楼价涨幅全国第一，海口二手房，凭什么？（上）
近期，因海口新房难抢，在17300元/㎡指导价之外，暗藏各种小九九，导致一些想买房的网友把目光投向海口二手房，让楼Sir说说。
这不就来了！有求必应的楼Sir，先关注起来！
那么，海口的二手房，在价格和成交上，究竟什么水平？
几天前我们发布了8月70城房价指数，海口二手房连续2个月涨幅稳居全国第一，同比增长5.8%，与2020整一年均价对比下来，增长幅度达到6.5%。
一些热门盘的价格，同比涨幅甚至超过50%。
9月海口二手房同比涨幅最高的前12个小区
然后，楼Sir又去查了一下交易数据，发现今年1-8月，海口存量房（二手房）交易登记套数为14815套，面积151.24万㎡；去年1-8月，交易套数为8787套，面积85.53万㎡。
同比交易套数增长68.6%；交易面积增长76.8%！
海口的二手房正在量价齐升！
成交量向来是衡量市场热度的前置条件，反映出市场买卖双方的情绪变化。
而海口的成交量，与四大一线城市的深圳，形成了鲜明反差。
今年2月，深圳发布二手房指导价，从信贷的角度，严控二手房交易，到了8月，深圳全市的二手房交易量，只有2043套，同比大跌八成。
而海口在大涨七成后，8月的二手交易，已达1968套，逼近深圳。而深圳人口为1700多万，海口则近约287万。
这一冷一热，耐人寻味。
二手房价涨幅，最高同比超50%
接下来看看二手房价格。
之前我们写了《气死了！海口一年涨100万的小区，就这？》就国兴城价格上涨快、小区品质堪忧提出讨论，结果一石激起千层浪，二手房问题逐渐浮出水面，网友们纷纷加入讨论：
涨幅超过50%？
去年十月入手，半年涨100万！
于是，楼Sir找出了目前海口二手房10个最贵，和涨幅最大的热门小区，直接上图：
可以看到，海口最贵的二手房，西海岸片区最多，其次是海口湾、国兴，TOP20里就没有下2万的，前10均在3万以上。
目前价格最高的是海阔天空国瑞城爵仕苑，房价同比去年9月涨幅为41%；涨幅最高的是芒果社，达到了53%。
那么，目前海口二手房价格是处于怎样的一个水平层次？是自贸港建设带来的红利变现，还是又一次的泡沫式膨胀？
接下来还能不能买海口二手房，会不会站岗？
要解答以上问题，请继续保持阅读姿势，同时，欢迎关注海南楼Sir公众号，一起了解自贸岛楼市。
与广州相比，海口房价如何？
我们跟四大一线城市的广州来做对比，据全国房价行情网数据，8月份：
广州二手房均价46,429 元/㎡，
海口二手房均价18,685 元/㎡ 。
以上价格将别墅也统计在内，整体可参考，放到局部可能显得不太准。那么我们再来看下个案：
8月广州住建局出台二手房指导价，最高参考价为保利的一个项目，9.7万元/㎡，而实际上这个项目在二手交易平台上挂牌单价一度达到了15.39万元/㎡。
相比之下，海口最贵的国瑞城3.86万元/㎡，相当于人家市场价的五分之一。
楼Sir感受到了一种降维打击。
那是不是说海口的二手房就不贵呢？
不，这么看就肤浅了。因为两座城市，在GDP、人口、产业上有巨大差异。比如，广州2020年GDP超2.5万亿，海南全省GDP为5532.39亿元，海口则为1791.58亿，这个差距还是明显的。
飙升的海口二手房，在裸泳？
由于海口与广州在城市量级上相差甚远，房价可以说没有可比性。
我们把目光投向“反炒房第一城”——长沙。作为全国万亿GDP城市之一，其房价比三四线城市低。
先看同一平台二手房均价数据：
全国房价行情网上，
长沙8月二手房均价12,656 元/㎡ ；
海口8月二手房均价18,685 元/㎡ 。
海口二手房均价比长沙足足高出47.64%！
长沙9月二手房降价排名表 数据来源：诸葛找房
楼Sir的长沙朋友告诉我，房价整体水平只有1.2万元/㎡-1.6万元/㎡，江景豪宅大平层才会突破2万/㎡。
在这样的水平线上，长沙还在控制二手房价。
7月长沙二手房价上涨1.2%，仅次于海口；8月随即回落至0.4%，于是就有了上面这张9月二手房降价排名表。
9月长沙二手房（普通住宅）最贵的钰龙天下才2.76万元/㎡；相比之下，海口最贵的海阔天空国瑞城3.86万元/㎡。
在海口新房严控17300元/㎡参考价格后，新房价稳住了，但偏偏放走了二手房这条漏网之鱼！
要知道2020年长沙人均可支配收入达到了51478元，海口才35025元。结合二手房均价来看，长沙人一年收入可以买4个㎡，海口人还不到2㎡。
海口人先哭一会儿吧！
跟广州比，城市量级悬殊，跟长沙比，房价显高，那么，海口的二手房价到底凭什么一涨再涨？
成功的自贸区是房价催化剂
纵观国内的几个“自贸区”发展历程，楼Sir找到了答案。
深圳40年经济特区之路，促使经济飞速发展，坐稳全国龙头城市的位置，随之而来的是，40年房价涨幅达到5500%。
（数据来源：楼Sir综合整理）
这中间不是没踩刹车，2005年的“国八条”，次年70/90政策和“国六条”出台，深圳房价继续在以相对平稳的节奏上涨。
这里可以看到海南面临严厉调控后房价发展的剪影。
再来看看另一个与深圳前海、广州南沙并驾齐驱的国家级自贸区——珠海横琴。
（数据来源：楼sir综合整理）
横琴房价井喷发生在2014年，也就是自贸区规划落地前。
前有广东自贸区作基础后盾，后有澳门证券交易所和离岸金融岛的提出，打开横琴发展的天花板，十年间横琴房价涨幅高达900%。
不同的是，横琴作为珠海的一个新区，面积仅106平方公里，住宅用地配比更少，供不应求也是促使房价上涨的一大原因。
海南目前正处在自由贸易区、自贸港建设的关口，正在进行改革优化营商环境、颁布实施《海南自由贸易港法》、大力推进人才引进等举措，成绩斐然。
虽然短时间内对标深圳、横琴不现实，但长期来看，作为我国最大的经济特区，海南有很大的想象空间。
比例，海南立下了“2025年，自由贸易港制度初步建立，营商环境达到国内一流水平；2035年，自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟，营商环境跻身全球前列”的目标。
所以，随着各类机构，人才的涌入，作为省会的海口，二手房价格上涨，恐怕是阶段性的情况。
而楼Sir也相信，政府会有稳妥的措施，来平抑房价，比如从需求端：重磅！海口限购升级：全区5年社保，人才落户需1年社保…
好了，明天楼Sir还要在续集里说说，全市涨价较猛的小区，它们到底凭什么。
而各位朋友，近期会有看二手房的打算吗？欢迎进群与楼Sir讨论。