机构投资者评论Institutional Investor Review：记录最杰出的投资人物与事件
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要问2022年最受欢迎的公募基金产品是什么？“公募REITs”必是榜中之一。
自2005年以来的早期探索、2014年后的“类REITs”实践，到2020年4月24日，证监会、发改委联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号，简称“40号文”）,公募REITs十余年的论证探索，终于在2020年正式拉开序幕。2021年3月，“十四五”规划纲要（《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》）中提出：“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。”从“开展试点”，到“推动发展”，纲要为基础设施公募REITs后续的发展定了“基调”。经济下行、经济增长动能放缓的背景下，REITs作为存量市场资产管理工具，在盘活存量资产，降低政府和企业债务风险等方面，都能发挥不小的作用。2021年6月21日，首批9只基础设施REITs产品正式上市交易（上交所5只，深交所4只），虽然截至今日，正式获批并发售的基础设施REITs产品也不过20余只，但是，当IIR从发改委、证监会、国资委及各地发布的配套政策，及新近完成发售的“华润有巢REIT”的火爆程度来综合观察（以公众投资者为例，华润有巢REIT拟向公众投资者发售0.6亿份，实际公众投资者有效认购基金的份额数量为195亿份，达到325倍！详见下文详细内容），如今，我们不得不说，喊了多年的公募REITs（基础设施先行），这次看来真的要火了。在2020年4月“40号文”推出前，国内不动产主要通过赴香港发行REITs上市和境内发行“类REITs”来进行实践。2020 年8月3日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号，以下简称““586号文”，成文时间：2020年7月31日），通知明确了基础设施REITs试点的地区和行业范围。2020年8月7日，证监会在此前征求意见稿的基础上，修订并正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（〔2020〕54号），明确了基础设施REITs产品定义与运作模式，基金份额发售方式，并规范基金投资运作，加强风险管控等。2021年3月，“十四五”规划纲要提出“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，为基础设施REITs后续的发展正式“定调”。2021年6月21日，首批9只基础设施REITs产品正式上市交易。2021 年7月2日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》（发改投资〔958〕号，以下简称““958号文”，成文时间2021年6月29日），就基础设施 REITs试点项目的区域和行业范围进一步明确并扩围。以下，是截至“958号文”发布时，我国公募REITs相关政策16年来的探索发展脉络。IIR综合对比发改委2020年的“586号文”与2021年“958号文”，除交通、市政、生态环保等传统领域外，“仓储物流基础设施”细化了范围，“能源基础设施”被纳入，并重点集中在绿色、新能源领域；扩围纳入的还有重要并千呼万唤的“保障性租赁住房”；此外，“958号文”统一定义了“新型基础设施”的相关范畴，并新增“园区基础设施”、“其他”如水利、旅游基础设施等新试点范围（见下图IIR梳理比较）。2022年5月31日，证监会宣布，为落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》关于通过发行REITs等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资的工作要求等，在前期REITs试点工作基础上，证监会指导上交所、深交所发布《新购入基础设施项目（试行）》（“扩募新规”，上交所、深交所同日也发布相关指引；目前，首批9只公募REITs中已有5只发布拟扩募公告）。8月底，证监会又会同国家发展改革委等相关方，制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。2022年11月7日，发改委印发《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（发改投资〔2022〕1652号），再次发布关于民间资本的政策文件，共提出6个方面的21项具体举措，其中第（十一）条指出，“支持民间投资项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。在发行基础设施REITs时，对各类所有制企业一视同仁，加快推出民间投资具体项目，形成示范效应，增强民营企业参与信心。积极做好政策解读和宣传引导，提升民营企业参与基础设施REITs试点的积极性，拿出优质项目参与试点，降低企业资产负债率，实现轻资产运营，增强再投资能力。（证监会、国家发展改革委牵头，国务院相关部门及各地区按职责分工负责）”2022年11月11日，中国证监会、国务院国资委联合发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》（证监发〔2022〕80号），其中第（十一）条提到，“支持中央企业开展基础设施REITs试点。重点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs，鼓励回收资金用于科技创新领域投资，拓宽增量资金来源，完善科技创新融资支持。”此外值得一提的是，该通知还包括多措并举重点支持高新技术产业和战略性新兴产业及转型升级等领域中央企业发行科技创新公司债券；鼓励中央企业产业基金和创业投资基金发行科技创新公司债券，募资用于对国家重点支持的科技创新领域企业进行股权投资；鼓励中央企业建设创新要素集聚能力突出的科创孵化园区，发行科技创新公司债券支持园区运营，并通过股权、债权和基金等方式支持园区内科创企业，带动相关产业链向高端转移等。从目前公募REITs相关政策框架的发布部门看，发改委先期在主导公募REITs试点范围、项目要求、试点项目库等；证监会在主导设计公募REITs的结构和运行机制，制定投资者构成、参与方要求、信息披露要求等涉及金融产品的相关制度；如今，则是证监会、发改委、国资委纷纷出动，全面推进基础设施REITs试点，不过，短期内似乎仍将以“中央企业”为主。在多部委政策出台并持续更新的过程中，各地也出台各类支持文件，配合推进公募REITs。其中，上海在去年6月，还印发《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，提出依托上海金融中心的优势，要将上海打造成具有国际竞争力的REITs发展新高地，和REITs产品发行交易首选地。今年9月15日，长三角一体化示范区举行新闻发布会，苏浙沪三地联合发布《关于进一步支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策措施》，措施提出科技创新赋能、存量资产盘活等10个方面、17条举措，指出要推动长三角一体化示范区基础设施REITs联动发展，包括支持开展部分重点存量基础设施项目联合运营，积极争取在交通、水利、生态环保、仓储物流、园区、保障性租赁住房、旅游等基础设施领域发行REITs产品，探索建立“长三角REITs培育中心”等。另外一提的是，2022年9月28日，上海市人民政府、江苏省人民政府、浙江省人民政府联合发布《上海大都市圈空间协同规划》，总面积约5.6万平方公里（海域面积4.7万平方公里）的“上海大都市圈”，也正式确立。这是沪苏浙两省一市深入落实长三角一体化发展国家战略的纲领性文件，也是全国首个跨区域、协商性的国土空间规划，规划范围包括上海市以及周边苏州市、无锡市、常州市、南通市、嘉兴市、湖州市、宁波市、舟山市在内的“1+8”城市市域行政范围。作为中国金融改革与创新的最新成果之一，自今年8月底以来，基础设施REITs审批明显加速。8月29日至9月1日，四天内三个项目先后获得证监会批文。其中，国泰君安资管作为基金管理人和资产支持证券管理人的“国泰君安临港创新产业园REIT”，是“958号文”发布后（试点范围扩展至“园区基础设施”），全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs（8月30日获批）。两天后，同样由国泰君安资管作为基金管理人和资产支持证券管理人的另一个“园区基础设施”项目——“国泰君安东久新经济REIT”也获批，而它更重要的意义是，这是民营园区在公募REITs领域的“破冰”，公募REITs不再仅仅是城投与国央企项目的舞台。2022年10月14日，“国泰君安东久新经济REIT”在上交所鸣锣交易，截止上市首日，共募集资金15.175亿元人民币。“国泰君安东久新经济REIT”由东久新宜集团（去年12月，东久中国（D&J）及新宜中国（NewEase）完成合并，并引入战略投资者，合并后的新集团命名为东久新宜集团，DNE Group）发起，底层资产是位于长三角一体化核心区域的四处工业厂房类产业园区，产业园区均定位于‘高端智能制造’， 空间形态主要是供各类智能制造企业生产经营使用的高标准工业厂房，租户主要集中在精密器械、汽车装备、信息产业、高新材料、环保设备和生物医药等领域。截至目前IIR的查询，上交所、深交所已通过一级发行上市，并在二级市场展示实时行情的公募REITs产品数量，已有21只（已有24只公募REITs）。就基础设施REITs发行规模而言，目前总计发行规模最高的，仍是交通基础设施类REITs，其次为园区基础设施类REITs，而仓储物流类（如中金普洛斯REITs）、保障性租赁住房类（如以下介绍的华润有巢REIT）、能源基础设施类（如鹏华深圳能源REIT，三季报财务指标最突出，净利润1.95亿元）、生态环保类的规模，也似乎将在“958号文”的影响下，迎头赶上。就基础设施REITs发行热度而言，近期公募REITs的发行都非常火爆。基础设施REITs获配机构类型，一般分战略投资者（配售比例大约60%-70%）、网下投资者（配售比例大约20%-30%）、公众投资者（配售比例大约10%左右）三类，近期发行的“中金安徽交控REIT”，网下投资者和公众投资者的有效认购申请实际确认比例为2.94%和5.95%；“华泰江苏交控REIT”更低，网下投资者有效认购申请实际确认比例为0.86%，公众投资者为0.83%；而最新又打破记录的，是“保障性租赁住房类”基础设施REITs——华润有巢REIT。华夏基金旗下华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润有巢REIT”)，是华润置地旗下有巢住房租赁(深圳)有限公司、中信证券、华夏基金联合推出的REITs项目，也是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，于11月1日正式获得证监会发行批文。华润有巢REIT底层资产是由有巢住房租赁开发经营的两处保障性租赁住房项目：有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。上海松江区着力打造松江新城、长三角G60科创走廊、产城融合示范片区等重点区域，聚集了众多人才。此次华润有巢REIT的获批发行，将为解决上海市新市民、青年人的租住问题贡献力量，同时，持续增长的租住需求也将为华润有巢REIT提供更广阔的市场发展空间。在上海市政府大力支持下，作为保租房REITs的新成员，华润有巢REIT的发售，可谓火爆。华润有巢REIT原定于11月14日至15日发售，协商确定的认购价格为2.417 元/份。不过，战略投资者（11家）、网下投资者（107家网下投资者管理的432个有效报价,有效认购基金份额数量为298.5310万份）和公众投资者(公众投资者有效认购基金份额数量为195.1395265097亿份)认购踊跃，IIR据华夏基金管理有限公司的多份最新公告，公众投资者不得不被提前一天结束认购（止于11月14日），而今日（11月17日)最新发布的公告显示，3亿份初始战略配售发售份额（占比60%）已被11家战略投资者根据战略配售协议，并按网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，确认比例100%；网下投资者有效认购的申请，实际确认比例为0.46896302%；公众投资者的有效认购申请实际确认比例更低，仅为0.30747230%。而11家战略投资者，包括人寿、泰康、平安等险资巨头（事实上，网下投资者认购也有包括这两家险资的多家险资），以及中金、中信、光大等头部券商系等。就基础设施REITs目前最重要的发行对象——“战略投资者”而言，保险公司及保险资管产品，是配置金额最多的类型之一。2021年12月，银保监会印发《保险公司偿付能力监管规则（Ⅱ）》（自2022年起实施），对保险资金投资银行股、大盘蓝筹股和公募REITs等给予优惠政策，支持保险业参与资本市场改革，维护资本市场健康平稳发展（规则Ⅱ对保险公司投资公募REITs，允许最低资本按照80%的比例进行计量，以支持资本市场改革发展）。今年9月1日，中国银保监会有关部门负责人就偿付能力监管引导保险业服务实体经济、支持资本市场发展有关情况答记者问中表示，截至今年二季度末，保险业共投资公募REITs约70亿元，占公募REITs总规模约13%左右，是重要的机构投资者。最后，从基础设施REITs产品目前的表现看，截至2022年11月15日，已上市的公募REITs产品，上市以来平均涨幅24.47%；17只公募REITs前三季度平均上涨6.4%（同期沪指下跌16.9%）；多数项目盈利，最突出的是上市不久的能源基础设施项目--鹏华深圳能源REIT，其营收为64,057.86万元，净利润为19,467.06万元，遥遥领先于其他产品；排名第二的是平安广州广河高速REIT，营收和净利润分别为20,742.91万元和7312.39万元；可供分配金额看，两者也在报告期内居前。总体而言，从国家战略方向看，基础设施REITs有助于长期盘活存量资产，提振市场信心，甚至或许是部分不动产领域的“软着陆”方案，降低地方债务负担，防范系统性金融风险；此外，从资产配置的角度看，REITs产品为投资者提供了风险收益介于股债之间的更多选择。不过，还处在试点阶段的基础设施REITs，目前单项目“一事一议”的特征仍然突出，也因如此，公募REITs产品目前的资产质量相对较优，市场资金配置意愿强烈，一级发行及二级市场表现都相当亮眼。此外，不少银行积极参与到REITs代销、托管等业务中，也有部分银行设计了REITs并购贷款产品。但是，目前基础设施REITs产品基本采取“公募基金+ABS”契约型架构，结构复杂，从REITs持有人到底层资产间，存在公募基金管理人、ABS管理人、外部管理机构等多重角色，多层委托代理架构或涉及管理链条过长，信息不对称与利益冲突问题，如何规范运管机构和发行人的关系、形成有效的治理机制，相关顶层设计仍有待进一步完善。此外，我国还未出台REITs产品相关的税收优惠，相关税种的法律法规较为分层，在底层资产划转、收益分红过程中或存在多重征税等问题，这反而会倒逼加大合规风险和产品的监管难度。从项目运营和项目增值看，基础设施项目的运营，并非基金管理人的传统标准化业务，存续期间对基金管理人运营管理能力，更是提出了高要求。未来，在拓宽试点范围，底层资产扩容，稳步推进扩募，完善治理机制的基础上，当REITs 市场参与各方更加成熟理性，优质资产积极参与，流通份额持续增多的大趋势形成，公募REITs市场的配置价值，将更加凸显。