人口普查后，这些超级城市必须直面一个残酷真相

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友小宇推荐Capsize i的《Jagged Edges》：听得出来，他们听了很多欧美摇滚乐。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

5月26日，随着四川、湖北等省份第七次人口普查数据发布会的举行，我国主要城市的最新人口情况，基本出炉。

首先杠杆地产要恭喜深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙、武汉、佛山、苏州、北京、东莞、南宁、昆明等城市，过去10年的常住人口增量非常猛。

增量前20城市，还有几个增长100多万人的如下图，抱歉我就没一个个全部点名夸赞。

图表来源|城市战争（特此感谢，人口数据小数点后或有不准，个位数基本准确，特此说明）

关于人口增量本身，杠杆地产就不多说，很多文章已经有很好的分析。今天我主要说，增加了这么多人，同时也意味着上述城市的供地和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口基本都更大了。

特别是深圳、广州、成都、西安、郑州、杭州、重庆、长沙8个，10年人口增量超300万的城市，其主要市辖区（包括个别郊县）的各方面压力，可能非常严峻。

咱们主要说地产，今天我用几组简单的数据来谈一谈。

01

普查后我们发现：人口增量大市，土地供应更加严重不足

2020年，杠杆地产做个一个专题写作，叫“大城市的供地秘密”。通过这个数据研究，我发现多数较大的城市，近年的供地是偏紧的。

也有个别例外。

注意，当时分析，还是基于每年的抽样人口数据做的研判。2020年第七次人口普查后，主要城市的人口较2019年的抽样，多数都有大幅度提高。

比如深圳，按照抽样数据，2019年常住人口只有1343.88万人，而人口普查17560061人。也就是说，多出400来万人。

广州多出300来万人，成都多出400来万人……

如果按照普查后更加接近准确的人口数量，土地供应需求就更加现得捉襟见肘。

今天我简单举例、列几组数据，方便杆友思考。

先举例最极端的深圳，过去10年，普查结果显示人口增量（超700万）最高的城市。同时也是较大城市中，市域面积最小的。《深圳市2021年度建设用地供应计划》披露，2021年计划供应宅地363.3公顷。

具体来说，其中商品住房用地149.3公顷（新供应58.3公顷，城市更新和土地整备供应91公顷），公共住房用地214公顷（新供应74公顷，城市更新和土地整备供应19公顷，旧住宅区改造供应81公顷，其他渠道供应40公顷）。

单列租赁住房用地计划，计划供应租赁住房用地37公顷。

300多公顷是什么概念？就是300多万平米，就算2-3之间的容积率，也就是盖700-1000万平米的住宅。

折算下来，撑死10万套房子左右。

过去10年多出700多万人，平均一年70万人增量；普查比2019年的抽样实际多出400来万人。

就算一个房子住3个人，要体面居住，一年需要新增20多万套的供应，且每年必须如此。

《深圳市规划和自然资源局2020年工作总结和2021年工作计划》披露，2020年，居住用地供给大幅增加。

系统性、多手段挖掘居住空间潜力，创新出台加快住房用地供应的暂行规定，将供地渠道由4种拓宽到11种，形成了多主体、多方式、多渠道的居住用地供应模式，全年供应居住用地363公顷，较2019年翻了一番。

也就是说，拼了命，2020年也只供应了363公顷宅地——2021年的计划，如杠杆地产上文所述，基本一样。

而过去几年呢？《深圳市2020年度建设用地供应计划》披露，2019年全市供应居住用地189.6公顷（其中新供应87.4公顷，城市更新供应66.0公顷，土地整备供应36.2公顷）；其中新供应公共住房用地44.4公顷，超额完成年度任务。

2019年已经是超额了，也就不到200公顷，算上一定的容积率，换算过来，撑死也就5、6万套房子。

很多声音总爱说深圳缺地，我一直说，拜托，还有几百平方公里的所谓郊野公园、限制开发土地。

一个城市都超过1700万人口了，难道还不该多拿点珍藏土地出来吗？

再举一个例子，此次普查，和2010年比人口增量第三高（超580万人）的成都。

相比2019年抽样常住人口数，成都多出400来万人。

在《高手成都！|大城市的供地秘密②》（2020年9月14日）一文中，杠杆地产通过7、8年的数据统计分析，发现，成都在宅地供应上犯过错，然后迅速找到节奏，可谓高手。

比如2020年，成都市五城区及高新区国有建设用地供应总量中，住宅用地的计划只有280公顷。

当然，成都5+1区可以供应的土地面积有限，加上还有成都二圈的另外几个区，以及天府新区成都直管区，成都主要城区宅地供应计划比这要高。

图表来源|中指院（特此感谢）

根据中指院的数据，如上图，成都市本级，基本也就是主要的市辖区（不包括郊县），实际供应和成交了600多万平米的宅地。

2019年成交的情况，基本也是这样——注意，当时杠杆地产回顾了数据，这都是近年较高是数量了。且有3个共同点，价格高、面积多、行情好。

而这个成交量，换成套数是多少呢？我们看到近年总体在降容，同时改善型为主，动辄100多平米/套，平均算2-2.5之间的容积率吧，也就13万套房子左右，且单价高、面积大……

基于抽样年份20来万人的年增量，这个供应基本够。

普查推翻了这一数据，年平均人口增量是58万人。

情况正在发生微妙变化，2021年4月发布的《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划的通知》，2021年成都12个行政区（含高新区、天府新区成都直管区2个经济开发区）的宅地供应计划为1050公顷。

和上文数据比，看到变化吧。

简单举例就是想说，普查后我们发现，人口增量大市，往年的宅地供应，其实显得更加严重不足。

02

普查后更加坚定：人口不咋增长的省，除了省会，甚至省会有的都要远离

这句话杠杆地产是从投资角度说的，实际工作和居住，不用考虑。

回到正题，虽然有种种非议，2020年的人口普查，我国人口还是增长的。

全国普查数据发布后，我朋友杠杆游戏写了个文章《房地产未来8大趋势！人口普查数据里基本定了》（5月11日），ta发现，我国在建住宅面积总量高，哪怕静态考虑，已经够未来所有潜在新的城镇居民住了。

但事实是，房地产每年都会有新增的开工，年复一年，最终建成的住宅总量会更多。

所以，部分区域肯定是过剩的。

而有些区域、城市、板块，因为经济更好、配套成熟、产业不错、居住环境好、供应不足等因素，依旧可能紧俏。

如普查公报发布的图表，相对2010年，河北、山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、安徽、江西、湖北、湖南、四川、云南、甘肃的全国人口占比，都下滑。

过去10年我国人口还在缓慢增长，也就说，这些地方常住人口增量跑输了大盘，甚至已经负增长，见下文。

房地产行情的进一步分化，是必然。甚至分化的程度，可能超乎想象。

普查数据刚发布后，有网友将第6、7两次普查的数据、2019年的数据制作成图，非常感谢。

图表来源|网友不详（特此感谢）

山西、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、甘肃和10年前比，常住人口都呈负增长。

可以想见，这个人口情况的省份（自治区），除了省会（首府，下同不再重复），其他城市楼市敢投资吗？

而跑赢全国5.92%常住人口增量的省份，有北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南、重庆、贵州、西藏、宁夏、新疆。

——除了贵州、西藏、宁夏、新疆等少数民族地区，除了中西部唯一的直辖市重庆经济较好，清一色都是沿海或东部地区。

多说一句，广东、浙江的人口增量真的太优秀了，经济好、产业好，吸引人啊。房地产受益，也是必然。

另外和2019年的抽样常住人口数据比，2020年普查很多省份数据掉得不少，基本也都是欠发达地方，和10年里人口总负增长、低增长的基本重叠。

这类地区，除了省会，投资性购房，真的要慎之又慎，甚至省会都是坑。

说直白一点，内陆这些明星省份，除了其省会成都、武汉、西安等，基本就不要考虑任何投资的事。

即便是他们，在所在省份人口老龄化、出生不给力的背景下，无论经济还是人口，也面临压力，同时还有其他城市的竞争。

03

强烈建议按照人口配置土地及其他资源，加大住房的市场、保障两条腿

这几年，我一直说一句话，一定的房价是社会的稳定和经济加速阀。为了房子，年轻人才奋斗啊，也才不东想西想，安心搬砖、奋斗。

但是任何事情不能过头，过头了，年轻人无力反抗，只好躺赢。

一个社会要奋斗，但也要让人有开心、舒适的生活，要有基础的保障；

一个社会人人都追求炒房发财，世道人心也就礼崩乐坏，地方经济发展泡沫化；

一个社会最优秀的人不去拼命追求科技进步，创造影响世界的文艺产品，追求炒房，大国怎么强起来？

在土地、房地产这个事情上，央地是有各自利益考虑的，个体买了房和没没买房的也有不同的想法，不同开发商有不同感受……

任何事情的和谐，其实就是利益的平衡。你说用强力手段，把一些城市的房价泡沫打下来，当然也可以，但后果也很严重。

所以这几年的调控，为什么呈现的结果是这样，其实都是两个字“利益”。

人口普查后，我们至少应该意识到，一些人口增量较大的城市，确确实实土地供应非常不够。未来，应该按照人口配置土地及其他资源。

同时，有些价格摆在那里了，如上所述，不能直接打下来，那么较好的方式就是，同时加大住房的市场、保障两条腿供应。

比如5月12日、14日，在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市分两批参加。

我朋友就说，这则消息出来得有点晚，但很重要。

住房两条腿战略：商品房稳价；困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡，基本确立了。

经过一系列铺垫，2021年，保障性租赁住房，明显作为住房供应体系的两条腿之一，在强调了。

10来年前，也就是上一轮楼市大涨价之后，我们当时提出“市场归市场，保障归保障”的思路。杠杆地产记得，保障最终主要定义为公租房为主体，部分城市短时间内，出了一些效果。

只是很遗憾，后来股灾，人民币压力，我们被迫放水，借助楼市稳经济。同时公租房也没人提、没人建了。

此轮，经过几年的调控摸索，去年开始系统化出招，三道红线、贷款集中度管理、22城集中供地，疑似加速房地产税……辅之以其他调控策略。

实际上目的就是希望形成，商品住宅不大起大落的局面。

加上其他调控政策，新房的价格总体以稳定为主，每年适度上涨可以。如果二手房新房倒挂问题逐步解决，市场就会回归平静。

最终，上面希望看到的结果就是，在相对大的城市，困难群体、新市民靠保障性租赁住房过渡；有一定购买力的群体，则是购买商品房，无论新房或者二手房，但价格年涨幅总体不希望很大。

日前，成都前行政负责人葛先生就说：

除了征地拆迁、居民动迁以及旧城更新改造等路径，还应充分盘活利用央企和地方国企在城市中的闲置工业用地，城市的住房问题绝对不是没有土地的问题，“只要当过市长都明白这一点”。上述闲置工业用地，其中不少是zf划拨用地，“不仅数量可观，获得代价小，而且操作在地方zf行政权限之内，可迅速启动房地产建设，既加快满足群众的住房需求，又加快拉动疫后的经济增长”。

此次普查人口增量多的城市，住房矛盾突出，多为新市民考虑，希望2021年开出一个不差的局。

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