疑似大佬求救信发出！悬崖之上：房企究竟有多难？

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友萧萧推荐老K蛋的《珍妮》：山西的鲍勃迪伦！（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

某大省大房企疑似发出求助信。杠杆地产把涉及房企名字的信息都隐匿，希望它可以扛过去。

这家房企，其实不久前我就分析过，它遇到的困难。

近期，有压力的房企很多。

看宏观背景，全国二手房彻底降温，各种压力之下，新房市场也进入调整期。少数城市，甚至进行“逆向”调控，出台“限跌令”。

足以见得市场渐凉。

说回房企，近期各大上市房企2021年中报发布完毕，毛利率、净利润增速均创下新低，增收不增利情况愈发严重。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

如果结合8月最新销售数据看，头部房企普遍单月销售额大降。

房企进入艰难时刻，不止最新疑似发出求助信的XX。稍有不慎就是深渊，能活下来的真的都不容易。

今天杠杆地产，综合国信证券、亿翰智库、首创证券（特此感谢）的最新研报，为杆友展示一个较为客观的房企现状。

01

房企营收增速趋势性放缓不可逆，利润增速创新低，增收不增利愈发严重

亿翰智库几年前，就已经在讨论房企业绩增长放缓的现象，销售业绩的增长进入到比较平缓的阶段，由销售业绩到营业收入，虽有时间差，但趋势是一致的。

所以，房企营业收入的变动趋势，在预期之内。

从数据上看，营业收入增长速度保持放缓的趋势，2021上半年E50房企的营业收入同比涨幅为24%，较2020全年涨幅有所提高，这与2020年同期特殊的低基数有关。

如下图。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

国信证券的研究也显示，A股房地产板块（申万房地产开发，下同）实现营业收入合计 13395亿元，相对上年同期+28.8%。

相对2020年全年增速提高17.5pct，相对2020年同期增速大幅提高24.8pct，半年增速创2018年以来的新高。

图表来源|国信证券（特此感谢）

预测全年，杠杆地产注意到，亿翰智库认为，营收增速放缓的趋势，难有根本性改变。

且未来不可逆转。

从前置指标来看，历年数据显示，全国商品房销售金额增速下滑的趋势，已表现异常明显。

2021年以来，这一增速虽一度在高位，但是下滑的速度同样肉眼可见下滑，至2021年7月，全国商品房成交金额增速，同比已经由1-2月的133.4%，下滑到30.7%。

当2020年特殊低基数效应不再发挥作用，销售数据从7月开始出现乏力现象，下文杠杆地产会写。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

三道红线等高压政策约束，房企扩张无力，购买预期变化，销售业绩生变，直接影响未来的营收。

此外，过去我国房地产高歌猛进，伴随着中国城镇化的进程，享受人口城镇化的红利。

最新人口普查我们看到很多问题，城镇化也进入中后期，虽然距离发达国家70%+、80%+的城镇化率，仍有一段距离，但城镇化的进程已经减速。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

这意味着房地产市场空间会逐步收缩。房企的普遍好日子结束了。

营收增速趋势性放缓同时，无论是毛利润率，还是净利润率，多数房企这2个指标都呈现出明显的下滑趋势。

最终收入增加了，呈现增收不增利的情况。

国信证券统计2021上半年A股房地产板块，实现归母净利润679亿元，同比-18.6%，在上年净利润同期-17.1%负增长的基础上，进一步下滑。

图表来源|国信证券（特此感谢）

回溯历史，低至-18.6%的半年净利润增速，创下近20年以来的最低水平。

根据亿翰智库的统计，杠杆地产注意到：

2021上半年，E50房企的毛利润率均值22.8%，较2020年下滑2.7个百分点，净利润率均值为10.9%，较2020年下滑2.3个百分点。

此前，很多房企高价拿地，从项目结转周期角度说，未来政策放松和房价上涨的预期基础都不存在，房价上涨空间受限，利润空间未来进一步压缩，具有普遍性。

我们看2021中报，多数房企对自己的预期也是如此。

02

降负债任重道远，部分房企开始收缩

房住不炒大背景不会轻易改变，房企必须控制风险。

任何三道红线指标表现不佳的房企，融资就会受显著约束。部分城市在土地出让时甚至明确表示，三道红线指标处于红档的企业，将不具备参与土拍的资格。

按照亿翰智库的统计，截至6月末，E50房企的有息负债均值较2020年末数据的涨幅已由正转负。净负债率均值已由高峰期的接近170%，下滑至足80%。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

经营稳健的房企基本处于绿档，多数大中房企净负债率都有回落。

总体来说，杠杆地产注意到，多数大中房企杠杆进一步降低，资产负债率小幅回落。

截至6月末，房地产板块平均资产负债率（整体法）78.6%，相对上年同期下降0.4pct，延续了自2020年开始的下降趋势，但幅度有所减小。

20家大中型房企2021上半年经营现金流为-34亿元，相对上年同期的-1246亿元大幅减少，现金净流出创过去十年同期的最低水平。

主要原因是中国恒大上半年面临一定的流动性困难，几乎停止拿地，因而经营现金流大幅回正。

剔除中国恒大，19家大中型房企2021上半年经营现金流为-894亿元，相对上年同期-1155亿元亦有所改善，但幅度有限。

资产扩张大幅放缓的情况，在大中型房企中同样普遍，并未出现明显的集中度提升。20 家大中型房企2021上半年末总资产为18万亿元，相对2020年末增长5.8%，增速明显下降，同创十年最低。

万科、碧桂园、绿地、恒大、阳光城等总资产增速较低，大中型房企内部尚未出现明显的龙头集中。

也有部分房企逆势提升，比较明显的有金地集团和新城控股，净负债率相对上年末分别提升15pct、20pct，体现了两家房企本身较低杠杆条件下的不同战略选择。

如下图。

图表来源|国信证券（特此感谢）

降债减负，是长期化工作的，达到绿档则是开端。

无论采取什么策略，三道红线都是硬指标。

03

房企单月销售额大降，借钱难，如何走稳走实？

8月，除了极个别公司，当月销售额都明显负增长，甚至是大降。如下图。

图表来源|首创证券（特此感谢）

如杠杆地产上文所述，从大趋势上说，即便全年销售额增速还可以，但行业高歌猛进的时代过去了。

同时，三道红线和各项政策管制下，房企借钱越来越难。

截至2021年6月末，我国房地产贷款余额为50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点，占比人民币贷款余额比重为27.4%，比上年末下降1.4个百分点；

2021年6月末，增加房地产贷款2.42万亿元，占同期各项贷款增量的19%，比上年全年水平低7.3个百分点。

图表来源|首创证券（特此感谢）

对于房企来说，不管借钱多难，22城市开始试点宅地供给“两集中”政策，一家房企在这些核心城市补充弹药，一年只有三次机会。

小房企在这个玩法中，资金顶不住，基本出局了。

中大房企也出现分化，亿翰智库统计，财务表现相对较优的企业，土地投资的情况相对乐观。

反之，财务压力较大的企业，在土地市场上的表现难言乐观，三道红线指标全红的企业可能在集中供地的城市毫无所获，在非集中供地的城市也未有多少获取。

一些经营风格略显粗犷的企业，其拿地则可能有更多的其他因素干扰，为了拿地而拿地，为维持住团队，只能顾及到眼下，至于后面的惨淡的财务表现可能要在2-3年后才能慢慢呈现，未来不好整。

对于多数房企来说，今天的局面，深耕聚焦的范围也不再局限在城市群的框架下，而是在一个城市内，在城市范围内的一个片区，甚至更小的地理边界内，这样才是更可控，更易把握的。

回归到房企的投资拿地数据上，房企的土地储备资源基本聚焦在核心的城市群内，少则

60%在核心的长三角、大湾区、京津冀、 成渝、中西部等城市群，多则90%甚至于更高的比例。

亿翰智库认为，高扩张力度的阶段已经过去，控制好土地成本很重要。

“对于近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排”。

房企也在业务发布会或者公开场合表示，拿地的资金投入会控制在销售金额的40%以内，这种趋势性的变化，更具有长期性。

图表来源|亿翰智库（特此感谢）

为了降低风险，开放型合作会占据主流。

地产开发之外，如果能开拓出第二增长曲线更好。

作为房企，杠杆地产特别认同，任何时候，做好房子，这是基础。在这个基础上，强化竞争力，确保利润。

无论如何，行业已经走到今天这一步，无论怎么努力，事已至此，再出现几家房企走到悬崖边，大概也不例外。

本文图表、数据均源自国信证券、亿翰智库、首创证券，再次感谢

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