台、国资在接盘拿地，如果细剖每个城市拿地公司结构，就更有意思了。

最后说宅地溢价水平。10大城市中，2020年，深圳、武汉、南京、成都、重庆、天津宅地平均溢价水平低于2019年。

平均溢价水平较高的是深圳、杭州、成都，分别溢价23.2%、22.7%、15.2%。

从绝对宅地价格上说，北京是第一梯队，楼面成交均价28822元/平米。然后上海、深圳、广州、杭州、南京都是1万多。南京略低1万出头。

第三梯队的天津、武汉、重庆、成都则都是六七千元。

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