三胎与丁克首先影响的是房地产市场

有读者让我解读最新公布的人口数据，二胎的占比，三胎及以上的占比。

我们可以看到一个很清晰的趋势，两头分化。

就是说终身无孩的家庭占比在增加，三胎及以上的家庭占比也在增加。

中间的，曾经是绝对主流的独生子女家庭，正在逐步边缘化，这大约就是未来的家庭人口分布趋势。

那么这个人口变化的影响是深远的，就像我们的独生子女家庭结构，其实极大的影响了这几十年里的方方面面。

你要知道，除了这几十年，在绝大部分历史长河里，我们的家庭人口结构都是两头大。就是无孩的人群大，孩子特别多的人群大。

多数人有孩子且仅有一个独生子女，是这几十年里出现的特殊现象。

今后，两头分化的家庭结构，将再次深远地影响方方面面。

俗称独生子女家庭带来的阶段性影响，很可能在未来，又消失，就像独生子女现象来过，又从未来过一样。

如来，如来，你问来过没有，就是如来，几十年后你再看。

当然，仅就当下而言，主要的影响体现在房地产市场。

我们的房地产市场早已分化，已经变成两个市场，一个是有金融价值的市场，你比如那四个一线城市以及一些强二线城市的核心板块。

你注意，是核心板块。哪怕是四个一线城市，板块不对，也是白搭。

另一个是其余市场。

除了上面的这个市场之外的房地产市场，都叫其余市场，俗称有价无市。

你挂在那里成交量也不会有，三四线是因为没有人口，一线和强二线的非核心板块是因为不值，周边同类土地供应还是太大，缺乏稀缺性，即便有人口涌入，人家也不愿意买。

那么这些人还愿意买的是什么呢？

就是我前面说的，那四个一线城市以及部分强二线城市真正核心的，稀缺的，不容易再造的板块。

但是我们要注意一件事，人口结构。

当下的人口结构更多的还是需要什么？需要小房子。

实际上需要的是一二线城市，核心板块，110平米左右的房子。

这个房子的需求量是最大的。

但是，当下的核心城市的核心板块，尤其是新房市场，主打的是什么？

是200方以上的改善型。

需求和供应，是完全错位的。

为什么错位？

原因有三个方面。

第一个方面，开发商的利润不允许。

核心城市的核心板块拿地不容易，在限价的制度下，开发商即便拿了地，也赚不到钱。

如果要保本，要靠什么？靠卖车位。

捆绑式销售。

俗称你摇号摇中了，只要贷款就得买车位，那个车位也许市场价二手只能卖15万，但是捆绑销售给你的时候是50万。

一套200方的房子，可能捆绑2个车位，可能捆绑3个车位，开发商就通过卖车位来赚钱。

卖房子不赚钱的，交个朋友，捆绑销售车位才是仅有的利润来源。

在这个前提下，开发商是没有意愿造小房子的。

小房子总价低，不容易用贷款的方式拿捏购房者，而且110平，我捆1个车位？他急了，到处借钱，全款买下来，不肯买车位，我拿他怎么办？

更重要的是，现在的房子都是精装修交付，户型越大，装修成本越低，开发商的成本也就越低。

他恨不得1000平米给你造一个房间呢。

第二个方面，客户群体也不允许。

一个小区，有100多的，有300多的，这样高低配在一起，有人总价800万，有人总价3000万，怎么住？

前者可能就是打工的，几个家庭一起凑首付，然后背了30年贷款。后者那不是他的唯一住房，他可能有好几套数千万的。

停车在一起，生活在一起，物业在一起，小区活动在一起，你觉得后者乐意么？

换句话说，当高低配的时候，也就意味着高必然选择离去。

作为开发商，不可能同时讨好两种客户，顺得哥情失嫂意，选谁？

选前者么？那么马上会引起第三个问题。

第三个方面，城市运营也不允许。

如果核心城市核心地段都造小面积的房子。你觉得周边板块，非核心板块的土地还怎么卖？

你核心板块把只能接受低总价的购买力人群全都虹吸光了，那么周边板块势必撑不住价格体系。

有保值的地段不买，有稀缺的地段不买，有配套的地段不买，人家为什么要买周边的呢？

城市运营实际上是非常重要的点，我之前10月9号回答读者杭州的楼市，你去认真读第51段话。

今天刚好一个星期过去，我一星期前的话就应验了，杭州今天官宣新政，增加主城区购房名额，降低首付比例。

我为什么一个星期前能提前告诉你？这不是靠预测。

这就是你要分析城市运营方的底线在哪里，手里的牌是什么。你自己也会得出相同的答案。

回到我们的话题，以上三点就是当下的房地产市场现状。

对比人口，对比家庭结构，假如，我是指假如多胎家庭恰好都是有钱的家庭，那么正好是可以对应的。

俗称有钱的，孩子多的，都住进核心城市的核心板块，都住四居室，五居室，甚至带保姆房的高单价，高总价的改善型。

没钱的，都住核心城市的边缘板块，都住低单价，小面积，低总价的刚需房。

问题在于，人口结构与钱是这样线性么？

是，也不是。

人口结构固然受到家庭收入的影响，俗称这年头没点钱，谁敢生三胎。

但是，更多的时候，是受到地域影响。

你想想看，江浙沪独生女这个词儿是怎么流行起来的？

为什么没有流行粤港澳独生女呢？

难道是粤港澳没钱么？好像不是吧，论经济，珠三角排名还在长三角之上。

答案只有一个，珠三角生多胎比较积极，至少相对于长三角积极多了。

这就是我说的，你纵观全国，也许符合三胎家庭平均相对于一胎家庭的家庭资产更高。

问题是，这件事并不是在每个城市里均匀分布的。

上海的核心板块改善型房产，翘首以盼广东的三胎家庭，盼得来么？

我把关键给读者已经找出来了，有心人应该明白我在说什么。

结论呼之欲出。

千万不要笼统地讲，三胎家庭比例的扩大，对大户型是利好。

不要这么笼统，你要具体到每个城市。

你要弄清楚三胎家庭比例扩大是一个全国数据，不是每个城市的城市数据。

就像全国人口增加也好，减少也罢，具体到每个城市，有的在增加，有的在减少。

即便具体到一个城市里，有的板块在增加，有的板块在减少。

而且即便是增加，你也要看增加的都是些什么人，是不是高净值人群，俗称有钱人。

那么请分析你具体所在的那个城市里的三胎家庭的增长数据图，并且对比你所在城市的核心板块的大户型供应图。

两者要结合起来看。