新城控股：不幸中的万幸|房企中报⑤

撰文|杆姐&编辑|雯雯

2022上半年房企中报基本发布完毕。我总计了一个规律，应该说是几组指标：

第一，还勉强有点利润，不管下滑了多少；

第二，能还债；

第三，能发债、借到钱；

第四，还敢搞商业地产的。

——这样的公司，可能不会倒下。

2022半年报营收靠前的公司，要么是央企，要么是万科、碧桂园、龙湖这样的闪光企业，杠杆地产看了又看，新城控股算是为数不多的普通民营房企，指标虽然不好，可能也还撑得住。

今天的“房企中报”我系统梳理一下新城控股的2022上半年业绩吧。

01

营收、利润、销售指标无意外较大幅度下滑

中报披露，2022上半年，新城控股录得营收428.03亿元，2021年同期为791亿元出头，同比下滑45.89%。

这个下滑幅度大吗？

看怎么说，大肯定大，绝对数字摆在这里，不过和同行比，其实也就是个正常水平。至少说明，新城控股还没有很不正常。

可以讲，这是不幸中的万幸了。

然后归母净利润还有约30亿元，2021年同期为超43亿元，下滑30.11%。和营收比起来，净利的下滑幅度，相对小一点。

当然这不代表高枕无忧，2022全年其实还有很多未知。

对了，如上图，扣非净利润的下滑幅度略微多一点，但依旧有超25亿元，应该说算是不容易了。

主要会计数据中，有一个指标显得有点那啥——总资产2021上半年有5342.93亿元，到了2022年同期为5148.83亿元，下滑了3.63%。

对，你没有看错，居然下滑了。此前杠杆地产在好几个不算很差的房企身上都发现了这一点，对于长期高周转、不停买地做大的房企来说，这真的是悲催。

怎么会有这样一天，但就是事实。

然后如上图，基本每股收益、扣非基本每股收益，和对应的利润指标下滑幅度，基本吻合。

加权平均净资产收益率，则从2022年的8.24%，下滑到4.97%。扣非后该数据，自然是更低。

没办法，就这样一个情况。

比较有趣的是，“非经常性损益项目和金额”中的一组数据，一个房地产为主业的公司，半拿了1.71亿元计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外。

你说幸福不幸福，企业做大，不管啥行业，居然都有类似一笔这样的钱，甚至用亿做单位。

羡慕嫉妒恨。

2022上半年，新城控股完成合同销售金额651.60亿元，比上年同期下降44.62%；

实现合同销售面积657.20万平方米，比上年同期下降39.54%。

根据中国指数研究院发布的《2022年1-6月中国房地产企业销售业绩排行榜》排行榜，合同销售金额和面积在全国房地产企业中，分别排名第14位和第6位。

应该说这个销售和排名还是很厉害，不过杠杆地产注意到一点，销售额的下滑幅度高于销售面积的下滑幅度。这或许说明价格上不太好。

上半年，新城控股一共组织交付了近4万套物业。实现760.30亿元的全口径资金回笼，还不错的是，全口径资金回笼率117%（按全口径回笼/全口径签约计算）。

02

“住宅+商业”双轮驱动厉害，但也有一些隐忧

对了，杠杆地产看到新城控股的中报说自己秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。

截至2022年6月末，已进入全国140个大中型城市。

并回溯了2012年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场相继亮相，开启了新城商业的逐梦之路，也正式拉开新城“吾悦”发展版图的扩展。

中报介绍说，85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群——到底有没有这么牛？

截至6月末，全国范围内布局189座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场131座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。

从规模上说，确实是仅次于万达广场，厉害是要肯定的。

中报介绍，策略上基于“一Mal一街、一轻一重、一新一旧”的业务场景，围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务。

吾悦广场开业面积1189.06万平米，出租率96.01%，半年租金收入43.96 亿元，同比增

长16.57%——和公司总营收下滑比，这个很不错，确实对业绩贡献逐步提高。

不过如果计算租金单价，应该说……

新城控股说，自己坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。

截至6月末，在全国范围内合计拥有土地储备1.31亿平米，可满足未来2-3年的开发运营所需。

一、二线城市约占公司总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的 29.46%。

这话看怎么理解，反过来说，非一二线的土地储备是不是不少？有人说地产开发方面，新城控股是小碧桂园，商业地产方面其又是小万达集团。

新城控股就是碧桂园+万达的结合。

03

能发债不错，但债务压力不小也是事实

截至2022年6月末，新城控股的总负债有一定减少。

从4371.69亿元，下降至4182.35亿元，也算不错。当然杠杆地产看到这个绝对数字，还是吓着宝宝。

同时，流动负债表披露新城控股的短期借款，基本翻倍。

此前为5亿多元，增长到近11多亿元。

应该说，这也还好。

如果看整个流动性风险表，一年内的各种余额超1200亿元，和此前比减少了200亿元，但总数字依旧不低。

和很多民营房企无法发债、借钱、信用已经堪忧不同，2022上半年，新城控股完成10亿元中期票据的发行，中债信用增进公司和上海银行联合为本期中期票据创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。

同时，在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。

美元债为2022年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。

截至2022年6月末，杠杆地产看到，新城控股整体平均融资成本为6.50%——怎么说呢，这个利率成本和最优质的民企、央企肯定是没办法比，不过和更差的比，也算不容易。

对了，杠杆地产看到中报介绍，截至6月末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1084亿元，其中公司及子公司已使用授信280亿元。

剔除预收账款后的资产负债率为67.06%、净负债率48.37%、现金短债比1.06(根据监管要求，在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额，计算有息负债时包含了报告期末商业承兑汇票较2020年6月30日的新增额32.93亿元，计算现金短债比时扣除了其他货币资金及根据预售资金监管办法受监管的其他预售房款合计116.07亿元)。

中报还披露，新城控股的合联营公司权益有息负债合计为91.44亿元。

债务承压、销售难、营收下滑同时，新城控股在各项费用上也是极力控制。

不过和营收的更大幅度下滑比起来，管理费用的下滑比例如上图，似乎减少不够多。

中报解释说：

本期公司中介咨询费和差旅费支出有所减少。

同时财务费用甚至还增长了5.10%，接近8.7亿元。

中报解释说：

本期汇兑损失及手续费支出增加。

人民币承压导致的？

对了，如上图，截至2022年6月末，新城控股的期末现金及现金等价物余额，从2021年同期的511.98亿元，降至380.50亿元。

新城控股这份中报到底如何？杠杆地产觉得暂时顶住了压力，未来取决于行情不能更坏。

杆友觉得呢。

本文未标注出处的财务图表，均源自新城控股有关公告，特此说明并致谢

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