机构投资者评论Institutional Investor Review：记录最杰出的投资人物与事件
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总部在新加坡的凯德集团（CapitaLand），是横跨多元资产类别的地产集团。在国内，其在一、二线城市开发的来福士广场、凯德MALL等地标综合体最为大众所熟知，而它的“轻资产扩张+基金化运作”的投资运营一体化模式，也常被称“凯德模式”。
2020年，受疫情等因素影响，在新加坡上市满20周年的凯德集团录得净亏损。
去年年初（2021年3月），凯德集团宣布业务重组，一方面，整合旗下的投资管理和旅宿业务为“凯德投资”（CapitaLand Investment Limited，CLI），并作为新的上市主体，通过介绍方式于2021年9月20日在新交所上市；新的凯德投资成为亚洲最大房地产投资管理公司、全球仅次于加拿大博枫、美国黑石的第三大交易所上市房地产投资管理公司。
另一方面，凯德集团将房地产开发业务私有化为“凯德地产”（CLD），进一步摆脱重资产对其资本市场的束缚，凯德地产将继续开发和培育项目，并成为凯德投资的重要项目储备来源。
按照凯德投资（中国）首席执行官潘子翔（Puah Tze Shyang）先生此前接受采访时的说法，重组之后，凯德由一个具备资管能力的开发商，转型为一个有开发能力的资管方。
去年，凯德投资获得了私募基金管理人资格，今年6月宣布推出首只人民币基金，刚刚过去的11月3日，其又宣布成立两只主要投资于中国商业园区的核心人民币基金。
今日，IIR综合整理以凯德投资（CLI）为主线的这家房地产资管上市平台业务模式、过往数据及最新财报（2022年11月4日发布）等，以更完整地学习其长期投资的闭环商业模式，及在中国的业务布局趋势。
如前述，凯德集团的业务聚焦房地产投资管理（CLI）和地产开发（CLD），凯德投资（CLI）的多元房地产资产类别，包括购物中心、办公楼、旅宿，以及如今在加码的产业园区、工业及物流地产和数据中心等。而凯德投资（CLI）的经营模式，就一个项目的完整周期而言，从开发，到孵化培育，再到形成稳定的现金流，注入到上市REITs释放项目成熟后价值，凯德投资会运用其自有资金、PE基金和REITs平台来综合开展投资；通过基金管理、旅宿管理和全面的运营能力，来扩大其基金管理规模（FUM）和费用相关收益(FRE)，形成长期投资的闭环。管理规模：资产管理规模约合6659亿元人民币，房地产基金管理规模（FUM）约合4405亿元人民币（860亿新元），中国为境外最重要市场。
去年9月20日，凯德投资正式上市，上市前凯德投资旗下资产管理规模（AUM）约为1190亿新元（截至2021年6月30日的统计数据，如按最新汇率折算，目前约合6096亿元人民币，846亿美元）；房地产基金管理规模（FUM）约为830亿新元（按最新汇率折算，目前约合4252亿元人民币，590亿美元）。截至今年9月30日，凯德投资的资产管理规模约为1300亿新元（约合6659亿元人民币，925亿美元），房地产基金管理规模（FUM）为860亿新元（约合4405亿元人民币，612亿美元；截至2022年9月30日，凯德地产（CLD）的投资组合价值仅约213亿新元）。从资产管理规模(AUM)的类别分布看，旅宿类资产占比最高（460亿新元，35%），其次为新经济资产（260亿新元，占比20%，新经济资产包括产业园区、工业及物流地产和数据中心）及综合体（240亿新元，19%）；从基金管理规模（FUM）的类别分布看，新经济资产占比最高（28%）；而如从地域分布看，凯德投资9成以上的资产在亚洲区，而中国区的房地产资产管理规模占比最高，规模460亿新元，占比达35%，基金管理规模也是排在新加坡（42%）以外的最大持仓市场（31%）。基金类型：6支上市基金+29支私募基金；基金管理费相关收益(FRE)由私募基金推动。凯德投资（CLI）的投资平台，按类型分，主要有上市基金（Listed Funds）及私募基金（Private Funds）。上市基金由5支房地产投资信托基金（REITs）及1支商业信托组成，私募基金则由遍及亚太、欧美的29支私募基金组成（见下方图中的明细）。凯德是新加坡最大REITs管理人，从其上市的6支基金看（基金近期有更名，以下为最新名称），凯德综合商业信托（CICT）、凯德腾飞房产投资信托（CLAR）是其投资于商用物业的旗舰信托；凯德雅诗阁信托（CLAS）是亚太地区最大的酒店信托；此外，凯德有三支聚焦新兴市场的REITs，分别聚焦于中国、印度和马来西亚。凯德中国信托目前是新交所最大的中国资产REITs。在凯德投资的29支私募基金中，中国有9支，持有 28 处房产，FUM 为 206 亿新元；2022 年第三季度，新设5支基金，其中两支为最新在中国设立的人民币基金，CPBCF I 和 CPBCF II，总规模约为40亿元人民币（CPBCF I 规模3.8亿元人民币，CPBCF II规模36亿元人民币）。
虽然年初至今凯德投资的基金管理规模（FUM）与去年同期持平，但基金管理费相关收益(FRE)较去年同期增长16%，从2.92亿新元增长至3.39亿新元，主要由私募基金推动（第三季度单季FRE从去年Q3的9500万新元，增长6.3%，至1.01亿新元）。总体来看，凯德投资的出资人结构，目前保险资金占据近一半（47%），其次为养老基金（24%），而合作的出资方，68%为亚太区机构。资本循环方面，季度新投资42亿新元，退出24亿新元，“减”写字楼及零售（退出占比分别为68%，14%），“增”新经济（投资占比27%，远高于退出占比的4%），成交价格较其账面价值平均溢价14%。中国区投资重心：更多募集人民币基金，向新经济资产偏移
凯德集团的投资组合遍及全球40多个国家的260多个城市，目前在中国40多座城市管理200多个项目（但从具体城市看，IIR据凯德官网的最新新闻稿，凯德投资目前在中国的五个重点的核心城市群是：北京/天津;上海 / 杭州 / 苏州 / 宁波;广州/深圳;成都/重庆/西安和武汉）。如上所述，中国区是凯德集团及凯德投资的重仓之地，但从投资倾向上看，目前凯德在降低商办比重，投资重心向新经济类别（如前述，包括产业园区、工业及物流地产和数据中心）的资产投资偏移。2019年，凯德宣布与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。星桥腾飞集团总部位于新加坡，业务版图横跨11个国家，在中国上海、苏州、北京、大连、西安、杭州和广州等11个核心城市，拥有并运营管理门类齐全的商务地产空间。这笔交易，也让凯德投资在中国的资产类别扩展至商务园/产业园。去年，凯德36.6亿元收购了位于上海市闵行区的超大规模数据中心（4月）；约5亿元收购大连软件园腾飞发展有限公司剩余50%的股权（此前已持有50%）；10月，总计约16.83亿元收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。近60亿元重新部署中国新经济资产的同时，凯德去年6月一把向平安人寿出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，资产组合总资产价值为467亿元人民币，平安人寿收购其中部分股权，总投资额不超过330亿元（凯德继续负责六个项目的运营及资产管理）。不过，凯德并没有彻底抛弃中国地产，今年，它还史无前例地“捡漏”了法拍房。2022年10月17日，凯德最终以七折的价格、20.37亿元竞拍拿下北京东三环核心写字楼物业博瑞大厦，收购方穿透后由凯德（中国）商用有限公司（隶属于凯德投资）间接全资持股。在调仓、换仓的同时，凯德投资去年也获得私募基金管理人资格（中基协登记），成为少数在中国获得私募股权基金管理人资格的外资企业，并已经官宣募集了3支人民币基金。今年6月22日，凯德投资官宣与一家国内资产管理公司合作，推出首只7亿元规模的人民币基金，该基金将借助中国市场的特殊机遇，“以极具吸引力的价格收购上海优质写字楼。交易预计于2022年7月完成”，凯德持股12%。凯德投资11月3日最新官宣的两支聚焦中国商业园区的人民币基金——3.8亿元人民币的CPBCF I和36亿元的CPBCF II，CPBCF I已从凯德投资手中接下位于上海浦东新区张江高科技园区的某资产（凯德投资将继续运营管理该基金及该资产），CBPCF II则将在中国投资一个获得LEED金级认证的领先能源与环境设计商业园，预计将于2022年底完成收购（凯德投资将与该基金主要投资人旗下的资产管理公司共同管理该基金）。据IIR综合查询及判断，凯德投资去年设立的这家管理人注册于上海虹口区，注册资本1000万元人民币（暂不列示相关信息）。目前，该管理人旗下已可查询到一支备案规模约3.8亿元人民币的股权投资基金，凯德两个主体共计持股约10%，其它出资方，还包括4名实力派投资人（包括证券公司、信托公司、上海两家国资企业（同系））。凯德投资非常明确地表示，还将继续扩大人民币基金。而在我们国内，还有一个凯德占尽“优势”的“试验场”——我们刚刚开始从基础设施领域试点起步的公募REITs市场，今年9月，证监会已批准了首批以标准厂房为基础设施资产的产业园公募REITs项目。重仓中国的凯德，想必不会放手这类投资机遇。