「博裕」爱「物业」, 两次出手控股「金科服务」, 地产股东「回血」, 各得其所 | IIR

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万科系的万物云即将登陆港股之际（预计9月29日港交所挂牌上市），2020年11月分拆上市的物业公司金科服务（09666.HK）今日公告，如无意外，同是万物云股东的博裕集团（2017年3月，万科曾披露，万科物业（成立于1995年，属于万科集团的全资子公司，2020年10月31日更名为“万物云”）引入两家战略投资者，分别为博裕资本和58集团；2021年11月5日，万科正式官宣万物云分拆及赴港上市计划，据万科中报，今年上半年万物云营收143.5亿元，预计万物云IPO市值区间在549.72-615.08亿港元），将通过包括今日的两次入股，共计约85亿港元，成功入主金科服务，成为其控股股东。

而金科服务原母公司金科股份（000656.SZ，全名“金科地产集团股份有限公司”），也将在地产寒冬中，再得近50亿港元资金，以解决流动性问题，并保障房屋交付。

2022年上半年，金科股份将“保交楼”作为经营原则，保障“现金流安全”为生命线。上半年实现销售收入约417亿元，销售回款536亿元，回款率超100%。有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元（据金科股份2022年8月30日发布的半年报）。

今年以来，刚上市不久的金科服务股价下跌约7成，但截至2022年6月30日，金科服务仍拥有现金及现金等价物仍有约39.36亿元（据金科服务2022年半年报）。

博裕的两笔看似“不便宜”的投资

金科服务（全称“金科智慧服务集团股份有限公司”）是一家大型物业服务类企业，此前是总部位于重庆的金科股份的全资子公司，创建于2000年，2020年11月17日在香港联合交易所挂牌上市。

去年12月16日晚，金科股份发布公告，拟向博裕投资旗下投资主体 BROAD GONGGA INVESTMENT PTE. LTD.(“BROAD GONGGA”)转让其所持有的约1.4亿股金科服务股份，约占总股本的22%，转让金额约为37.34亿港元（每股转让价26港元）。

股份转让完成后，金科股份将继续持有金科服务30.33%股权，仍为其第一大股东及控股股东，博裕投资将成为金科服务第二大股东，持股约22%。

今年年初至今年9月8日金科服务的再次停牌（9.02港元/股），金科服务的股价下跌超7成。要是普通投资人，心里早已无数次想着“止损”，而已是二股东的博裕，则是反其道而行，继续溢价“扫货”。

博裕集团（包括Boyu Group, LLC及其附属公司等）成立于2011年，是一家拥有综合协同平台的另类资产管理公司，专注于私募股权投资、上市公司投资、风险投资及不动产和特殊机会投资。博裕集团采用主题驱动和长期导向的方法，为包括高科技、医疗健康、消费者和商业服务等领域的领先企业提供成长和变革型资本。

博裕投资，在本公告中，指Boyu Capital Management (Singapore) Pte. Ltd.，为博裕集团的一家实体——于新加坡注册的投资控股有限责任公司，而实际最终出资的基金为：Boyu Capital Fund V。

今日（9月27日）午间，金科服务（09666.HK）公告，中金代表要约人（Thematic Bridge Investment Pte. Ltd.，一家于新加坡注册成立的投资控股有限责任公司，最终控股股东为博裕），提出自愿性有条件全面现金要约，以收购全部要约3.97亿股股份，每股12.00港元的要约价，较2022年9月7日（停牌前最后交易日）9.02港元的收市价溢价约33.04%。最高现金代价为47.63亿港元。

IIR据公告，要约人及其一致行动人（博裕集团、金科地产集团和金科股份创始人黄红云；“金科地产集团”指金科股份持有的33.33%及其附属公司持有的0.01%）持有金科服务已发行股本总额的53.05%，其中，博裕集团至此持有22.69%。

由于要约人希望金科服务在要约收购结束后仍维持上市地位，而此次要约收购后，金科服务的公众持股数量比例将低于公司适用的最低水平——23.4%。金科服务在公告中也表示，要约人将会在要约结束后的合理期限内采取适当措施，使公司的公众持股量恢复至至少23.4%。

今日公告后，金科服务自13时起正式复牌，至收市跳涨超30%；而金科股份（000656.SZ）股价也有所上涨（2.22元/股，涨幅3.26%）。

你永远要相信物业公司的“现金力”

物业服务业具有永续轻资产、稳定现金流等特点。在当下，业绩在增长、价格在低位的金科服务，无疑还是一个相对稳定且“便宜”的好资产。

Choice数据显示，2016年至今，港股上市的物业管理公司数量从10家增加至62家，而2020年、2021年两年就占据了超过一半，两年共有32家物业公司登陆资本市场（2020年18家，2021年14家），其中也包括许家印的恒大物业。

去年年初，“头牌”碧桂园服务和华润万象生活的市值，一个突破2000亿港元，一个突破1000亿港元；而今年，营收排名前10（2021年）的港股物业管理公司股价表现均不理想，去年下半年至今，华润万象生活市盈率（TTM）从约120倍下降至约30倍，碧桂园服务市盈率（TTM）从约80倍下滑至目前的不到10倍，金科服务则是由超过20倍，下降至如今约7倍左右。

而据金科服务2022年半年报，其上半年合约管理面积共3.74亿平米，在管面积2.51亿平米，合约在管面积比达1.5倍；独立第三方业务占比提升至63.7%，均在增长。而其上半年营收25.65亿元，同比下降0.89%；归母净利润3.57亿元，同比下滑31.9%。相对于市值的暴跌，金科服务的业绩下滑并没有那么惨烈。

如果与即将登陆港股的万物云相比（静态市盈率约30倍），买金科服务这个上市公司，无疑划算得多。

更何况，截至2021年末，金科服务的现金及定期存款约51.67亿元，无有息负债；截至2022年6月30日，金科服务仍拥有现金及现金等价物，约39.36亿元。

近两年，物业公司“救急”地产公司，房企们靠“物业”回血、“输血”的现象并不少见。今日披露的要约收购计划后，博裕将控股金科服务，这也意味着，这家物业公司将更加独立，博裕资本也将有能力阻止或更加规范地处理这类类似交易。

7月31日，金科服务曾披露一则关联交易，公司与金科股份签订一份借款协议，将向金科股份提供不超过15亿元的借款，年化利率8.6%。

虽然公告中明确告知，借款期间，金科股份需提供资产作为担保，抵押率不得低于60%。但公告发布后，8月1日金科服务开盘后持续跳水，跌破10港元，创历史新低。

投资者更多可能的疑虑是，这与恒大物业134亿元存款因向第三方提供质押保证金而被银行强制执行，用于偿还集团境内外债务等问题，相当类似。

而据金科服务当时自述的借款理由和“裨益”，其表示，金科股份有了这笔资金，可以继续开发和交付，在这个前提下，才有物管项目交到金科服务手中，保证来自关联方的在管面积。

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