福田八卦岭规划公示！多个地块调为宅地

近日，深圳市规划和自然资源局发布关于福田[八卦岭地区]法定图则修编（草案）公开展示的通告。

其中，图则对八卦岭地区控制性详细规划相关内容及地块规划进行了局部调整。对比原法定图则发现，部分原土地性质为“商住混合用地”的地块，如今土地性质已调整为R2（二类居住用地）。

根据法定图则（草案）内容，八卦岭地区总用地面积116.05公顷，现状总建面约283.2万平。

规划有30班和36班小学2所，24班初中1所、30班九年一贯制学校1所，现有6、7、9号线、规划有14、24号线等5条地铁线路。

八卦岭现状配套：

交通规划：

八卦岭目前有地铁7号线和地铁9号线，途径站点为八卦岭、红岭北和园岭，另外还有地铁6号线（光明线），2020年8月18日开通，途经站点为八卦岭和体育中心站。

教育资源：

八卦岭片区教育资源不算丰富，尤其是中学资源方面，只有福田华富中学，创于1993年，是“广东省一级学校”。小学有园岭实验小学和园岭外国语小学。园岭实验小学创办于1985年，是广东省一级学校、全国心理健康教育特色学校。园岭外国语小学原名“福田区园西小学”，创办于1987年，2002年与园岭小学、园东小学三校合并办学，命名为“园岭小学一分部”，2012年秋季，学校分开独立办学，更名为“福田区园岭外国语小学”。

医疗配套：

八卦岭目前有2家医院和1家医院体检中心，其中深圳流花医院是二级甲等医院，深圳友谊医院为综合性医院，在治疗结石方面的工作比较出名。除此之外，该片区距离两所三甲医院——市二医院、市妇幼均非常近，医疗资源非常丰富。

文体休闲：

由于八卦岭片区早期为工业区，本身的文体休闲较少，但其横跨罗湖和福田，具有“得天独厚”的区位优势，附近有笔架山公园、深圳体育中心、笋岗工艺城、荔枝公园等，自身形成的八卦岭美食街也别具一格，该片区生活气息浓厚，共享罗湖、福田成熟资源，休闲娱乐都十分方便。

八卦岭地区法定图则（草案）部分重点内容：

八卦岭片区北邻泥岗片区，东至笋岗清水河片区,南与园岭百花片区相接，西邻体育馆；由泥岗西路、红岭北路，笋岗西路，上步北路围合的范围，距离福田中心区约5公里，离罗湖中心区约2.5公里。总用地面积116.05公顷，现状总建筑面积约283.2万平方米，毛容积率2.44。

图则片区现状用地功能以工业为主导，产业结构落后，产能地下，亟待产业升级转型；同时，配套设施有待完善，适当增加综合服务功能。

本次规划以区域融合、产业优先、特色发展、复合开放、以人为本为原则，以轨道交通建设为契机，积极落实相关规划和政府部门的发展要求，紧紧抓住“产业升级”、“设施完善”和“环境提升”三大发展主题，建设产业特征鲜明、配套设施完善、空间环境宜人，具有充足活力与独特魅力的现代化复合型城区。

发展目标：

以轨道交通建设为契机，以“产业升级”、“设施完善”和“环境提升”三大发展主题，建设产业特征鲜明、具有现代都市活力和工业景观魅力，配套完善、环境宜人的复合化城区。

功能定位：

深圳市重要的文化产业和专业服务集聚基地，兼有商业、办公、居住等功能的城市综合型片区。

发展策略：

（1） 功能方面：引导产业升级，增强服务能力；

（2） 空间方面：整合空间资源，强化轨道引领；

（3） 交通方面：健全路网体系，打造复合交通；

（4） 形象方面：挖掘景观特色，重塑地区风貌。

用地布局：

规划综合考虑现状发展基础、自然环境、交通设施布局、可改造用地布局等因素，形成“一轴、两心、三区”的整体规划结构。

（1）“一轴”

以八卦三路形成城市发展轴，连接八卦岭站和红岭北站，往东联系笋岗-清水河片区，往西联系深圳体育馆、华强北片区，强化与周边功能片区的联系。

（2）“两心”

依托八卦岭站、红岭北站，形成两处片区中心，导入研发办公、新型产业、商务商业、产业配套等功能，引导片区功能多元发展，强化产业配套和综合服务功能。

（3）“三区”

根据规划范围内不同区域主导功能的差异划分为三大主导功能区：以研发办公为主的商务办公区、以居住服务为主的居住配套区、以专业性服务和文化产业区为主的产业区。

人口规模与开发强度：

图则片区规划居住人口规模约4.7万人，就业人口规模约15.0万人。

本图则采用建筑规模增量管控方式，图则范围内建筑总规模增量不超过83万平方米，包括居住、商业服务业、工业地上和地下规定建筑面积（不包括公共服务设施和城市基础设施）。

教育设施：

（1）规划片区配置24班初中1处（01-04）；

（2）规划片区配置30班九年一贯制学校1处（DY01）；

（3）规划片区配置小学2处，其中30班小学（DY02）和36班小学（06-03）各一处；

（4）规划片区配置幼儿园5处，现状保留2处（07-03、08-06），规划新增幼儿园3处，其中12班幼儿园（03-17）、12班幼儿园（DY01）和18班幼儿园（DY01）各一处。

轨道交通：

图则片区现状有轨道7号线、9号线经过。其中轨道7号线在片区内设有八卦岭站、红岭北站；9号线在片区内设有红岭北站和园岭站。

图则片区近期规划轨道6号线，在片区内设有八卦岭站和体育中心站，近期规划14号线、远期规划24号线，规划具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。

医疗卫生设施：

现状扩建综合医院1处（03-23）；保留现状门诊部1处（03-12）；

规划配套社区健康服务中心4处，其中现状保留1处（03-23），按已批规划落实1处（01-05），规划新增2处（08-09,DY02）。

城市设计：

本规划应整合区内公共空间资源，提升城市景观风貌，将规划区建设成为城市工业景观和居住景观相互融合，工业文明和城市风貌相互交融的高品质综合城区。

本次规划构建“景观主轴线——景观次轴线——城市门户节点——片区内部节点——地标建筑”的整体景观体系，形成城市工业景观、居住景观相互融合的城市门户地区。

（1）景观主轴线：沿上步北路、红岭北路、笋岗西路、泥岗西路形成的城市景观主轴线，沿线分布着重要的公共建筑及城市标志性建筑，主要以展示城市建设面貌为主。

（2）景观次轴线：主要有八卦路、八卦三路景观轴线。八卦路、八卦三路景观轴线沿路通过轨道站点建设及更新改造，串接居住、商贸、办公等不同景观区段。

（3）城市门户节点：几条景观轴线的交汇处构成片区最为主要的景观节点，其中红岭北路南北两端的节点应承担起区域门户的作用，结合良好的视觉开敞面，形成空间系统化、多样化的门户形象。

（4）片区内部节点：八卦三路景观轴线贯穿整个规划区，并串联起三个重要的片区景观节点，这些节点应该代表其所在的风貌分区，通过高层建筑、绿地开敞空间等标识片区特征。

（5）地标建筑：结合轨道站点进行TOD模式开发形成景观节点。

商住混合用地调为二类住宅用地：

解决“历史遗留问题”的最好办法，就是正视问题，去从根本改变它，使历史成为更好的现在甚至未来。

根据新法定图则，如先科机电、庆安航空、鹏益花园、鹏盛村、旭飞花园等所在地块均由商住混合用地（R31）转为二类居住用地（R2）。

根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城市建设用地共分为8大类、35中类、42小类。

其中R2为二类居住用地，指公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地，一般情况下我们所看到的商品住宅用地均属此类；

而R31，则属于三类居住用地的一小类，三类居住用地范围包括公用设施、交通设施不齐全，公共服务设施较欠缺，环境较差，需要加以改造的简陋住区用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。

公示中提到，本图则所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导，现状已建的合法建筑与本图则规定的用地性质不符的，可继续保持其原有的使用功能；如需改造或重建，须按本图则规定进行。

也就是说图则的改变，对当下的房屋用途并不产生直接影响，更多的是对未来片区内土地供应用途的明确。但也意味着，未来不管是棚改还是旧改的改造方式，“单身公寓”的未来都是清晰可期的。

(2020年八卦岭法定图则)

(2009年八卦岭法定图则)

而事实上，八卦岭因为老工业区集中的特殊的产业分布情况，也正是深圳当前比较适合城市更新的片区之一。

那些昔日为特区建设发挥了重大作用的单身公寓，如今成为了居住体验差的老破小，早已无法满足人们的居住需求，片区内诸多小区城市更新或棚改意愿也比较强烈。

当前，八卦岭片区正处于升级转型阶段，由深业集团负责空间规划，平安集团负责产业规划。片区内有清凤创投、安吉尔大厦、平安大厦、上林苑项目、八卦岭宿舍棚改、岁宝壹品等项目陆续启动，改善预期可见。

来源：深圳城市更新网、咚咚找房、中原大咖、深圳市规划和自然资源局

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