罗湖木头龙零星房屋征收补偿方案出炉：建筑面积1:1.2、套内面积1:1！8大要点征求意见
昨日罗湖政府在线网站上挂出一份文件,对深圳木头龙零星房屋征收项目补偿方案公开征求意见。
乐居综合整理自乐居深圳、深圳大件事、罗湖政府在线
这是继本月初木头龙片区发布零星房屋征收提示后，木头龙旧改项目又一新进展。
这份文件里到底都有什么信息？
又释放出什么信号？
可提炼出8大要点
1、三种补偿方式：
货币补偿：评估机构评估，以价高者为准；
产权调换：建筑面积1:1.2、套内面积1:1；
货币补偿与产权调换相结合;
2、征收提示后，新建、改建、装修等行为不再补偿增加部分；
3、非住宅类：“红本”商业房屋予以货币补偿；
4、在房屋征收决定公告之日起60天内完成签约并移交房屋交付产权的，额外奖励500元/㎡、60-90天，奖励300元/㎡、90天后不奖励;
5、补偿装修标准800元/㎡，有异议的可提出评估申请，按评估价补偿；
6、住宅、办公搬迁费标准40元/㎡、商业类60元/㎡。需要二次搬迁可一次性付清给两次搬迁费；
7、实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费;
8、签约期限为房屋征收决定公告之日起90日内（含90日），签约期限内达不成征收补偿协议的，报请罗湖区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
那这份文件具体讲了些什么？我们一起来仔细看看。
根据《补偿方案》，罗湖区城市更新和土地整备局是本项目的房屋征收部门，翠竹街道办事处是本项目的房屋征收实施单位，受罗湖区城市更新和土地整备局委托负责征收补偿工作具体事宜。
A. 房屋征收部门对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。
被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。
B. 除《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）及深圳市人民政府另有规定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。
具体如何进行补偿呢？
《补偿方案》规定，住宅类房屋的被征收人——
① 选择货币补偿的，对商品性质房屋（“红本”）的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。
② 选择产权调换的，住宅类房屋被征收人可选择产权调换方式进行补偿，按被征收房屋房地产权证书记载的建筑面积1∶1.2予以产权调换，或按被征收房屋房地产权证书记载的套内建筑面积1:1予以产权调换。房地产权证书或者房地产登记簿没有记载套内面积或者记载不明的，按证载建筑面积1:1.2予以产权调换。
对非商品性质房屋的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定的价格或市房屋征收部门发布的房屋征收补偿基准价格确定，以价高者为准，并根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）附件进行补偿。征收商品性质（“红本”）商业房屋予以货币补偿。
在房屋面积与用途认定方面——
《补偿方案》明确，被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准；但房地产权证书记载与房地产登记簿记载不一致的，以房地产登记簿记载为准。
房地产权证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积（包括套内建筑面积）的，根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。
若仍无法认定被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）的，应当根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）的规定进行测绘。
选择房屋产权调换的，被征收人应选择所提供的安置房源中面积与应安置面积最相近的套型。
产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）超过应补偿建筑面积的，超出面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；
产权调换房屋建筑面积（包括套内建筑面积）小于应补偿建筑面积的，差异面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；
被征收房屋市场评估价高于产权调换房屋市场评估价的，以市场评估价的差额结算差价。
《补偿方案》内容显示，签约期限为房屋征收决定公告之日起90日内（含90日）。房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请罗湖区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
值得注意的是，签约期限内被征收人与房屋征收部门签订征收补偿协议并按约定腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，分不同情况给予不同的奖励。
在房屋征收决定公告之日起60日内(含60日)完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，按被搬迁房屋建筑面积500元/㎡给予奖励。
在房屋征收决定公告之日起60日至90日内(含90日)完成签约并在补偿协议约定时限内腾空、移交房屋及交付产权注销相关资料的，按被搬迁房屋建筑面积300元/㎡给予奖励。
对于被征收人搬迁产生的费用——
《补偿方案》规定住宅、办公类房屋标准为40元/平方米，商业类房屋为60元/平方米。
被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。需要注意的是，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，给予两次搬迁费用，并一次付清。
在临时安置费补偿上——
按照《补偿方案》相关规定，实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排过渡期的周转房，过渡期内的临时安置费以被征收房屋的建筑面积计算，移交房屋及交付产权注销相关资料后，参照同类房屋市场租金按期支付临时安置费，市场租金由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。支付临时安置费的计算期限为被征收房屋移交之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。
因征收人的责任，延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时安置费：
逾期1至3个月时按原临时安置费标准增发50%，
逾期4至8个月时按原临时安置费标准增发70%，
逾期9个月以上时按原临时安置费标准增发100%。
实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。
已经对房屋进行了装修
或者从事了生产活动
是否会获得补偿呢？
《补偿方案》中列明了相关条款
被征收房屋（含擅改经营性用途的住宅、商业房屋）室内自行装修装饰按建筑面积计算，以800元/平方米的标准进行补偿，被征收人有异议的，被征收人提出评估申请后，按照评估确定的重置成新价给予补偿，无论评估结果高于或低于800元/平方米，均以评估结果为标准进行补偿。
室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。
此外，因征收引起的停产、停业的，能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿；能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。
值得注意的是
征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的也可获得赔偿。
能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿为现经营性用途房屋租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36月（即3年）。
能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿为现经营性用途房屋租赁市场租金—原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）。
△张贴的木头龙片区零星房屋征收公告 摄影：深圳乐居
△在木头龙业主之家，大约十几个人正在离开，其中一位边笑边说，“可以安度晚年了”。摄影：深圳乐居
△木头龙小区已拆除大部分，由于没有物业的管理导致周边野草丛生，大量建筑垃圾遗留。摄影：深圳乐居
△老旧的楼房布满藤类植物，更显沧桑。 摄影：深圳乐居
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△截止2019年7月1日，剩余未签约业主4户。摄影：深圳乐居
2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个旧小区被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划，成为旧住宅区更新改造的试点项目。
△深圳城市更新单元第一批计划进度表
9年来，除规模较小的沙河鹤塘小区、兴业生活区、以及桥东片区签约达到双百外，其余均无成功范例。
△木头龙小区位置图
木头龙小区位于罗湖区华丽路与爱国路交界处，在地铁3号线翠竹站附近。作为列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的项目，木头龙旧改因体量之大，横跨时间之长而成为深圳住宅区更新的风向标。其所呈现出的人间悲喜，所涉及到的各大利益方，所经历的一切，几乎是涉足商品房住宅区更新的房企都需要面临的问题。只是如今12年光阴弹指逝去，不管是政府、企业、签约还是未签约的业主，都感受到越来越大的压力。
今年，是益田集团进驻木头龙小区的第12个年头。12年来，90%、95%、98%、99.7%......已签约的业主在一次次无限接近100%的喜报中扑空，而益田集团也在漫长的博弈中投入超十亿元。更为悲伤的是，据媒体报道已有49位业主在等待回迁的过程中，带着遗憾离世。
时间拨回2017年10月26日，僵局了10年的木头龙迎来了希望。罗湖区城市更新局发布《关于罗湖区翠竹街道木头龙片区城市更新单元规划修改（草案）的公示》，公示指出，木头龙小区将分为两期实施改造。按照宗地和内部道路的情况，修改原01-02地块为01-02（1）、01-02（2）两个地块。其中01-02（2）、01-03、01-04、01-08和01-09地块为一期实施，占整体面积不足1/4，其余地块为二期实施，三角地更新单元保持不变。且需要配建幼儿园、老年人活动中心、社区体育活动中心及场地等公共配套设施。
△规划修改后，红色部分为一期实施地块
据乐居此前报道，当时在新划分的木头龙旧改二期片区仍有部分居民居住，大多数是上了年纪的老人家以及租房的房客。
当时一位已经签约但还未搬离的B女士在接受采访时说：“本身我们是不想签的，因为母亲多年习惯在本地居住，但附近楼层多已被拆迁，周围环境日趋恶劣，也签约了。”
对于这份分两期实施改造的草案，业内人士普遍认为是具有里程碑意义的。深圳资深地产媒体人朱罗纪接受乐居采访时曾表示，木头龙规划修改（草案）是利好消息，旧改宜小不宜大，切分开，这样一期搬空的就可以先拆了。这是针对木头龙的具体问题想出来的应对措施，前提是木头龙的占地面积足够大，可以切分，对其他大面积的更新项目有一定的借鉴作用。目前深圳有很多旧改项目动辄上百万平，全盘整拆难度非常大，甚至再耗十年也难拆动。这样切分开，一片一片地改，至少有拆迁动工的希望。
乐居查阅周边最新房价发现，目前木头龙小区周边在售新盘仅有深业东岭、阳光城天悦。
二手房方面，据深圳中原统计数据显示，深圳7月成交3629套，成交均价58870元/平，环比上涨1.78%，目前在售房源29441套，挂牌均价55540元/平。其中木头龙小区周边最高的房价已突破10w，为合正荣悦二期。
△数据来源：中原地产
木头龙12年博弈进度一览：
1
1983年：木头龙小区位于罗湖区文锦中路，始建1983年，拆迁房屋栋数共61栋，总户数1340户。
22007年：益田集团进驻木头龙社区，开展业主改造意愿征集工作。
32009年：益田集团正式向深圳市政府申报将木头龙社区列入城市更新单元计划。
42010年：木头龙成为深圳市政府批准列入第一批城市更新单元。
52013年4月：深圳市规土委通过了益田集团提交的木头龙片区城市更新专项规划设计的审批。
62016年：木头龙项目,有109户业主未签约。6月30日，木头龙城市更新项目签约率及签约面积均双双突破95%。
72016年12月：木头龙小区近30户业主与益田集团完成了集体签约。至此，木头龙旧改项目签约率近98%，剩30多户尚未签约。
82017年8月28日：罗湖区人民政府一纸公文通告，针对这种僵持已久的拆除重建类城市更新项目。文内明确表示：“对久拖不决的项目，罗湖区政府将依法规解决拆迁遗留问题。”
92017年10月：罗湖区城市更新局发布关于罗湖区翠竹街道木头龙片区城市更新单元规划修改（草案）的公示。公示显示，木头龙将分期实施修改。
102018年6月：签约率达到 99.7%，剩余 4 户未签约。
112019年8月7日：罗湖区城市更新和土地整备局发布了关于将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目的通知。
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