南京土拍大赢家！招商蛇口低调“地王”背后
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撰文|蜜姐&编辑|杰儿
近期，13个城市进行了首批集中供地，对楼市的影响有目共睹，对房企而言也是几家欢喜几家愁。
其中，一位隐形的“地王大佬”招商蛇口随着在各地的大手笔拿地备受关注。
以最近的5月20-21日，南京首批集中供地为例，招商蛇口在拿地金额方面勇夺第一。
招商蛇口今年1-4月的销售业绩也表现不俗，排名第七。
然而，吊诡的是，招商蛇口的股价却创下近年来新低，甚至不及2018年的一半，也低于遭受黑天鹅重创的2020年一季度。
究竟是低位的机遇还是潜在的风险显现？
01
招商蛇口背靠大名鼎鼎的百年央企招商局集团，是其旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业。
它主要有三大业务板块：园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营。和大多数房企一样，虽然业务很综合，但说到底还是以房地产开发为主。
90后、00后的蜜友们对招商蛇口的认知度可能不及恒大、融创、万科、龙湖等头部房企。
它的前身招商地产曾是房企的一线阵营（“招保万金”）成员，但后来下滑明显，到2012年排名跌至17位，直到2015年重组，以招商蛇口新身份亮相。但最近几年它颇为进击，2020年重返前十。
以拿地为例，招商蛇口曾被称为“地王收割机”，今年又重新展现了“挥金如土”的气魄。
据中国指数研究院（以下简称“中指院”）统计的数据显示，今年1-4月，招商蛇口拿地金额为407亿元，碾压保利、万科、融创等房企大佬，稳居榜首，但它拿地面积却排在第8位。
与其他前5的房企相比，招商蛇口的拿地面积和金额差距不小，也从侧面说明其地拿得不便宜。
图片来源|中国指数研究院（特此感谢！）
具体来看，5月20日-21日，南京首批集中供地，51宗地收获了992.5亿元。其中，万科拿地数量最多，总金额45.878亿元；而招商蛇口拿地金额最大，总斥资147.5亿元。
更能说明问题的，大概是今年3-4月，招商蛇口分别在西安和重庆以高溢价率拿了三块地，溢价率分别高达149%、156%和130%。
在如今楼市调控不放松，限价依旧的情况下，房企如此高溢价拿地的并不多见。
5月10日，招商蛇口的公告披露，近期新增项目20个，成交总价约408.68亿元。
高溢价拿地背后，反映的是对规模的渴望。
02
招商蛇口近年来的变化还要从2015年说起。
2015年，招商蛇口与招商地产重组，实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市。
彼时，招商蛇口通过发行A股股份换股吸收合并招商地产，并向8个特定对象以锁定价格方式发行股份，以募集配套资金118亿元，之后于深圳证券交易所挂牌上市。
这是中国资本市场非上市公司换股吸收合并上市公司同时配套融资的首例。
重组后，招商蛇口确立了新的战略定位，“去地产化”明显，当时确立的三大业务为社区运营、园区运营和邮轮运营。
但转型并不容易，截至2020年底，其社区开发与运营的收入占比超78%，园区开发与运营收入占比为21.78%，邮轮产业收入占比仅为0.1%。相比此前三块业务的占比还是有不小的改善。
但这并没有阻止其重返光荣之路的步伐。
根据克尔瑞历年房企销售额排行榜，自2015年重组之后，招商蛇口业绩排名逐渐回升，2016年-2020年，每两年提升两位，2020年重返前十。
今年1-4月，房企销售榜单中，招商蛇口以1013.5亿元的全口径金额排名第7位，目前来看，今年力争稳居前十基本问题不大。
图片来源|克尔瑞研究中心（特此感谢！）
据中指院统计的数据显示，2018-2020年，招商蛇口拿地金额分别为405亿元、521亿元、822亿元，排名分别为第16位、11位和11位。
然而大力搞规模的背后，却是挣钱能力的减弱。
03
现实生活中，“既要……又要”的美梦往往难以实现，无论对企业还是个人，通常都是如此。
据东方财富统计的历年财报数据来看，2020年招商蛇口的销售额和营收是重组以来最高的，但净利润增速、毛利率和净利率均为最低。
图片来源|东方财富网（特此感谢！）
具体来看，近6年来，招商蛇口的营收增速虽有所起伏，但2020年同比增速最高为32.71%。
2015-2020年，其归属净利润同比增速下滑却十分明显，分别为51.36%、97.54%、32.08%、20.42%、5.2%和-23.59%。
尤其是2020年，归属净利润同比负增长，为2015年重组以来首次出现。
同年，其毛利率和净利率也同样同比下滑。
对此，招商蛇口在2020年报中给出的解释有三点：
第一， 公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长，但受行业利润下滑影响；
第二， 计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元；
第三， 2019年转让子公司产生投资收益较2020年多了31.17亿元。
实际上，2019年招商蛇口多次出售资产+发债，曾一度引发了舆论对其债务的担忧。
但毕竟是背靠大树好乘凉，总的来说，招商蛇口融资成本相对较低，且在“三道红线”融资新规下，均未踩线。
也正因如此，不少投资者认为未来3-5年是央企房企弯道超车的好机会。
但资本市场更加务实，赚钱能力和行业前景才更具吸引力。
尽管招商蛇口最近一年多排名和销售额创新高，但股价却一路走低，甚至不及2018年的一半，也低于去年一季度，更是不到招商蛇口2015年上市发行价（23.6元）的一半……