亲和源是如何将一栋办公楼改造成养老项目的？
摘要
目前我国是世界上老年人口最多、增长速度最快的国家之一，而现有的养老设施已不能满足社会养老需求。在经济迅速发展、老龄化日趋严重的今天，既有建筑的改建是建设事业实现可持续发展的必然选择，而将既有建筑改建为养老公寓，既响应了国家号召，又有助于解决社会矛盾。本文以亲和源迎丰大厦改建养老项目为例，对既有建筑改造为养老设施工程的相关政策、技术、法规进行深入分析与探讨。
一、项目背景分析
中国的老龄化程度日益加剧，大力发展养老服务业既是健全养老服务体系、满足多样化养老服务需求的民生需要，也是努力使养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的国民经济发展需要。
然而，随着家庭规模的小型化、日益明显的少子化、和高龄化趋势的上升，以及人们养老观念的改变，传统的家庭养老显然已不能满足我国日益增长的对养老服务产品多样性的需求，因此政府鼓励社会力量以市场的方式开办养老机构，社会化的养老方式替代家庭式已是大势所趋。随着中国城市化进程的发展，产业外迁导致城市中心区域大量的旧建筑急需功能改造转变。
据2013年国务院的35号文件，提出大力加强养老机构建设，鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。之后，各省市分别发布相应文件，贯彻落实。
2016年民政部颁发的《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》更是进行了进一步落实和强调。改造既有建筑，用于养老服务，既是增加养老服务资源的有效措施，又是让既有建筑发挥合理效能的可行办法。
二、迎丰大厦适老化改造分析
（一）迎丰大厦改造前概况
迎丰大厦位于上海市浦东新区康桥镇。项目总建筑面积18534.72㎡，其中地上14230㎡；地下4100㎡。地上10层地下1层，设有4部普通电梯；原建筑规划功能为研发办公楼，项目周边缺少原规划产业配套，跟不上市场发展，建成后一直闲置。
项目邻河而建，有独立的院子，环境优美；离次干道秀沿路不远，距地铁站步行10分钟，交通较为便利；周边是中小学校、幼儿园，临近居住区；适合改造为养老服务。
（二）改造分析
1.规范、技术标准
根据《养老设施建筑设计规范》GB50867-2013、《建筑设计防火规范》GB50016-2014等规范、标准进行适老化改造分析、设计并实施。
2.项目定位
根据国家及上海市有关医养结合的政策精神、社会需求及亲和源的养老服务实践经验，结合项目的具体情况，项目定位为居家式的医养结合型护理公寓。项目服务对象为需要或即将需要护理服务的老年人和老年人家庭。
希望本项目的服务能尽可能延长老年人在重度护理之前的居家式生活期，并改善和维持其生活质量；尽可能延长老年人家庭夫妻相伴生活期，并改善和维持其生活质量；提高老年人的生活幸福感。
（三）改造实施
1.功能布局调整
负一层由原建筑设计的停车、设备间用途调整为医疗保健区、浴室、厨房、设备房、管理用房等用途，并充分挖掘下承式采光通风天井的价值；
一层有原建筑设计的办公功能调整为服务中心、安全监控中心及健身、棋牌、台球、书画、阅览、卡拉OK、视听室、健康讲堂、庭院交流吧等公共活动空间；
二层由原建筑设计的办公区域调整为中、重度护理区，包括失能护理组团、临终关怀单元和认知症照护组团护，
三层到十层由原建筑设计的办公区域调整为居家式老年公寓。裙房屋顶调整为屋顶花园，分为一米菜园区和园艺疗法区。
主楼屋顶由设备区调整为设备区、洗衣及晾晒。室外通过风雨连廊等调整为滨河观景健身步道、亲水平台等观景、休憩空间。（图1、2）
2.主要设备及消防设施改造
保留原建筑设计的3部乘客电梯，将货梯改造为医用电梯。增加4部楼梯已满足调整后的使用用途的消防疏散要求，并相应调整其他消防设施设备。
3.各功能区适老化装修设计
3.1 一层区域
1F大堂入口处出挑雨棚，接送车辆可以停到门口，保证老人雨天上下车方便；发生紧急情况时，救护车可以直接开到楼门口，可争取救治时间。服务中心休息区的设置，为老年人与服务人员之间的便捷交流提供了场所，提高老年人的服务体验感，也方便了服务人员的工作，以提升服务效率。
通过一条环形走廊串联起健身、棋牌、台球、书画、阅览、卡拉OK、视听室、健康讲堂、庭院交流吧等公共活动空间；合理安排各功能厅（室）功能，采用功能共享的公区设计理念，各功能之间既有分隔又能视线通透，便于沟通交流和服务。
环形走廊的围合区域由采光中庭改造成庭院交流吧。
庭院交流吧由假山鱼池区与休憩区两部分组成。老年人可以在此喂鱼、观鱼、闲坐、聊天。
庭院交流吧的设计引入了“疗愈花园”的理念。疗愈花园(Healing Garden)是近年来在美国兴起的最重要的一类疗愈景观环境，主要类型有冥想花园、疗养花园、康复花园、医疗花园和体验花园。
庭院交流吧主要借鉴了美国俄勒冈州黎巴嫩社区医院的疗养花园。该疗养花园强调从室内看花园时富有距离感的视觉体验以及漫步于花园中身临其境的动态感受。该花园的设计目标是通过欣赏精心营造的自然景观，为所有使用者缓解压力，进而恢复身心平衡，强调在医院的各空间都能直接看到花园。治疗室外临接鲤鱼池，患者与自然花园的美景之间仅隔一层通透的落地玻璃窗，室内外空间宛如一个整体。
此外，在医院的不同位置，观察到的景观各异。从灌注治疗室可看见叠水瀑布，为癌症患者带来舒适、积极的自然感受，可有效分散患者的注意力，从而提高治疗效果。
芝加哥研究人员表示，让早老性痴呆(阿尔兹·海默尔病)病人观赏色彩艳丽的养鱼游动，可使他们变得较为平静和灵敏。印第安州一名护理教授爱德华表示动作、色彩及声音可给病人提供刺激感受。
基于这一理念，本项目改造时，将认知症照护区设置在一层公共活动空间的上方，通过采光中庭共享一层庭院交流吧。庭院交流吧的假山鱼池与在此喂鱼、观鱼、闲坐、聊天的老年人都是认知症照护区的风景。（图3）
3.2 二层中、重度照护区域
（1）失能护理单元
采用“单人房、多人间”的创新设计理念。每个护理单元采用组合式移动隔断分成4个相对独立的单人房，照顾到了每个老人的隐私和尊严；移动隔断又方面老人之间的交流，也便于工作人员进行照护与服务。
护理单元围绕公共活动区域布置，便于将老人集中在一起活动，既促进了老人之间的相互交流，减少孤独感，有便于护工的照护，提高服务效率。
（2）认知症照护理单元
采用安全、尊重、自由、温馨、人性化照护风格。鉴于认知症老人很难接受新的事物，容易封闭自己，而对过去的记忆则相当清楚，因此在设计中糅入了“回忆疗法”的治疗理念，借助回忆引导物，在区域内放置老人熟悉的照片，物品，播放过去年代的音乐等，唤醒老人的大脑反应中枢，有助于失智老人情绪、精神行为、认知等方面的改善，增进社会化。
10床为一单元的组团式设置：借鉴国外失智老人养老设施设计中小规模、组团化的空间设计理念，根据德国、日本等老龄化率较高的国家的经验，一个组团中居住8～12位老人最为合适。
一方面，小规模的组团式单元能够创造亲切的生活氛围，促进老人之间相互交流，也方便了老人与护工的互动，有利于认知症老人控制情绪行为；另一方面，组团式的照护模式便于老人的集中看护，且实践证明，10左右人的照护单元，能最大程度上提高护理效率、节省服务人员的配置，节约成本。
各照护单元之间采用回游走廊相连。根据一些认知症老人常常无目的的徘徊的行为特点，结合改造设计，设置了回游走廊。保证老人活动路径单一明确，支持其自主空间定向，避免选择负担。同时，回廊为装置栏杆的落地窗，通过采光中庭与一层共享疗愈花园，老人可在回廊徘徊时或观景、或休憩。将漫无目的地徘徊变为有意义的散步。
3.3 居家式护理公寓
三到十层为居家式护理公寓，每层为一个护理组团。居家式护理公寓设有餐客厅、无障碍卫生间、无障碍厨房、卧室、阳台等，在满足长者生活和照护需求的基础上强调“居家感”。若家中一个老人的身体欠佳，需要护理，可将居家床换为专门的护理床（图4），在家里就能接受生活护理服务及简单的医疗护理服务。
3.4 裙房屋顶一米菜圃区
一米菜园的概念是由当代最具影响力的园艺大师梅尔·巴塞洛缪发明的，既有景观价值，又有实际用途。同时，美国园艺专家苏珊研究发现，普通人从事园艺活动1～1.5小时，对其身心有所改善，3周后能明显提升健康水平，18个月后有助于长寿。因此本项目改造时利用原建筑建筑特点，在裙房屋顶空间打造一米菜圃，植入“园艺疗法”的理念。（图5）
4.智能化设计
采用智能化系统提升老人居住安全系数、提高服务保障率、提高运营水平。本项目智能化系统主要包括：室内紧急求助系统、移动定位&报警系统、视频监控系统、智能门锁系统、多媒体发布系统、智能相框、电子药箱系统等。
其中，移动定位和报警系统，采用公共区域信号全覆盖，社区地图与实时位置显示智慧养老云平台Local-GIS（监控室PC端、外地远程PC端）。报警后系统自动调用报警人员位置附近的摄像画面，快速查看报警人员实时视频，快速决策。系统与e-ling智慧养老云平台实时联动、支持平板、安卓、IOS手机快速查询；支持实地查询，可手持平板或手机在各区域内移动查询，根据手机、平板的地图显示现场管理办公。利用智能化大数据统计平台，可统计老人在某时间段内所去频率最高的地方，根据老人的生活习惯特征，调整服务人员的配比和活动区域的配置。（图6）
三、结论
改造后，本项目共有居家式护理公寓126间、失能护理床位32床、认知症护理床位31床。目前已收住100多位老年人，老人和家属对该项目类型接受程度高，评价良好。本项目的适老化改造，既响应了国家政策，有助于解决我国养老服务存在的供需矛盾；又盘活了社会闲置资产，创造了良好的经济利益；可谓一举多得。
文章来源:中国养老周刊 ID:ylzk123 推荐关注
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