2018深圳购房大数据真相：7成以上的购房者在40岁以下，购买千万级产品的客户呈两极分化
样本显示：
2018年，全市住宅市场成交样本中客户的平均年龄为37.0岁，中位数和众数均为35岁。
购房者的年龄分布情况与2017年相近，7成以上的购房者年龄在40岁以下，其中31-35岁的客户占25.1%。
图1：2018年深圳买卖市场客户年龄分布图
深圳购房年龄结构年轻，30岁及以下的客户占比即超过四分之一，这部分人群的工作年限大多在10年以内，能积累的财富较为有限，可以推断这部分的客户在购房时，其所在家庭一般会提供金钱资助。31-50岁是人的黄金年龄，作为创造社会经济效益的中坚力量，这个年龄层的客户合计贡献65.0%。
不同年龄阶段的客户因家庭情况、个人意愿及社会差异等层面之因素，持有不同的需求内容和需求偏好。为了解不同年龄层的购买者对不同物业的承受能力和需求状况，以下将对样本中购房客户的年龄层和所购物业的具体情况进行交叉分析。
通过划分年龄段发现：
受购买力限制，90㎡及以下的物业在各个年龄层的客户群体中普遍受到青睐。其中在26-30岁的客户中的相应比重最高，为75.5%，可见这部分的客户群体具有刚性、首套、1房-小3房的需求特征。
从25岁往上走至50岁左右，客户对于60㎡以上物业的需求整体呈现逐步增长的态势，小2房-小3房的居家需求是其主要的购房方向。
购买60-90㎡物业的客户比例在各个年龄层中均具有压倒性优势。
家庭规模推高居住需求，在40岁以上的客户群体中，偏好144㎡以上物业的占比大幅领先于25-40岁的客户。
对比2017年和2018年的成交面积分布情况，各客户群体的偏好差异较小，仅在≤25岁的客户群体中出现了较为明显的差异。对比具体样本，我们认为主要原因如下：
这部分客户群体的基数相对小，相应地数量变动引起的百分比变动较大。
年轻人的工龄有限，可以推论其多为被动式购房，其行为的直接实施者应来自于家庭，可以看到，这一群体中有高达36.5%购置了90㎡以上的物业，相对去年进一步提高，这一比例也为各年龄层最高。
购买40㎡及以下物业的年轻客户较去年有明显减少，除了样本选取的局限性、这部分客户的总量相对小和市场供应结构等因素外，7.31政策带来的购房门槛提高或也是造成此类需求减少的可能因素之一。
分析样本数据显示：
总价在500万元以下的物业之需求在不同年龄层中的客户中都占据主流，最高为26-30岁客户的70.9%，最低为41-49岁客户群体的52.0%。
从数量来看，26-40岁的客户群体是购买中低端物业的中坚力量，其中在26-30岁的客户中，购买300-500万元物业的比例最高，达到了40.5%。
进入30岁以后，整体需求从中低端向中高端转移，购买300-500万物业的客户在其所在群体的比例减少，相对地购买500-1000万物业的占比提高。在41-49岁的客户中，这两个比例分别达到各群体中相应比例的最低和最高，分别为23.6%、29.1%。
购买总价在千万级产品的客户年龄呈两极分化，≤25的客户群体以21.9%夺得第一，之后分别是41-49岁、50岁以上的客户群体，依次为18.9%、17.1%。如前文所述，年轻客户的被动购房行为较多，其“豪气”多来自于家庭，对比历史成交也可得到类似结果。另外，参考样本数据可以看到，≤25岁、购买千万级物业的客户中，有6成以上来自广东省内。
千万级产品中，在购买1000-1500万的偏高端需求上，50岁以上的客户具有明显优势，为11.1%；而在购买1500万以上的“顶豪”物业的比重上，41-49岁的客户相较其它年龄层要高，为11.8%。
整体来看，在40-49岁以前，随着年龄增长，客户对中端定位物业的需求逐步提高，这是一个或争取上车，或累积财富、向高层次需求转化的时期。可以看出，选择500万以下物业的客户在30岁左右达到顶点，之后逐步降低，至40-49岁降至最低点，之后又出现回升，这一定程度是首套、改善、二套、投资等各类需求主导不同年龄层客户偏好的具体体现。
另外，购置300万及以下“入门级”物业的客户在各自群体的比例，在30岁以上年龄层的客户中普遍较高，这体现出客户对于上车盘、学区房、投资用小户型等的购买需求。
图4：不同年龄层客户所购物业的单价情况分布图
各年龄层均有5成左右的客户选择了6万元/㎡以下的物业，有8成左右选择了8万元/㎡以下的物业。
在40岁以下的客户中，在各个年龄段中选择4万-6万元/㎡这类物业的客户占其所在群体的比例均是最高。
25岁及以下的客户需求分化，在“4万元-”和“8万元+”这两个组的成交中占比均领先于其它年龄层，刚需上车、或高净值家庭的支援是其购房特点。
从比例和数量看，26-35岁的客户对于中等价位的需求最高，购买物业的单价以6万元/㎡为中心，7成以上集中在4-8万元/㎡左右，亦占该单价类型物业所有成交的45%以上。
数据结果符合普遍认知，购买8万元/㎡以上类型物业的占比，在40-49岁的客户群体中达到最高。而到了50岁以上，或因为小型投资、二套购房的需求增加，选择中等价位物业的比重再度回升。
来源：深圳美联物业 （微信号 meiliansz）
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