【重磅】2020年中大重庆土地市场盘点（附房企增储排行榜）

2020年上半年，大重庆经营性用地出让金额近800亿元，排名全国第6位，城市土地出让金排名处于高位，表明土地收入对城市财政收入依赖度较高，未来城市供地节奏或仍将高速运行。

针对商住类土地，大重庆招拍挂市场总计成交203宗，成交可建体量2126万方，与2019年上半年同期基本持平；但受疫情影响，商品房市场行情波动，土拍市场亦发生了变化：

区县房企“进击主城”：上半年，深耕区县的昕晖、海成等本土房企通过招拍挂进入主城市场，增大主城投资竞争力；

“产业加持”成拿地突破口：拿地方式上，招拍挂仍是房企拿地的主流方式，由于市场竞争激烈，多开发商联动集团力量，通过产业落地获取商住类地块，表现突出的有光大、南山、首创和恒大等企业；

本土房企倾向联合拿地：上半年企业联合拿地占比28%，与往年持平，但企业合作中，本土房企联合态度更为开放，合作拿地占比达50%以上；

投资激进度“稳中探进”：受疫情影响，商品房市场呈波动变化，传导至投资市场，部分房企亦呈现“保守状态”；随着商品房市场波动上扬及城市优质地块供应，市场整体的投资表现为“稳中探进”，房企保理性，稳扩张。

大重庆土地市场盘点

主粮仓丰厚，九区土地成交占有率达50%，房企重点向一小时经济圈和渝东北寻求增长极

2020年上半年，大重庆土地成交可建体量2125.97万方，其中主城区占49.8%，为品牌房企主力粮仓；

一小时经济圈受主城发展轮动，发展速度较快，成交体量直逼主城，土地成交量可观，成为房企增储第二突破口；

渝东北各区县土地成交量较低，但均价与溢价表现较突出，其中万州、开州、云阳、巫山等潜力区县受房企青睐，品牌房企积极投资，寻求新增长极；而渝东南各区县供地节奏缓慢，开发进程低位运行，土地成交量与成交价均偏低。

1.5环仍为土地成交主战场，区域布局更趋平衡

近三年，城市1.5环成为土地成交重点区域，从2020年上半年土地成交热力图来看，西区、南区、北区成交量差异弱化，北区倾斜度有所减弱，城市发展更趋平衡；

2020年上半年蔡家、中央公园、龙兴、茶园为重点成交区域，值得关注的是，北区的中央公园和水土、南区的鱼洞和李家沱放量减速，但城市西拓进程加速，九龙坡、沙坪坝散点式放量，西永、土主、跳蹬、华岩等板块均呈现热力堆积。

核心区放量拉动投资信心，北区仍为核心布局区域，高新区落位提升西区土地竞争激烈度

从重庆主城分区成交状况来看，为带动房企投资信心，核心区加大放量，土地成交量54.14万方，均价与溢价率均处高位，房企争相抢驻城市中心区位，追逐热情高；

南区受茶园大体量土地成交支配，均价达7393元/㎡，成交量256.14万方，除茶园地块外，南区其他区域则供应稀缺；

西区受高新区落位，发展提档影响，溢价率持平核心区，房企跟随政策走向，积极获取西区优质土地；

北区持续成交高位，达449.03万方，平均溢价率13.95%，北拓投资热度持续，仍为房企核心布局区域。

2020年上半年投资信心稳中探进，房企保理性，求扩张

2019年上半年企业拿地激进度一路走高，6月因市场金融环境收紧等原因，房企拿地趋于谨慎，进入下半年房企拿地激进度处于低位、保守状态。

2020年3月开始，城市优质地块逐步放量，拉动房企投资意愿度，房企投资信心稳中探进，指数在80-90之间徘徊；5-6月城市大量地块集中入市，其中不乏石马河、寸滩、回兴、石坪桥等核心宅地，中央公园、水土、蔡家等热点良地，房企投资热情高，优质地块引争抢，投资信心指数维持在87附近，但素质欠佳或毒点显著的地块则以低溢价成交，房企求稳求进，扩张为大势，理性为基调。

“

2020年，城市供地节奏“有的放矢”，投资激进度“稳中探进”，在此状况下，企业表现如何？

房企大重庆投资排行榜

数据说明：招拍挂+收并购数据，联合拿地双计，剔除非市场化拿地企业。

榜单解读——

今年大重庆增储榜单中，头部房企扩张步伐不止，区县精英悄然发力，恒大位居首位，海成紧随其后。

头部房企中，融创深化区县+主城扩张方向，通过与产业方合作，获取开州25.66万方土地；在主城，踩准投资方向和投资节奏，以平均7.03%的溢价率，深耕龙兴，新进中央公园，持续主城深耕。

区县精英中，海成表现突出，在持续区县深耕的同时，积极拓展主城，实现大重庆增储114.7万方，为后续企业业绩上涨蓄力；

榜单上，出现了泽京、泰吉等“陌生”面孔，从企业增储方向上看，长寿、潼南为企业的重点布局区县，通过单区县深耕，为企业稳步发展储货。

一二梯队分化显著：一梯队房企双线布局投资动力足，二三梯队房企多为单边布局

从2020年上半年房企大重庆增储梯队状况来看，恒大、海成增储超100万方，为第一梯队，储量可观，与第二梯队增储量形成显著分化；

二梯队房企为增储50-100方能级，泽京、泰吉单边布局区县，融创、金科主城和区县双线布局，万华、龙湖重投主城，万达与江津区签约，于江津滨江新城获地54.1万方，引入万达广场，打造商住综合体。房企投资方向和方式分化，锁定自身优势，积极发展拓展。

三梯队为50万方以下能级，其中特斯联、南山集团均通过产业带入勾地，实现大体量项目落位。

投资表现“两极分化”，企业积极增储谋发展

2020年上半年房企大重庆增储TOP20中，半数以上未进入同期大重庆销售榜，未进榜单企业主要有本土中小型房企、主城新进型房企。

本土中小型房企代表海成、泽京、泰吉均增储超50万方，货储转化后，将为企业业绩提升加筹。

值得关注的是万华、天府、中南、首创等企业，虽未进入销售榜，但投资榜上有名，上半年增储量均在30万方左右，为后续企业业绩增长积极储货。

房企投资态度开发，多方向、多模式投资增储

求规模，求增长，主城房企向区县寻求突围之路，区县房企向主城寻求质变发展，恒大、融创、金科均通过区县+主城双线模式实现了大体量增储；海成、昕晖等曾以区县为主战场的房企开始进击主城。

恒大  恒大双向发力，区县投资铜梁，主城通过产业引入+招拍挂机会拿地方式增储；上半年，企业在陶家引入恒大水世界文旅产业，此外机会布局界石、空港新城、双碑井口、龙兴等潜力板块，整体储货148万方，为后续业绩发力奠基。

 海成  海成亦致力于多点布局，布局云阳、开州、奉节等潜力足的区县，同时战略进驻主城，落子城市核心区和热门区域，拉开主城布局序幕，扩大行业影响力；后续，待货储兑现，企业业绩表现将更为突出。

 融创  2020年，融创重庆主城投资战略调整，在招拍挂拿地的同时，亦通过与产业企业联合，通过多元方式增储；投资方向上，主城持续拓展北区，区县进入渝东北的开州，稳步大重庆投资发展，为后续大重庆业绩提升蓄力。

房企主城投资排行榜

数据说明：招拍挂+收并购数据，联合拿地双计，其中收并购数据仅包含已披露收并购项目，收并购剩余体量为估值；剔除非市场化拿地企业

榜单解读——

今年主城新增土储TOP10总榜中，由于大宗收并购项目少，招拍挂房企呈分食状态，企业间分化度减弱。

TOP1门槛同比下降41.08%，TOP2-5门槛基本维稳，TOP6-10门槛则同比上涨38.06%，入榜门槛上涨，而企业差距缩小。

龙头房企恒大资金充裕，大举补仓，阳光城凭借收购协信哈罗小镇位列第二，海成这一区县新势力则异军突起，直冲榜单第三。榜单内房企不局限于某一类型独大，而是呈现各类房企百舸争流，根据自身资源优势、资金优势、战略优势进行投资。

拼模式，房企各展所能，阳光城收并购获大宗土地，特斯联落位光大科技新城项目

小体量地块主配的招拍挂市场，大宗增储不易，在招拍挂竞争激烈的背景下，更考验房企投资灵活性。榜单企业中，除前文所述从拿地方向上区县+主城突破，更有房企通过产业引入、收并购等模式从拿地方式上破局。

 阳光城  2020年3月底收购协信哈罗国际100%股权，去除已开工已售部分，获取约70.33万方土储，进击榜单第二位；2018年，企业同样通过收并购方式，获取重庆渝能产业（集团）有限公司主城121.59万方土储。依傍大量货储，企业竞争力强，后续业绩快速提升是大概率事件。

 特斯联  光大控股旗下的特斯联高新技术通过产业引入方式扩张，2019年7月底，特斯联与重庆高新区签订合作协议，将共建重庆—光大科技新城项目，预计3到5年内完成建设，特斯联智能社区解决方案在重庆的实施，将随着科技城的建设逐步开展。与政策发展同步，并带入新兴产业，特斯联增储40.6万方使得项目正式落地。

产业拿地模式可实现低成本获地，但对企业资质要求较高，拿地门槛限制明显，目前重庆市场上，其实不乏产业实力强劲的企业：恒大或持续以文旅、康养产业带入，延续自身全国化产业品牌优势，持续城市布局；华侨城或以文旅产业为突破口，聚焦重庆投资，打造复合业态项目。

投资榜洗牌严重，榜外房企大肆增储，考验货储转化力

2020年中主城投资榜单中，除恒大、龙湖、融创位于2019年同期投资榜单内，其余企业均为新上榜企业，且销售榜单亦未在其列。

新上榜企业在本年度上半年增储积极，随着项目入市，明年进入强销期后，业绩将有提升空间，但同时也考验房企货储消化能力：在市场竞争中，房企投资魄力已显现，后续如何实现业绩转化，值得期待。

房企主城招拍挂投资排行榜

数据说明：招拍挂数据，联合拿地双计；剔除非市场化拿地企业

数据说明：招拍挂数据，联合拿地按股权计算；剔除非市场化拿地企业

榜单解读——

招拍挂副榜中，除恒大超百万方拉开显著差距外，TOP2-TOP10间分化较小。在单宗地限制出让面积后，企业拿地竞争更为激烈，获取土地的概率差距缩小。

金科、华宇、保利、恒大、融创招拍挂参与热情浓，金科为联合之王

数据说明：招拍挂数据，联合双计，参拍宗数和拿地宗数均相同者，以拿地体量排序

从总参拍情况排名来看，金科、华宇、保利、恒大、融创排名靠前，金科联合参拍占六成，同时，海成、天府、东原亦偏好联合参与，意图通过联合方式降低市场竞争力，增强出价能力，共抗开发风险。

从拿地平均溢价率看，佳兆业、金辉、龙湖等企业拿地平均溢价超30%，整体溢价接受度较高，拿地激进度较强；而恒大、融创、旭辉等企业，整体拿地溢价低于10%，企业控拿地成本、控溢价，机会性增储把握能力较强。

从参拍和拿地成功转换率上看，中交、东原、弘阳等企业表现突出，拿地成功转换率在40%以上，参拍拿地目标明确，竞争力强。

 中交  上半年，中交总计参拍5次，拿地3宗，拿地成功转换率达60%，增储18.01万方；从企业拿地方向上看，北拓水土，西耕华岩，城市布局范围拉大，积极扩大城市影响力。

后市预测

企业竞争：卓越、新希望等企业周转率偏高，补仓迫切度明显

从房企周转率来看，恒大、富力、世茂因有大体量项目储备加持，周转率在0.2以下，补仓迫切度低较小，后续企业带来的投资竞争力度或较小；

旭辉、保利、东原、协信等房企周转率处于0.3-0.4之间，较为健康，但为带动业绩增长，仍有补充需求；值得关注的是旭辉，目前企业主城销售排行榜排名第7，上半年通过招拍挂拿地一宗，增储表现较弱，在企业长效发展的推动下，下半年或在投资市场发力，积极增储，为后续业绩提升助力；协信目前在权益金额销售排行榜位于第8名，销售表现较为优异，下半年或通过联合积极增储，加大重庆布局，为业绩持续增长储货。

电建、联发、卓越、新希望等企业周转率高于0.5，增储需求凸显，增储平衡周转率为战略重心，未来企业投资竞争力较强。以电建为例，目前企业主力布局区域为江北、九龙坡、巴南和沙坪坝，在未来投资方向上，对已进入区域投资关注度或更高，同时，对于现在热门的北区和高新区亦或有较高关注度，对于优质地块，企业或伺机突破，机会性增储。

投资机会：区县投资潜力分化，万州、开州、江津利润空间较大

2020年5月9日，重庆主城都市区工作座谈会发布消息，重庆主城区扩容，构建一个更大的“主城都市区”，在主城各区域投资机会均衡化发展状态下，重庆一小时经济圈投资价值同步凸显。

纵观大重庆经济能级较高的区县，一小时经济圈的江津、合川、南川、璧山等区县房地价差在5000元/㎡以上，房企开发有一定利润空间；随着城市主城区扩容的发展利好，这类区县发展潜力或将进一步提升。

除一小时经济圈外，万州、开州等渝东北区县房地价差亦表现突出，这类区县因距离主城区较远，内生性需求旺盛，有一定投资利润空间。

投资机会：北向、西向拟供地多，中央公园、西永、大学城投资机会较大

2020年下半年主城区供地热力图来看，北区、西区均有大量土地放出，南区供应量偏低，城市呈现向“北拓”、“西进”双轴线重点发展。

从板块拟供量来看，西区的土主、西永、大学城均有大量土地拟供，北区热点板块中央公园、蔡家、空港新城土地放量或将较大，南区则集中于弹子石板块。值得关注的是，下半年大渡口多板块或有土地供应，房企战略进驻充满机会性。

-版权声明-

©️

本文版权归克而瑞测评所有 未经授权请勿随意转载

如需转载请与后台联系 谢谢配合！

免责说明：克而瑞所发布的“2020年1-6月房企大重庆新增土储排行榜TOP20”、“2020年1-6月房企重庆主城新增土储排行榜TOP10”、“2020年1-6月房企重庆主城招拍挂新增土储排行榜TOP10”、“2020年1-6月房企重庆主城招拍挂权益投资金额排行榜TOP10”系以重庆市公共资源交易网公开数据为基础，克而瑞整理收集为补充，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的重庆房企增储排行榜，为尽可能避免公开数据和监测数据的失真，实现信息核实之目的，对于未自主申报数据的部分企业，视情况不纳入榜单。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。

  END  

 更多精选 

知道你在看哦，点❤