卖掉现金奶牛！远洋是真缺钱了？

撰文|杆姐&编辑|雯雯

远洋终于还是转让了成都远洋太古里的股权。

12月15日，远洋集团、远洋服务发布联合公告称，将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由合作方太古地产接手。

其中，远洋集团在该项目50%的股权总对价为54.65亿元。交易完成后，远洋集团将不再持有成都远洋太古里的任何股权。

就在公告发布前几天，杠杆地产看到远洋集团披露了未经审核的11月营运数据，情况似乎依然不太乐观。

市场底部盘整期，根正苗红的央企远洋，也在努力想办法熬过周期。

01

大力搞钱

远洋大力搞钱，也不是这两天才有的事。近点的比如今年10月17日，根据远洋集团公告，其以2.33亿元的代价出售一间全资附属公司的全部股权，这家公司的主要资产为北京中国人寿金融中心项目公司10%股权。

北京中国人寿金融中心位于北京朝阳区东三环CBD，是一座甲级写字楼。此次转让后，中国人寿将持有该写字楼全部股权。

再如今年6月，远洋出售了位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目，交易金额50.15亿元，接盘者为项目合作方中国平安人寿保险股份有限公司。

2022年4月，远洋集团位于北京朝阳区酒仙桥商圈的颐堤港一期项目股权出现变更，接盘方为中国人寿旗下两家公司，金额约30亿元。

而此次出售的成都远洋太古里股权，在今年7月也被报道抵押给中国人寿，以此筹集约40亿元资金。彼时有接近远洋的人士告诉时代财经，关于这笔交易，远洋与中国人寿之间已基本有了默契，但抵押事宜还需要与成都远洋太古里另一股东太古地产进行商议，目前尚在洽谈过程中，最终交易是否能够达成或在三个月内有结果。

目前来看，结果算是明朗了。

和此前远洋出售的物业中出租率较低不同，成都太古里项目可以说是其商业布局里的“现金奶牛”。一个数据很说明问题，过去这两年，实体商业有多惨不用杠杆地产多说，杆友们应该都能感觉。

但就是这么惨的两年，成都远洋太古里仍为太古地产和远洋集带来了约24亿元的税后净利润，要知道，同期远洋的净利润才56亿元。

2022前三季度，成都远洋太古里出租率依然维持在96%，零售销售额同比下降了15.9%，高于广州太古里，低于其他太古里。

02

销售“三降”

割肉“现金奶牛”背后，透露出的是远洋集团内部的压力。

销售端，最新的11月数据显示，远洋集团当月销售额108.6亿元，销售面积64.14万平米，平均价格每平米16900元。

2021年，上述三项数据分别为150.5亿元、84.36万平米，每平米17800元。无论是面积、销售额还是单价，同比下滑幅度都不小。

2022年前11月，远洋集团的销售额、销售面积、每平米销售均价分别为894.9亿元、550.84万平米、16200元；

2021年同期这三项数据分别是1207.3亿元、671.6万平米、18000元。2022年前11月远洋集团的这三项数据分别同比下滑了25.8%、18.0%、10%。

虽然三项指标全部下滑，但杠杆地产不得不说，远洋集团这成绩还算好的。

中指院此前的数据显示，2022年1-11月，TOP100房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1%，其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。远洋集团的这个下滑幅度，从销售额来看低于百强房企平均降幅。

但这并不代表远洋集团的压力会更小一些，从最新披露的半年报来看，部分数据的异动让人担忧。

2022上半年，尽管进行了一系列的控费增效，但远洋集团的归母净利润依然大幅下滑207.68%，为-10.87亿元。2021年同期这一数据为10.10亿元。净利率更是低到尘埃里：0.46%，同比下降95.10%。

同期远洋集团的毛利润同比增速也由正转负，下降了6.54%，为43.11亿元。而实际上，2022上半年远洋集团的营收同比增速还不错，为14.13%。

为啥归母净利润下滑这么厉害？远洋集团的解释是：期间人民币兑美元贬值造成的汇兑亏损；分占合营企业溢利下降；国内整体房地产市场低迷及新冠疫情持续导致毛利率下降。杠杆地产看了下，还有一大原因是少数股东应占利润上升了。

如上图，2022上半年远洋集团少数股东应占利润为11.95亿元，同比2021年的9.16亿元增加了30%左右。2018到2021这几年，远洋集团的利润不断被少数股东蚕食，其归母净利润占利润总额比已经从2018年的76.6%，下降到2021年的53.6%，2022上半年直接变成负值。

诡异的是，这四年时间里，远洋集团的净利润并没有明显增长，但少数股东损益已经超翻倍增长……

03

降为“黄档”，现金流承压

再来看看债务。如下图东方财富统计的数据显示，2022上半年远洋集团的负债总值略有下降，为1923亿元，比2021年末减少大概125亿元。但其中有一部分是合约负债的下降，这一项下滑额度大概占了71.5亿元。

非流动负债的贷款方面，远洋集团则比2021年末上升了29.7亿元，为765.3亿元。

图片来源|东方财富（特此感谢）

截至2022上半年，远洋集团总贷款也增加了，为947.52亿元，2021年末这一数据为922.24亿元，其中1年内到期的占比19%，为182.25亿元。

值得注意的是现金流。2022上半年，远洋集团在手货币资金较2021年年末下降了27.5%，为196.41亿元。

剔除受限制银行存款，远洋集团的现金短债比为0.8，短期现金流面临一定压力。

三道红线方面，2022上半年，远洋集团的净负债率为105%，超过了红线；剔除预收款后的资产负债率为68.64%、现金短债比为1.08，较2021年末下降0.37，降到了黄档。

这样来看，也大概理解了这1年内远洋集团为啥不断卖资产、搞钱了。在不确定性极强的时代，手里的钱又不是特别充裕，多卖点资产落袋为安总是稳妥的。

最近某刘姓领导人又公开力挺房地产，称房地产是国民经济支柱产业，正考虑新的举措改善行业资产负债状况。

这样来看，2023年似乎会好一点？

本文未标注出处的财务图表，均源自远洋集团、太古地产有关公告、官网，特此说明并致谢

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