伴随着国内老龄化率的日益提升和社会养老压力的剧增，房地产、保险、医药、家政等越来越多领域的资本开始看准机会跨界布局养老，其中也不乏有酒店品牌开始关注和研究康养领域，并通过资产重组、并购、合作等方式进入康养领域。同时，如何结合自身优势通过转型健康养老产业，打破经营困局，也成为许多正面临着严峻发展困局的经济型酒店业主思考和探索的问题。本文结合过往对某酒店改造养老项目的筹备经验，梳理了宾馆酒店成功改造做养老的八大步骤和55个重点内容，以期对该领域有兴趣的养老同仁有一定启发。
据公开资料显示，近年来，经济型酒店发展压力与日俱增，从几大经济型酒店的年报来看，无论是入住率还是RevPAR （每间可供出租客房收入）都呈下降趋势。经济型酒店在这几年进入了增速放缓阶段，大量租赁物业到期，租金和人工都在上涨，可市场的客房平均收益却在下滑，入住率也在下滑，经济型酒店的黄金时代已经过去。据艾媒咨询分析师认为，2020年的新冠疫情，会终止酒店营收增长的趋势，并且给酒店行业带来巨大冲击。在这一时期，中小酒店企业面临的问题将更为严峻。尤其是对于缺乏品牌标准和系统化管理的单体酒店来说，无论在客源、成本、运营还是卫生服务方面都面临着一系列难题。此次疫情也暴露了中小酒店脆弱的抗风险能力，大部分酒店现金存量不足以应对3个月以上的运营需求。如果酒店几个月关门或出租率很低，资金枯竭是必然的趋势。流动资金紧缺，这是当前大部分酒店必然要面对的大敌。整体来看，经济型酒店的黄金时代已经过去，疫情过后，宾馆酒店行业面临重新洗牌，许多宾馆酒店面临着严重的经营困境，亟待寻求转型发展的出路。新冠疫情带来的全球供给链重塑将对产业发展带来严重冲击，但对我国基于内需的产业结构调整会形成重大推动力。我国拥有超大规模市场优势和内需潜力，面对疫情对产业发展的严重冲击，基于扩大内需的产业结构调整具有某些方面的突出优势。如2019年我国内需对经济增长贡献率为89%，其中，最终消费支出贡献率为57.8%。2019年我国GDP规模接近100万亿元，消费率约54%-55%，消费规模约为54-55万亿元。到2025年，如果消费率进一步提升到60%左右，至少还有25-30万亿元的消费增长空间。基于内需的产业结构调整，是疫情冲击下产业发展战略的重要选择，是我国经济转型升级的内在需求，是经济基本面仍然看好的最大底气。疫情之下，消费转型升级是经济增长的持久动力，为顺应居民消费升级趋势，加快促进完善消费体制机制，进一步改善消费环境，发挥消费基础性作用，助力形成强大国内市场，国家发展改革委、中央宣传部、教育部等23个部门联合印发《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》提出：深入开展国家质量基础设施协同服务及应用，推进“一站式”服务试点。尽快完善服务业标准体系，推动养老、家政、托育、文化和旅游、体育、健康等领域服务标准制修订与试点示范。养老、健康等领域将被提到一定的高度，成为撬动内需的一个重要支点。作为撬动内需重要支点的同时，健康养老产业还具备抗周期能力较强的特性。2008年—2011年三年经济危机期间，每年普通住宅的租金下降不到1%，商务楼租金下降超过4%，而协助生活养老机构的租金年增长超过1%，独立生活养老机构的租金上涨约2%，只有这两类机构的租金抵御了周期影响。伴随着社会养老压力的日益加剧，今后健康养老产业的抗经济周期能力将日益增强，而成为“后疫情”时代资本避险的良好选择和资本重点关注的领域，也可成为目前宾馆酒店领域可探索的重要转型方向。酒店往往位于市中心或者旅游风景区，地处市中心的酒店往往周边老年人口密度大且收入水平整体较高，同时项目交通便利，周边医疗、商业、教育等各种配套丰富，区位优势突出，开发条件良好；地处旅游风景区的酒店往往交通便利、周边自然风光良好，拥有良好的自然生态优势。同样作为生活服务业的酒店物业，在业态设置方面和养老公寓等产品具有一定共性，通常餐饮、生活服务、基础休闲娱乐等核心配套功能齐全，改造难度整体较低。对于老牌酒店来说往往在区域内具有一定的知名度，或者曾经在一定阶段是区域内“品质”的代名词，拥有较高的社会认知度和良好的品牌优势，对于项目后期营销推广具有一定优势。对于拥有众多网点资源的连锁型酒店来说，具有强大品牌和网点资源支撑，对于项目摸索经验，建立标准，实现后期规模化经营、连锁化发展提供便利。酒店往往具有批量食材采购及品质膳食供应等的服务优势，拥有一批具有较高服务意识的生活服务人才，成为项目经营过程中实现酒店式管理提供支撑。继2016年国家专门出台政策支持各类闲置物业转型做养老以来，近年来地方政府结合实际逐步加大闲置物业转型做养老的支持力度，纷纷出台相应政策，同时养老政策面“放管服”力度整体也在不断加大，各地不断简化养老项目申办程序，大力创新运作机制，在此契机下，借政策东风转型做养老，对于发展并不算好的经济型酒店来说，或许是一条可行的出路。但是，酒店成功转型做养老整个过程涉及内容繁琐细碎，需要利用系统思考的思维方式，从整体上对影响项目的各种因素及其相互关系进行系统思考，以深刻理解和把握项目各阶段的动态变化，整体提升各阶段问题应对能力。项目既要实现经济效益，快速合理收回项目前期投资并给投资人带来合理的投资回报，同时，也要考虑到养老“事业”的属性，充分关注项目社会效益，比如，在适当考虑经营成本的前提下，为项目地有关社会团体/公益组织等提供免费的活动空间以及活动组织实施等的支持，助力项目地养老产业在多类主体的有机协同下探索出创新的发展模式。转型过程中各阶段的千头万绪、纷繁复杂，应结合项目发展基础和条件，发展思路和原则，发展定位等理出项目的发展主线，围绕这一主线统筹项目改造运营各阶段一系列工作。实现项目前中后各阶段工作的和有章可循、有机衔接和有条不紊。概况来说，酒店改造及筹备运营大致可分为三个阶段：前期主要是市场调研及项目整体策划、中期主要是项目改造装修及筹备运营、后期是项目开业试运营。实施过程中整体涉及八个步骤的55项关键内容，具体内容将在本文第四部分逐一列举。如何依托信息化技术，通过创新模式及发展思路，创新合作模式，建立长效合作机制，以有效整合各类资源，实现价值链各相关利益主体依托项目建立起共享共生共赢的关系，形成居家社区机构相融合、线上线下相结合的服务模式，打造全方位的产品服务体系，形成完整的价值链闭环。在此基础上，建立标准化和个性化相融合的产品服务体系及规范化的运营管理体系，通过品牌输出、文化输出、人才输出、标准输出等实现项目连锁复制，以及项目的规模化、集约化和轻资产化发展。结合对目前酒店改造养老项目业态布局特点的了解，以及养老服务客群的独特属性，“医”的资源应是酒店改造养老项目的标配。因此，以何种形式导入“医”的资源，并如何合理平衡“医”和“养”比例，以保证高品质养生养老服务的同时，解决项目医疗困境，实现项目的可持续发展。一方面可通过公建民营，民办公助等方式与当地政府建立合作，在为项目最大限度获得补贴补助、配套医保、试点示范等政策支持的同时，提升和塑造项目品牌形象，为项目获得更长远的发展机会。另一方面以切实解决周边社区养老难题为出发点，与周边街道办事处、社区居委会等基层政府组织建立紧密联系，获取周边老龄化发展现状及特点，区域内特有政策等一手信息，同时最大限度获得基层政府在周边环境改造、居民协调、宣传推广等方面的资源和支持。同时，要在成本控制与项目经营目标相协调的前提下，与餐饮服务、医疗机构、家政服务、园林绿化等专业服务机构建立有效合作机制，创新合作模式，以最大限度提高项目经营效率和相关服务的供给质量和效率。此外，还应与老龄协会等非官方组织，社工/志愿者等公益组织或服务平台，老年大学、老年社团等社会团体等等建立广泛联系，以通过项目合作等形式，实现互惠互利和携手发展，为项目资源配置、形象塑造、宣传推广等提供支持。除了公建民营等政府参与的养老项目需要结合当地政府指导价进行定价外，其他养老项目产品服务定价过程主要考虑项目自身成本和市场等两大类因素。概况来说，成本导向定价是从项目自身出发，考虑自身前期改造投资及运营服务成本等的基础上对产品服务进行定价的方法；市场导向定价方法是从外部市场角度出发，主要结合目标客群的需求、对价值的感知以及项目地同类竞争项目相关产品服务的定价信息等两个因素确定。通常在定价时应结合两种定价框架对项目产品服务分别定价，然后通过比对、财务测算数据，并结合对市场实际的论证对产品服务定价做出最终调整。在实践中，如果项目前期物业获得成本较低，可以市场导向定价法为主，适当参考成本导向定价法下的数据。以上结合实际介绍了对项目改造运营关键点的一些思考，下面结合我们在C市某酒店改造养老项目的实操经验，对改造过程中的八大步骤的55项重点内容做一整体介绍。项目位于重庆市主城区，是一家以一级中西医结合医院为依托，顺应重庆市养老行业当前“千百工程”的政策导向，以机构养老社区化，社区养老专业化，居家养老连锁化，服务运营品质化的运营目标，打造的集机构养老、社区养老、居家养老“三位一体”、医养结合为特色的精品普惠型城市社区嵌入式养老项目。项目总建筑面积12000平方米，总床位数450张，其中养老床位400张，医疗床位50张，主要为失能、半失能及失智老人提供医、养、康、护、娱相结合的五星级、专业化、一站式颐养服务。1.酒店成功转型做养老第一步：在充分调研基础上的精准定位是前提后续将结合以上内容分享：结合C市某酒店改造养老项目的市调过程看项目应如何做市场调研，并在调研基础上对项目精准定位。2.酒店成功转型做养老第二步：结合精准定位做好硬件功能优化是基础后续将结合以上内容分享：酒店改造养老项目应从哪方面着手打造好项目硬件基础。3.酒店成功转型做养老第三步：专业化服务设计是塑造价值的核心后续将结合以上内容分享：以C市某酒店转型做养老项目为例，看改造类项目如何做服务体系设计才够专业！4.酒店成功转型做养老第四步：产品服务科学合理定价是价值变现的前提后续将结合以上内容分享：酒店改造养老项目应如何对产品服务体系进行科学合理定价？5.酒店成功转型做养老第五步：运营管理体系搭建是良好稳定运营的支撑后续将结合以上内容分享：酒店改造养老项目应如何结合实际，系统搭建专业化的运营管理体系？后续将结合以上内容分享：（1）如何高效打造项目筹建团队——酒店改造养老项目在前期应如何组建筹建团队、确定业绩指标并进行有效激励？（2）赚钱不赚钱，全看护理员，项目前期应如何做好护理员的选用育留工作？7.酒店成功转型做养老第七步：如何做好项目营销推广工作，快速变现项目价值后续将结合以上内容分享：酒店改造养老项目蓄客营销准备工作八部曲！8.酒店成功转型做养老第八步：做好试运营工作才能实现项目一炮打响后续将结合以上内容分享：如何让项目试运营工作有章可循？有条不紊？接下来的3-4周时间内，将结合以上八个步骤对项目改造及筹备运营的全过程进行梳理，希望对正在进行酒店改造养老项目筹备的养老同仁有一些启发。酒店改造养老项目的筹备运营工作繁琐细碎，每一个细节、每一个要点、每一个功能，甚至每一个空间、用的每一块儿瓷砖、每一个家具的适老化等都需要认真研究、考虑周全才能出精品、降低综合成本，否则后期开业运营效果和效率都会大打折扣。如何做到定位精准、功能布局及设施设备配置合理、市场满意度最高、运营效益最好，需要死磕细节、死盯效益、死守底线，立足现在、着眼未来、综合考量、系统平衡。相信本着“做实在人、干实事、求实效”的理念及价值观，依托天佑安康深耕养老产业多年所积累的丰富养老项目咨询策划、筹备运营、养老培训等方面经验，在深入的市场调研基础上，深挖需求、深耕细节、做足体验、做强服务、做好口碑，一定能帮项目快速做出品牌、做出效益。来源：天佑安康养老集团（TYAKYL），作者：陈漫娜