深圳二手房价大致回落到一年前，房租跌回4年前！

深圳二手房价大致回落到一年前水平！

去年成交量下跌

据国家统计局15日上午公布的2021年12月国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，从数据来看，广州和深圳新建商品住宅价格环比分别下降0.6%和0.1%，同比增幅为5.0%和3.3%，二手住宅价格环比分别下降0.3%和0.4%，同比分别增长5.8%和0.6%。

深圳二手房成交价环比便开始下行 成交量下跌

去年2月和8月，深圳和广州分别出台了各自的二手房参考价制度，其中深圳自2021年5月起，二手房成交价环比便开始下行，迄今已连续回落7个月。

测算可以发现，若以2020年12月深圳的二手房价基数为“100”进行计算，则会发现，去年1-4月，深圳二手房还曾一度增长了3%，达到103.03，但经历了连续7个月的回落，到年底时为100.58，仅比2020年12月高出约0.58个百分点。这几乎意味着深圳的二手房价大约回落至2021年初的水平。

据深圳房地产信息网统计数据显示，整个2021年，深圳全年共成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%，创下近六年来的新低。全年二手住宅成交量在4月-10月之间曾出现七连跌，而10月成交量更是仅为1605套。在11月出现小幅上涨后，12月又继续走低，二手住宅成交仅2076套。
对于深圳二手房市场2021年的表现，乐有家营销总裁贺玲认为，2021年二季度，深圳二手住宅看房量及成交量均出现明显下滑，三季度看房量虽然有出现一波回升，但成交量下跌的趋势未见好转，楼市观望情绪浓厚。

关于乐有家发布的《2021年大湾区楼市报告》

根据乐有家近期发布的《2021年大湾区楼市报告》，去年深圳二手住宅房源平均溢价率从年初的2%上升至年尾的7%-8%，溢价率越大说明最终成交时，业主让利的价格越多。

“从8月开始，深圳实际成交价与参考价偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。”贺玲表示。

该报告还显示，去年深圳二手住宅20个热门片区中，同比下跌的有13个，最大跌幅发生在南山南头片区，达到16.7%，而同比上涨的片区中，最大涨幅为4.66%。

另外值得关注的是，5座纳入统计的广东城市，在2021年的末尾，房价均迎来环比下跌。这一点不论是一线的广州深圳，还是三四线的韶关湛江惠州，都没有例外。
对于后市研判，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，市场整体仍处于弱势。从70城整体来看，新房和二手房价格环比跌幅收窄幅度比较小，仍处于阴跌过程中，这一趋势会延续到2022年的一季度。
不过北京上海二手房价在12月出现了环比上升，这使得一线城市二手房价整体止跌。对此李宇嘉认为，二手房市场领先于新房市场，二手房止跌是市场触底的先兆。预计今年一季度一线城市楼市或率先触底。
“我们认为调控越来越理性，也正因为越来越注重预期的引导，2022年应是平稳的一年。”贺玲说。
来源：央视网、南方+（葛政涵）

深圳房租跌回4年前，一年下滑5.5%

临近农历新年，大城市会因为部分务工人员返乡而面临一波“退租潮”，但目前的深圳租房市场似乎比往年更冷。租客难找、房源空置时间拉长、房东主动降价，成为这个冬天深圳租房市场的真实写照。

深圳中原研究中心监测显示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌的趋势，2021年租金均价约72元/平方米，同比下跌5.5%。

值得注意的是，深圳2017年年中的平均月租为72元/平方米。换言之，深圳房屋租金已跌回4年前水平。

租金一降再降

“最近续租房东居然没提涨价。”在深圳罗湖区上班的吴小姐惊讶地说，以往两次续租房东都提了要涨价，她租住的10平方米单间也从三年前的1900元/月，涨到2300元/月，但2021年年末续租时房东却一反常态。

2021年，深圳租房市场确实冷清。在深圳福田区皇岗口岸附近买房的黄先生说，他放租的70几平方米的两居室前两年的月租金都是7000多元，但今年10月租约到期后同一价格挂出却一直无人问津。

对于有房贷的他而言，空租成本实在太高。无奈之下，他只能降价，租金一降再降，最后以6500元/月的价格签下租约，下降近1000元。

这并非个例。深圳中原研究中心监测显示，2021年深圳全市房屋租金呈下跌的趋势。从租金均价来看，2021年租金均价约72元/平方米，和2020年相比，下跌5.5％。

值得注意的是，深圳2017年年中的平均月租为72元/平方米，即深圳房屋租金已跌回4年前水平。

事实上，深圳租金从2018年10月起就已经开始震荡下行，2021年12月全市房屋平均租金为70.4元/平方米。

空置期拉长

随着市场转冷，成交周期也在拉长。

据深圳贝壳研究院统计，2021年第四季度深圳全市租赁需求在逐月减少，且最后一个月降幅还在扩大。第四季度房东成交周期延长至61天，同比增加8天；租客成交周期为26天，同比延长13天。

成交周期变长，则房屋空置期也相应拉长。“以前空出来的房间大概十几天就能租出去，现在空一两个月租不出去都很正常。”深圳福田区一位二房东告诉记者，临近过年空出很多房源，但租金不敢降太狠，不然很难收回房子装修成本。“希望年后回来好一点。”

业内人士表示，从以往经验看，临近年底，部分务工人员返乡退租，导致租赁市场较冷是正常现象。随着年后务工人员返城，住房租赁市场有望回暖。

住房供应加大

租金下调、选择变多，未来租房一族或将更从容。不仅如此，深圳近期出台住房“十四五”规划，官宣将持续加大住房供应。

近日，深圳住建局、深圳发改委印发《深圳市住房发展“十四五”规划》。《规划》明确，规划期内计划供应居住用地不少于15平方公里，力争达到17.5平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的70%。

规划期内计划建设筹集住房89万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房40万套（间）。

规划期内计划供应分配住房65万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房20万套（间）。供应分配保障性租赁住房占供应分配住房总量的比例不低于30%。

此外，《规划》中有一节专门阐述“加快发展保障性租赁住房”，提出优先安排保障性租赁住房用地，年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地，每年供应的租赁住房用地占居住用地比例不低于10%，并提高保障性租赁住房用地供应比例。

（来源：中国证券报 黄灵灵）

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